В Беларуси не так много способов получения гражданами пассивного дохода. Сдача квартир в аренду - самый понятный и популярный. Большинство других - вложение свободных средств в предметы коллекционирования, драгоценные камни и металлы, ценные бумаги, криптовалюту и т.д. требуют довольно глубоких знаний. Даже покупка нежилых помещений для их последующей сдачи в аренду требуют более серьёзной подготовки. Но коль скоро вы решили получать доход от аренды квартиры, нужно понимать, что это не только пассивный доход, но и риски и ответственность. Кроме того, в аренде жилья есть множество нюансов. Мы начинаем цикл публикаций, в которых постараемся максимально раскрыть тему аренды жилья.

арендатор платит за квартиру

1. Длительно или посуточно?

Перед каждым владельцем квартиры в начале встаёт вопрос: сдавать её надолго или постараться заработать побольше на посуточной аренде. Казалось бы, ответ на вопрос очевиден: доходность от посуточной аренды квартиры может в разы отличаться от доходов аренды на длительный срок. Но, как говорится, есть нюанс.

Аренда квартиры: длительно или посуточно

При посуточной сдаче своей квартиры в аренду собственник должен решать множество вопросов - от её регулярной уборки до замены белья, полотенец. Ещё одна проблема - разборки с соседями, возмущёнными шумом, производимым арендующими квартиру компаниями. Ведь не секрет, что квартиры на сутки чаще всего снимают не тихие командированные, а весёлые компании, влюблённые парочки и не всегда дисциплинированные туристы. Кроме того, ущерб, нанесённый такими арендаторами, может существенно превышать дополнительные доходы от посуточной сдачи. Да и взыскивать его - ещё то удовольствие. Отметим также, что и налог на посуточную аренду намного больше.

Выход в этом случае - обратиться к услугам управляющей компании, которая берёт все заботы и риски на себя. Но тогда выигрыш в доходах становится почти призрачным.

Да, доходность от долгосрочной аренды заметно ниже. Но и риски тоже. И да, долгосрочной арендой считается аренда на срок свыше 15 суток. Так что сдавать квартиру на длительный срок - более безопасно и в большинстве случаев обеспечивает более стабильный и менее зависящий от сезонности доход.

2. Сколько брать с арендаторов?

Правильно определить оптимальную ставку аренды весьма непросто. С одной стороны, если просить выше рынка - неизбежны потери из-за длительного простоя квартиры. Если ниже - налицо упущенная выгода. Самый рациональный путь - обратиться к специалистам, которые не только помогут определить оптимальную цену, но и быстро найти надёжного арендатора.

Сколько взять за аренду квартиры?

Но если нет желания обращаться в агентство, нужно принять во внимание, что для арендатора важен не столько размер собственно арендной ставки, сколько сумма, которую ему придётся платить в конечном итоге. Эта сумма может включать в себя:

собственно арендную плату;
коммунальные платежи и плата за электричество, интернет и другие текущие расходы;
налоги на доход от сдачи квартиру в аренду (если вы решите включить их в сумму арендной платы).

К слову, обязать арендатора уплачивать налог на доходы от аренды нельзя. Можно просто включить её в арендную плату или устно договориться с арендатором о её отдельном погашении.

Многие пытаются устанавливать ставку аренды, ориентируясь на объявления в интернете. Нужно понимать, что, к сожалению, значительная часть таких объявлений подаётся недобросовестными операторами и называются “замануха”. Это фиктивные квартиры с произвольно назначенными арендными ставками. Делать на основании таких объявлений вывод о том, за сколько вы сможете сдать свою квартиру, - большая ошибка. Могут быть существенные отклонения как в одну, так и в другую сторону. Так что мы настойчиво рекомендуем иметь дело с проверенными агентствами.

Помните, что все серьёзные агентства никогда не будут требовать с вас предоплату: они работают только по факту заселения! Если с вас потребовали предоплату, значит, с высокой степенью вероятности, вы имеете дело или с мошенниками, или с недобросовестными операторами.

Кроме того, нужно учитывать сезонные колебания спроса, в том числе связанные с активностью студентов дневных отделений, ищущих себе жильё на время учёбы и освобождающих его после окончания учёбы. Так что без профи - никак!

3. Нужно ли регистрировать жильцов?

В принципе, граждан Беларуси регистрировать не обязательно. Точнее, есть несколько категорий граждан, которые должны быть обязательно зарегистрированы. Подробнее о временной регистрации читайте в нашем материале. Что же касается регистрации снимающих у вас квартиру иностранцев или лиц без гражданства, то об этом мы подготовим отдельный материал.

4. Кому не стоит сдавать квартиру?

Очень сложно дать ответ на этот вопрос. К сожалению, в нашей стране нет единого реестра недобросовестных арендаторов. А фейс-контроль, увы, надёжностью не отличается. Порой очень прилично выглядящие люди могут или загадить квартиру до неприличия, повредить или вовсе даже унести с собой бытовую технику или предметы обстановки. Точно так же очень сложно строить гипотезы о платёжеспособности арендатора на основании его внешнего вида. Некоторой гарантией может стать поиск арендатора через давно работающие серьёзные агентства недвижимости. У них, как правило, есть свои базы проверенных клиентов. Конечно, обращение в агентство не может полностью устранить риски, но существенно их снижает. Особенно это касается премиального и элитного жилья.

Но уж коль скоро вы считаете себя знатоком человеческих душ, обращайте внимание на следующие моменты:

насколько опрятно одет потенциальный квартиросъёмщик, чем от него пахнет;
детали гардероба и аксессуары - часы, оправа очков, обувь, сумочка или портфель: подобранные со вкусом брендовые вещи многое скажут об их владельце;
манера поведения, речевые особенности - общая культура и правильная речь могут сказать о надёжности человека больше, чем толщина его кошелька;
уточните, где и на каких позициях работает, какая у него зарплата, и не поленитесь проверить правдивость его слов;
важно, как человек ведёт переговоры с вами: если он спокойно обсуждает условия договора, предлагает компромиссные решения, хорошо аргументирует свои возражения - это тоже хороший сигнал.

Начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости “Твоя столица” Маргарита Почицкая подготовила “антирейтинг” “нежелательных” арендаторов, которым чаще всего отказывают собственники:

Нежелательные арендаторы квартир

Изображение: (с) Твоя столица

арендаторы с животными - отказывают 50% владельцев квартир;
студенты - 30%;
семьи с детьми - 25%;
иностранцы - 20%;
молодые пары - 10%.

5. “Я и сам сдам”... Подводные камни самостоятельного поиска арендатора квартиры

Конечно, всё можно делать самому: менять электропроводку и чинить двигатель автомобиля, клеить обои и устранять засор в ванной. Каждый сам себе и стоматолог, и проктолог и, разумеется, риэлтер… Но в вопросе поиска арендатора всё же логичнее обратиться в агентство. Практика показывает, что спокойнее, когда твои интересы защищает профессионал.

Как сдать квартиру самостоятельно

Вот примеры того, с чем может столкнуться собственник квартиры при самостоятельной сдаче её в аренду:

несвоевременное внесение арендной платы;
накапливание задолженности по коммунальным платежам или оплате электроэнергии;
сдача квартиры в посуточную аренду без согласования этого вопроса с её владельцем;
досрочный отъезд без предупреждения с долгами по арендной плате и за коммуналку;
повреждение или хищение имущества;
сложноустранимые посторонние запахи - от табака до нетрадиционной кулинарии;
шум в квартире - ухудшение отношений с соседями;
нецелевое использование квартиры (хранение товаров, в том числе запрещённых);
проживание в квартире посторонних людей.
мошенничество - подмена на этапе подписания отдельных листов договора.

При этом сумма залога, оставленная арендатором может не полностью компенсировать эти проблемы.

Чтобы минимизировать возможный ущерб, стоит застраховать квартиру - это поможет реально сэкономить много сил и средств. При этом перед заключением не забудьте поставить страховую компанию в известность, что квартира будет сдаваться в аренду. Это нужно сделать, чтобы страховщики не обвиняли вас в умышленном нанесении вреда имуществу. Стоимость страховки несопоставима с размером возможных убытков.

6. О чём спрашивают чаще всего?

FAQ по аренде квартир

Жилец не регулярно вносит арендную плату и часто задерживает оплату коммунальных платежей. Что делать?

Порядок и сроки внесения арендной платы и оплаты коммуналmys[ платежей должны быть чётко прописаны в договоре найма. в нём же должна быть прописана ответственность за несоблюдение этих условий: штрафы и/или пеня. Если договариваться по-хорошему не получается, можно обращаться в суд. Смело обращайтесь к адвокату: ваши расходы на него в конечном итоге оплатит недобросовестный арендатор.

Жилец уехал, не предупредив. После него остался долг по арендной плате и за коммуналку. Как поступать?

Если договор предусматривает возможность взыскания долга через исполнительный лист, то можно воспользоваться этим пунктом договора. Другой вариант - обратиться в суд. Вплоть до объявления недобросовестного арендатора в розыск.

Что делать, если жилец выехал без предупреждения, оставив после себя разгромленную квартиру?

Сразу зафиксируйте все повреждения. Очень здорово, если у вас сохранились фотографии, сделанные в день заселения. После этого немедленно обратитесь к жильцу, потребовав компенсацию ущерба. Если он избегает контакта или отказывается платить - обращайтесь в суд. И опять-таки это лучше делать с помощью адвоката.

Жилец отказывается покидать квартиру после истечения срока аренды или всячески затягивает переезд. Что можно сделать?

Если квартиросъёмщик не отказывается покидать квартиру, назначьте ему крайний срок, после чего смело подавайте в суд на принудительное выселение - суд точно будет на вашей стороне.

Что делать, если жилец начал сдавать квартиру посуточно без ведома собственника?

Если субаренда квартиры не была предусмотрена договором найма, то сдача квартиры в посуточную аренду без согласия собственника является существенным нарушением условий договора и является достаточным основанием для его досрочного расторжения. Расторгайте договор и требуйте немедленно освободить помещение. Кроме того, у вас есть все основания требовать компенсации нанесённого ущерба.

Заключение

Решение о сдаче своей квартиры в аренду - это ответственный шаг, требующий столь же ответственного подхода. Самые правильные действия - обратиться к проверенным профессионалам, способным быстро найти добросовестного платёжеспособного арендатора , а также минимизировать возможные негативные последствия от этого вашего шага.

Если же вы решили действовать самостоятельно:

обязательно изучите, в первую очередь правовые вопросы;
подготовьте заранее опись имущества;
позвоните по нескольким объявлениям, в которых рекламируется квартира, похожая на вашу, убедитесь, что это “живой”, а не придуманный вариант - попросите её посмотреть;
обратитесь в несколько агентств, выслав им фотографии своей квартиры -вам довольно точно подскажут, за сколько её можно сдать; более того, возможно, сразу найдётся арендатор на неё.

Кстати, если на вашу квартиру у агентства сразу найдётся арендатор, не стоит делать вывод, что вы продешевили. Просто серьёзные агентства умеют работать!

Сдаёте квартиру в Минске или в другом городе Беларуси - в добрый путь! Но если нужна консультация - обращайтесь: тел. +375 17 336-77-70 и +375 29 399-01-82.

Продолжение следует...