В ближайшие годы в Беларуси начнёт действовать программа реновации жилого фонда. Её заложили в план работы правительства на ближайшую пятилетку.
Подойдут к вопросу реновации жилья серьёзно: перспективные проекты предусматривают постепенную ликвидацию советской малоэтажной застройки с последующим возведением на её месте современных жилых комплексов.
Концепция государственной жилой политики до 2030 года официально закрепляет понятие реновации. План её реализации разрабатывается силами специалистов Минстройархитектуры. Эта концепция полностью меняет подходы к реконструкции и модернизации жилья в Беларуси.
Так в чём же суть реновации? По какому пути пойдёт Беларусь? Как изменится белорусский рынок жилья в обозримом будущем? Давайте попробуем найти ответы на эти вопросы.
Что попадёт под реновацию?
По словам Надежды Севрук, замначальника управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза Республики Беларусь, госорганы страны разрабатывают подходы и критерии того, какие дома подлежат модернизации, реконструкции и реновации. Она высказала мнение, что за последние годы у граждан Беларуси качественно изменились представления о том, какой должна быть среда обитания, а многие дома из старого жилого фонда уже не отвечают их требованиям.
“Всё ещё есть дома, в которых отсутствуют некоторые инженерные системы, поэтому их капитальный ремонт экономически нецелесообразен. Именно такие дома, в частности, и попадут под реновацию. В ближайшие пять лет мы будем активно работать над этой темой”, - сообщила Надежда Севрук.
В настоящее время формируется перечень таких домов, который учитывал бы, в частности, пятилетнюю программу капремонта и текущие годовые графики. Вполне возможно, что все здания будут разделены на несколько категорий, для каждой из которых будет подготовлен свой план: какие дома будут капитально ремонтировать, а какие подлежат реновации или модернизации.
Когда дорого и бесполезно…
Несмотря на бурное развитие строительной отрасли в последние десятилетия, по-прежнему большая часть жилых домов построена 35 и более лет назад. Многие и них нуждаются в ремонте. Каждый год в нашей стране капитальный ремонт проходит примерно в 3% от всех обитаемых домов. В абсолютных цифрах это около 1200 домов общей площадью более 3 миллионов квадратных метров. Так в 2025 году планируется капитально отремонтировать 1250 жилых домов по всей стране.
Сегодня, когда жилищная проблема не стоит уже так остро, стало ясно, что далеко не в каждом старом жилом доме целесообразно проводить капремонт. Некоторые из них настолько изношены, а сроки эксплуатации настолько превышены, что проще их снести, а на их месте построить современное жильё, полностью соответствующее требованиям потребителей.
Например, в Минске до сих пор люди живут в двухэтажных домах 1905 года постройки. Именно их сегодня рассматривают в качестве главных кандидатов на участие в программе реновации. Специалисты обосновывают это цифрами: стоимость капитального ремонта в этих домах составит 1200-1300 рублей за квадратный метр, что почти вчетверо больше средней стоимости капремонта по республике.
Но даже при таких затратах не факт, что эти здания вообще удастся довести до современных стандартов: некоторые инженерные системы там невозможно реализовать из-за того, что они изначально не были предусмотрены. Сами же дома изношены настолько сильно, что их модернизация или реновация обойдётся государству намного дешевле, чем капремонт.
Вековые дома
Но жилые дома 1905 года постройки - вовсе не самые старые в нашей стране. Столетних домов в Беларуси более чем достаточно. Многие из них расположены в областных городах и райцентрах. С точки зрения комфорта они заметно уступают не только современным домам и сталинкам, но даже хрущёвкам и брежневкам.
Столетние жилые дома в Гродно
Конечно, среди таких домов есть и те, которые представляют собой архитектурную или историко-культурную ценность. Такие дома сохранятся, их тщательно реконструируют, стараясь максимально сохранить их первозданный облик. Но есть и множество таких, которые даже после многих ремонтов не дотягивают до современных стандартов комфорта. Именно эти дома и будут подлежать модернизации и реновации .
Каждые 45 лет - капремонт. Или ещё чаще?
Как только появилось понятие “реновация”, так сразу пошли и разнообразные слухи. Например, что из-за реновации откажутся от проведения капремонтов в домах. Так вот, не перестанут. Капремонт и реновация - совершенно разные процессы. Реновация предполагает замену выработавшего свой ресурс жилья на новое. Иногда через полную реконструкцию, но чаще через снос.
А капитальный ремонт никуда не денется. Он будет проводится в зависимости от технического состояния здания, износа его несущих конструкций и инженерных сетей, качества эксплуатации и обслуживания, а также наличия необходимого финансирования.
“Когда-то Минжилкомхоз старался проводить капитальный ремонт каждые 45 лет, позже - каждые 25. Сейчас какого-то специального норматива нет. Есть строительные нормы, в которых указаны минимальные сроки эксплуатации как инженерных сетей, так и отдельных конструктивных элементов здания. Соответственно, мы ориентируемся и на эти сроки, и на общее состояние здания. Поэтому вовсе не обязательно, что ровно через 25 лет после заселения дома мы примемся за его капитальный ремонт”, - рассказывает Екатерина Казак, начальник отдела капитального ремонта ГО “Мингоржилхоз”.
Главным основанием для принятия решения о начале капитального ремонта является техническое состояние дома. Если у него есть существенные проблемы. то капитальный ремонт может начаться и раньше.
Так в апреле 2019 года в доме №3 на улице Широкая были начаты работы по усилению колонны второго подъезда. Его жителей попросили на время ремонта покинуть свои квартиры. Дело в том, что в этом доме 2013 года постройки очень быстро появились трещины. История вызвала резонанс в прессе, и теперь идут работы по усилению в нём стен. И хотя эти работы идут в рамках капремонта, это не полноценный капремонт с заменой сетей и систем. Это лишь комплекс работ по необходимому усилению конструкций.
А вообще самые “юные” дома, в которых в Минске начинают капремонт, строились во Фрунзенском районе в 1988-89 годах. Средний же возраст домов. которые действительно нуждаются в капитальном ремонте, в Минске составляет около 45 лет.
"Реанимация" или реновация?
Сергей Казачок, заместитель председателя Постоянной комиссии по жилищной политике, торговле и строительству Палаты представителей Национального собрания рассказал, что возможны два подхода к реновации. Первый - полный снос изношенного здания с последующим строительством на его месте нового. При этом используются уже существующие инженерные сети и фундамент старого здания. Это делает строительство нового здания заметно дешевле, чем при строительстве “в чистом поле”. Второй - когда здание перестраивают для улучшения его технико-экономических характеристик.
“У наших российских соседей чаще практикуется полный снос, тогда как согласно нашей концепции сносить не обязательно. В этом случае мы говорим о модернизации жилья. Его реконструкция должна позволить качественно улучшить его внешний вид и характеристики, в частности энергопотребление. Но если дом изношен до предела, то тогда его снесут, а на этом месте построят новое жильё”, - говорит депутат.
Сегодня Министерство архитектуры и строительство вместе с Минжилкомхозом и другими госорганами формируют список объектов, попадающих под модернизацию, реконструкцию или реновацию. Под рассмотрение попадает весь старый жилой фонд нашей страны.
“Когда здание остаётся на своём месте, то, если работы невозможно провести без выселения жильцов, то им на время работ предоставляется временное жильё. Если же дом подлежит сносу, то возможны несколько сценариев. Жильцам могут предложить равноценное жильё в новых микрорайонах, а на месте сноса строится новый дом, квартиры в котором затем реализуются по рыночным ценам. Второй вариант - возле сносимого дома строится новый, в который переселяются жильцы старого дома. И вот так, поэтапно, снося один ветхий дом за другим, происходит застройка локации новыми домами, благодаря чему люди остаются жить на привычном месте”, - говорит депутат.
Хрущёвки и брежневки по-прежнему желанны
В связи с этим возник ещё один немаловажный вопрос: а как реновация повлияет на белорусский рынок квартир? Вот какой ответ дал Андрей Чернышев, признанный эксперт в области рынка жилья. Он обратил внимание на то, что, как и 10, и 15 лет назад, сделки с квартирами в пятиэтажках составляют заметную долю на рынке. На данный момент около 17% сделок с квартирами - это купля-продажа хрущёвок и брежневок.
“На сегодняшний день большая часть хрущёвок и брежневок уже капитально отремонтированы, почти полностью ушло поколение жильцов, которые заселяли их после окончания строительства. Очень часто в них живут молодые семьи, для которых квартиры в пятиэтажках стали первым собственным жильём. Ведь в условиях непрекращающегося роста цен как на новостройки, так и на вторичном рынке, хрущёвки и брежневки стали вынужденной альтернативой другим типам жилья в силу их относительной ценовой доступности. Спрос на них по прежнему заметен и никуда не исчезнет в обозримом будущем”, - отмечает специалист агентства недвижимости “Твоя столица”.
Многим пятиэтажки не нравятся из-за маленьких кухонь и отсутствия лифтов. Но это не всегда недостаток. Так многие покупатели говорят, что лучше готовить на отдельной шестиметровой кухне, чем запахи из кухни-гостиной в евродвушке или евротрёшке будут распространяться по всей квартире. А за те деньги, которые просят за современные студии вполне можно купить “полуторку”, которую куда проще зонировать и в которой намного проще уединиться. Так что квартира в хрущёвке - это вовсе не так плохо”, - замечает Андрей Чернышев.
Аварийный дом в Пуховичском районе (с) Sputnik.by
Он считает, что минский жилой фонд, в целом, поддерживается в приличном состоянии. А вот в регионах, порой, ситуация бывает намного хуже: там немало домов находится практически в предаварийном состоянии.
“Все столичные дома находятся под пристальным наблюдением, поэтому очень часто хрущёвки и брежневки 60-х - начала 70-х выглядят куда лучше, чем стандартные панельки 70-80-х годов, капитальный ремонт до которых пока не дошёл. С точки зрения экономики, рационально пускать под реновацию, скажем устаревшие двухэтажные хрущёвки серий БМ-2 и БМ-4, которых только в Минске насчитывается около 400. Кроме того, есть множество 2-х и 3-х этажных домов начала 50-х годов постройки, планировки в которых не соответствуют современным представлениям о комфорте”, - добавил эксперт.
Он считает, что спрос на квартиры в хрущёвка и брежневках будет сохраняться ещё долго. Это объясняется, в частности постоянным ростом цен на новостройки. Только с начала 2025 года они выросли на 16% и будут продолжать расти: строиться в Минске почти негде. За это же время цены на вторичном рынке подросли на 5%, причём на хрущёвки и брежневки меньше, чем на остальные категории жилья.
“Всё чаще вторичка будет рассматриваться как альтернатива новостройкам, в том числе и хрущёвки, и брежневки. Спрос на них сохранится, минимум, на пятилетку, если не больше. Тем более те из них, в которых уже был капремонт, выглядят весьма привлекательно”, - подводит итог Андрей Чернышев.
В настоящее время, по словам сотрудников столичного комитета архитектуры и градостроительства, в Минстройархитектуры разрабатывается комплекс нормативных документов, регулирующих порядок проведения реновации на территориях населённых пунктов. Так что подходы по реализации и списки объектов, подлежащих реновации, обсуждать пока рано.
P.S.
Посмотрите, какая уютная квартира продаётся в брежневке после капитального ремонта. И цена хорошая...
Подробнее о квартиреP.P.S.
Сотрудники нашего постоянного партнёра, агентства недвижимости Твоя столица, знают, как найти оптимальное решение любого квартирного вопроса. Обращайтесь. Звоните на короткий номер
7735. Звонок бесплатный.
Чтобы не пропускать важные новости о недвижимости - подписывайтесь на наши информационные каналы 
