Куда вкладывать деньги в коммерческую недвижимость сейчас? 476 сделок, $102,3 млн инвестиций и рекордная цена на офисы D-класса — рынок коммерческой недвижимости Минска завершил первое полугодие 2026 года с устойчивыми, но разнонаправленными результатами. Где цены растут, а где — стагнируют? В какие сегменты выгодно вкладывать деньги, а от каких лучше держаться подальше? Разбираемся на основе официальных данных Национального кадастрового агентства и аналитики ведущих экспертов рынка.
Ключевые выводы
- За I полугодие 2026 года в Минске совершено 476 сделок с коммерческой недвижимостью на $102,3 млн.
-
Офисный сегмент — лидер: 225 сделок (40% оборота).
-
Цены на офисы D-класса (первые этажи жилых домов) достигли $1200/м² — максимум с 2022 года.
-
Торговая недвижимость показала рекордное количество сделок с 2022 года — 200 сделок.
-
В складском сегменте 70% спроса — на объекты до 500 кв. м, но в предложении преобладают площади свыше 1 000 кв. м.
476 сделок и $102 млн: общая картина рынка
За первое полугодие 2026 года в Минске совершено 476 сделок с объектами коммерческой недвижимости. Суммарный объём вложений составил $102,3 млн. Для сравнения: на рынке квартир за тот же период было инвестировано $689,8 млн — почти в семь раз больше.
Структура сделок по сегментам:
Офисный сегмент уверенно удерживает первенство как по количеству транзакций, так и по финансовым показателям. Однако 2026 год принёс несколько неочевидных трендов, которые меняют привычную картину рынка.
Количество сделок с коммерческой недвижимостью в Минске в 2022-2026 гг по сегментам
Распределение годового денежного оборота в сделках с коммерческой недвижимостью в Минске по сегментам, I полугодие 2026 г.
Почему офисы D-класса в Минске бьют рекорды?
В первом и втором кварталах 2026 года активность на рынке офисной недвижимости превысила 100 сделок в каждом квартале — это выше показателей аналогичных периодов прошлого года. В большинстве классов офисной недвижимости цены остаются стабильными. Исключение — офисы класса D (помещения на первых этажах многоквартирных жилых домов). Средняя цена сделок с такой недвижимостью во II квартале приблизилась к отметке $1200 за квадратный метр — это максимальное значение за последние четыре года.
Почему D-класс дорожает? Этот сегмент привлекателен благодаря смешанному характеру использования: помещения могут функционировать не только как офисы, но и как торговые точки, пункты выдачи заказов, сервисные центры, салоны красоты и образовательные студии. Покупатель приобретает не просто площадь, а помещение с доступом к сформированному или потенциально растущему локальному спросу.
Кто покупает офисы D-класса? По оценкам экспертов, основными покупателями выступают частные инвесторы, которые рассматривают такие объекты как альтернативу банковским депозитам. Привлекательность D-класса — в относительно невысоком пороге входа (по сравнению с офисами более высоких классов) и возможности гибкого использования: помещение можно сдавать как под офис, так и под торговлю или услуги. Также активный спрос формируют предприниматели, которые открывают в таких помещениях собственный бизнес (салоны красоты, стоматологии, пункты выдачи заказов, небольшие магазины), и инвесторы, ориентированные на дальнейшую перепродажу.
Наиболее активный спрос на D-класс сегодня сосредоточен в новых микрорайонах Минска — Каменная Горка, Малиновка, Лошица, Сухарево, Грушевка. Именно там заселение жилых комплексов создаёт устойчивый спрос на коммерческую инфраструктуру, а помещения на первых этажах становятся естественным местом размещения сервисов повседневного спроса.
Более 40% всех сделок с офисной недвижимостью пришлись на помещения площадью до 50 кв. м. Это свидетельствует о сохраняющемся спросе на компактные офисы и возможном сокращении их предложения на рынке.
Арендные ставки на офисы в Минске в I полугодии 2026 года (по данным НКА, руб./м² с НДС):
В евроэквиваленте ставки составляют примерно 4–16 евро/м² в месяц без НДС и эксплуатационных расходов. Класс А в Минске сдаётся по ставкам 18–22 USD за кв. м в месяц.
Средние цены сделок с офисами D-класса в Минске в 2022-2026 гг
Почему торговая недвижимость Минска показала рекорд с 2022 года?
Торговая недвижимость показала рекордное количество сделок с 2022 года — 200 за полугодие. Около трети всех проданных объектов ретейла пришлось на магазины шаговой доступности на первых этажах жилых домов.
Средняя арендная ставка в торговом сегменте столицы составила 50,8 рубля за квадратный метр.
Вакантность крупноформатной торговой недвижимости Минска, балансировавшая на протяжении года около 9%, к концу I полугодия 2026 года снизилась до 8%.
Рост онлайн-торговли — драйвер спроса на новые форматы помещений. Доля онлайн-торговли в розничном товарообороте Беларуси достигла 14,1% (за год рост на 2,4 процентного пункта). Количество интернет-магазинов в Беларуси выросло до 4,4 тыс. Развитие интернет-торговли напрямую влияет на спрос на помещения под пункты выдачи заказов (ПВЗ): по итогам второго квартала 2026 года количество ПВЗ в Беларуси увеличилось более чем в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В некоторых кварталах Каменной Горки или Малиновки плотность пунктов выдачи достигает трёх-четырёх точек на один жилой квартал.
Этот тренд делает особенно привлекательными помещения на первых этажах жилых домов — как готовые торговые, так и квартиры, которые можно перевести в нежилой фонд. Спрос на ПВЗ создаёт дополнительный импульс для роста цен на D-класс и помещения шаговой доступности. Ожидается, что арендные ставки на площади, пригодные для размещения пунктов выдачи, будут расти вслед за спросом.
В I полугодии 2026 года ввод новых крупноформатных объектов торговой недвижимости в Минске не осуществлялся. Однако до конца года ожидается появление более 60 тыс. кв. м новых торговых площадей: гастромолл «Манифест», 2-я очередь МФК Delphi, ТРЦ в МФК Sigma на ул. Немига, DIY-гипермаркет «Материк» на ул. Тимирязева и другие объекты.
В середине 2026 года на рынке торговой недвижимости Минска потенциальным арендаторам доступен выбор из более чем 970 коммерческих помещений под размещение объектов торговли. Ещё около 500 таких объектов представлены в продаже. При этом общий объём предложения сократился на 8% по сравнению с июлем прошлого года, но количество встроенных в жилые дома помещений осталось на прежнем уровне — порядка 38% от всех объявлений.
Почему в Минске не хватает складов до 500 кв. м?
В производственно-складском сегменте инвестиции достигли максимальных долей в денежном обороте рынка с 2022 года: 17% — производственная, 16% — складская недвижимость. Аналитики связывают этот тренд с ростом операционной деятельности компаний, которым требуется больше площадей для хранения и производства товаров.
Однако на рынке обострился структурный дисбаланс спроса и предложения. Это означает, что найти небольшой склад или производственное помещение в Минске становится всё сложнее. Спрос на малые площади значительно превышает предложение, а крупные объекты, наоборот, представлены в избытке.
В обозримом будущем ситуация вряд ли изменится кардинально: количество свободных площадок в городе и возле МКАД крайне ограничено, а редевелопмент промышленных зон в Минске всё чаще идёт в сторону жилой застройки. Дефицит малых площадей будет сохраняться, что поддержит рост арендных ставок.
Из-за нехватки мелких площадей арендные ставки в производственно-складском секторе растут быстрее цен купли-продажи.
Арендные ставки на складские и производственные помещения в Минске (руб./м² с НДС), I полугодие 2026:
Самая дорогая сделка полугодия была совершена именно в этом сегменте: производственное помещение площадью 5,7 тыс. кв. м на улице Короля продано за 21,6 млн рублей.
Что это значит для участников рынка
Для собственников коммерческой недвижимости:
- Офисы D-класса (первые этажи жилых домов) — самый динамичный сегмент. Если ваш объект находится в новом микрорайоне, его стоимость будет расти вслед за заселением района.
-
В производственно-складском сегменте дефицит малых площадей создаёт возможность для роста арендных ставок. Если у вас есть объект до 500 кв. м — вы в выигрыше.
-
Торговая недвижимость показывает рекордную активность, но конкуренция растёт. Успех зависит от локации и формата.
Для арендаторов:
- Ставки на офисы стабильны, но в сегменте D-класса они растут. Фиксируйте условия сейчас, пока рынок не перегрелся.
-
В складском сегменте найти помещение до 500 кв. м становится всё сложнее — если вы ищете склад до 500 кв. м, не откладывайте поиск на завтра: таких объектов на рынке почти нет, и они уходят за несколько дней.
-
Аренда торговых помещений в новых микрорайонах — хорошая возможность войти в растущий рынок на ранней стадии.
Для инвесторов:
- Офисы D-класса — самый перспективный сегмент с точки зрения роста капитализации. Хотите узнать, сколько стоит ваш офис D-класса на текущем рынке? Эксперты «Твоей столицы» проведут бесплатную экспресс-оценку за 15 минут.
-
Малые складские и производственные площади (до 500 кв. м) — дефицитный и растущий сегмент.
-
Торговая недвижимость — рекордное количество сделок говорит о высоком спросе, но важно выбирать правильную локацию и формат.
Прогноз до конца 2026 года
Макроэкономический контекст. Активность на рынке коммерческой недвижимости напрямую зависит от денежно-кредитной политики Национального банка Беларуси. Высокая ключевая ставка делает кредиты дорогими, что сдерживает покупательную способность инвесторов и влияет на скорость принятия решений. В то же время, если ставка начнёт снижаться, это может дать дополнительный импульс рынку — как это уже происходило в предыдущие периоды.
До конца года ожидается ввод более 60 тыс. кв. м новых торговых площадей: гастромолл «Манифест», 2-я очередь МФК Delphi, ТРЦ в МФК Sigma (15,3 тыс. кв. м), DIY-гипермаркет «Материк» (15,0 тыс. кв. м) и другие объекты.
В офисном сегменте в ближайшие годы ожидается увеличение предложения почти на 19%. Резких изменений в уровне арендных ставок в ближайший год не ожидается.
В производственно-складском сегменте дефицит малых площадей, скорее всего, сохранится, что будет поддерживать рост арендных ставок. Свободных площадок в городе и возле МКАД остаётся всё меньше, а редевелопмент промышленных зон идёт в сторону жилой застройки.
Ключевые тренды второй половины 2026 года:
- Дальнейший рост цен на офисы D-класса в новых микрорайонах.
-
Сохранение дефицита малых складских и производственных площадей.
-
Увеличение предложения в торговом сегменте за счёт ввода новых объектов.
-
Рост доли онлайн-торговли и связанный с этим спрос на помещения под ПВЗ и дарксторы — к 2030 году доля онлайн-торговли может вырасти до 20–30%.
Связанные запросы
- Какие ставки аренды на офисы в Минске? — От 20 до 50 руб./м² в месяц с НДС в зависимости от класса офиса.
-
Где в Минске самые дорогие офисы D-класса? — В новых микрорайонах: Каменная Горка, Малиновка, Лошица.
-
Почему склады до 500 кв. м в дефиците? — Спрос на малые площади (70%) значительно превышает предложение, где преобладают объекты свыше 1 000 кв. м.
-
Сколько сделок с коммерческой недвижимостью совершено в Минске за I полугодие 2026? — 476 сделок на общую сумму $102,3 млн.
FAQ
1. Какие сегменты коммерческой недвижимости Минска показали рост в первом полугодии 2026 года?
Наибольший рост показали офисы D-класса (первые этажи жилых домов) — цены достигли $1200/м², максимума с 2022 года. Торговая недвижимость показала рекордное количество сделок (200) с 2022 года.
2. Какие ставки аренды на офисы, торговлю и склады в Минске сейчас?
Офисы: 20–50 руб./м² (в зависимости от класса). Торговля: 50,8 руб./м² (средняя). Склады: отапливаемые — 10–30 руб./м², неотапливаемые — 7–26 руб./м², производство — 8–27 руб./м².
3. В какие сегменты коммерческой недвижимости выгодно инвестировать?
Наиболее перспективные сегменты: офисы D-класса (первые этажи жилых домов) и малые складские помещения до 500 кв. м (дефицитный сегмент с растущими ставками).
4. Что будет с рынком коммерческой недвижимости Минска во втором полугодии?
Ожидается ввод более 60 тыс. кв. м новых торговых площадей, сохранение дефицита малых складов и дальнейший рост цен на офисы D-класса в новых микрорайонах.
5. Почему склады до 500 кв. м в дефиците?
70% спроса на склады приходится на объекты до 500 кв. м, но в предложении преобладают площади свыше 1 000 кв. м (42%). Это структурный дисбаланс, который сохранится в ближайшие годы.
Источники
(с)
Андрей Посканной, руководитель отдела «Недвижимость для бизнеса» агентства «Твоя столица».
Специалисты отдела имеют многолетний опыт работы с коммерческой недвижимостью Минска и Беларуси, сопровождают сделки любой сложности и предоставляют актуальную аналитику рынка для собственников, арендаторов и инвесторов. Обращайтесь.
+375 29 688 88 11.
Материалы по теме:
