Рынок складов Минска 2026

В Минске и его ближайших окрестностях сложилась уникальная ситуация: свободных площадей на рынке качественных складов практически нет. Арендаторы вынуждены бронировать объекты за год до освобождения.

Вакантность складов классов А и B в Минском регионе к началу второго полугодия 2026 года приблизилась к нулю. Наиболее востребованы компактные склады класса B площадью до 1,5 тыс. кв. м в непосредственной близости от МКАД. Максимальная ставка аренды для класса B в пределах 3 км от МКАД в августе 2026 года составила 27 BYN/кв. м в месяц без НДС. Прогноз ввода качественных складов на 2027 год - около 67 тыс. кв. м, на 2028 год - до 358 тыс. кв. м.

Склад в аренду в Сёмково (10 км от МКАД, 1110 кв.м.)

Вакантность качественных складов в Минском регионе достиг нулевой отметки

Складской рынок Минска и Минского региона переживает беспрецедентную ситуацию. По данным совместного исследования NF Group и IQ Property Group, опубликованного в августе 2026 года, вакантность качественных складов классов А и B к началу второго полугодия 2026 года приблизилась к нулю. Это означает, что свободных площадей для аренды практически нет.

Особенно остро дефицит ощущается в сегменте компактных складов класса B площадью до 1,5 тыс. кв. м, расположенных в непосредственной близости от МКАД. Такие объекты нередко реализуются в закрытом профессиональном контуре и не появляются на публичных площадках.

Часть площадей, которые формально выставлены в экспозицию, фактически занята действующими арендаторами. Собственники заранее начинают искать новых пользователей, чтобы не допустить простоя. Переговоры по помещениям, которые могут освободиться в 2027 году, начинаются уже сейчас. В крупных качественных комплексах часть таких площадей уже находится в переговорах или зарезервирована потенциальными арендаторами.

Общий объём складских площадей в Беларуси оценивается в 1,76 млн кв. м, из которых 87–90% сосредоточено в Минске и его пригородах. При этом обеспеченность складами в Беларуси составляет 0,19 кв. м на человека - это в два раза ниже, чем в России (0,37), и в четыре раза ниже, чем в Китае (0,85). Этот фундаментальный разрыв объясняет, почему даже рекордные объёмы строительства не могут насытить рынок.
Ввод качественных складских площадей к началу второго полугодия 2026 года составил 221,9 тыс. кв. м при плане 238,6 тыс. кв.м. Крупнейшим проектом стал ТЛК Wildberries площадью 135 тыс. кв.м. Однако даже такие масштабы не покрывают существующий спрос.
На этом фоне возле МКАД сформировался премиальный сегмент складов классов B и B+. Отдельные объекты по стоимости и арендным ставкам конкурируют со складами класса А и могут превосходить их. Доля спекулятивных проектов (строительство без заранее найденного арендатора) уже достигла 70%.

Ставки аренды складов: сравнение по сегментам

Почему складов не хватает: три причины дефицита

2024 год: нулевой ввод новых площадей

В 2024 году на рынке качественной складской недвижимости Беларуси не было введено ни одного квадратного метра новых площадей. Это создало эффект «сжатой пружины»: спрос накапливался, а предложение отсутствовало. К началу 2026 года дефицит достиг пика, и вакантность упала до нуля.

Рост спроса со стороны ритейла и логистики

Рынок складской недвижимости Беларуси последние годы демонстрирует стабильный рост. По данным Коллиерз, спрос на склады в Беларуси составляет 90–110 тыс. кв. м в год, при этом свободно всего 25 тыс. кв. м. Разрыв между спросом и предложением продолжает увеличиваться.

Ограниченность выбора земельных участков у МКАД

В радиусе примерно 10–15 км от МКАД остается ограниченный пул площадок для строительства современных логистических комплексов с необходимыми инженерными мощностями. Девелоперы и собственники отслеживают такие территории уже на этапе земельных аукционов. Это главный долгосрочный вызов для рынка, который сдерживает даже рекордные темпы строительства.

Как дефицит меняет правила игры на рынке складской недвижимости

Кто в выигрыше: собственники и девелоперы

Нулевая вакантность - идеальные условия для собственников складов. Арендные ставки растут, а объекты сдаются без простоев. В сегменте B/B+ у МКАД ставки уже догнали класс А и в отдельных случаях превышают его. Средневзвешенная ставка аренды класса А составляет 65–72 USD/кв. м в год. При этом максимальная ставка класса B в пределах 3 км от МКАД достигает 27 BYN/кв. м в месяц (около 101 USD/кв. м в год, без НДС).

Кто в проигрыше: арендаторы малых и средних площадей

Арендаторы, особенно те, кто ищет компактные склады до 1,5 тыс. кв. м, оказались в сложной ситуации. Свободных площадей нет, а те, что появляются, сдаются в закрытом профессиональном контуре. Без помощи профессионального брокера найти склад практически невозможно.

Объекты сдаются до выхода на открытый рынок - новая реальность

Объекты в сегменте B/B+ у МКАД нередко реализуются в закрытом профессиональном контуре и не появляются на публичных площадках. Это означает, что найти такой склад без помощи профессионального брокера практически невозможно. Переговоры по помещениям, которые освободятся в 2027 году, начинаются уже сейчас. В крупных качественных комплексах часть таких площадей уже зарезервирована.

Что делать арендаторам и собственникам в условиях дефицита

Для арендаторов: где искать и как бронировать заранее

• Искать через профессиональных брокеров. На рынке складов сегодня большинство сделок проходит в закрытом профессиональном контуре. Без брокера вы просто не увидите многие объекты.
• Бронировать площади заранее. Если вам нужен склад через 6–12 месяцев, начинайте поиск уже сейчас. Переговоры по помещениям, которые освободятся в 2027 году, уже идут.
• Рассматривать альтернативные форматы. Если традиционного склада нет, обратите внимание на Light industrial (лёгкие производственно-складские помещения), редевелопмент (переоборудование старых зданий) или локации дальше от МКАД (10–15 км и более).
• Быть готовым к повышению ставок. В условиях дефицита арендодатели диктуют условия. Закладывайте в бюджет возможность роста ставки на 10–15% в течение года.

Для собственников: как оценить объект и стоит ли продавать

• Оценивайте объект с учётом нового позиционирования. Если ваш склад находится в пределах 3 км от МКАД, он может быть отнесён к премиальному сегменту даже при классе B. Это позволяет запрашивать ставки на уровне класса А.
• Держать или продавать? В текущих условиях держать объект выгодно: ставки растут, простоев нет. Продавать стоит только в том случае, если вы планируете реинвестировать средства в более перспективный проект (например, строительство нового склада с привлечением долгосрочного арендатора).
• Рассмотрите возможность увеличения площади. Если позволяют конструктивные особенности объекта, расширение может принести дополнительный доход.

Для инвесторов: какие сегменты наиболее перспективны

• Компактные склады у МКАД. Самый дефицитный и дорогой сегмент. Объекты площадью до 1,5 тыс. кв. м вблизи МКАД сдаются быстрее всего и приносят максимальную доходность. При ставке 27 BYN/кв. м и цене покупки 900 USD/кв. м годовая доходность составляет около 12% (окупаемость примерно за примерно 8,3 года) - что выше среднего по рынку коммерческой недвижимости.
• Земельные участки под строительство. В радиусе 10–15 км от МКАД остаётся ограниченный пул площадок. Те, кто успеет войти в этот сегмент до массового строительства, получат преимущество.
• Строительство под арендатора. Модель built-to-suit (строительство под конкретного арендатора) становится всё более популярной. Это позволяет снизить риски и получить долгосрочный договор с крупным арендатором.

Прогноз до 2028 года: ввод площадей и сохранение дефицита

2027 год: спад ввода и сохранение дефицита

В 2027 году, по прогнозам NF Group и IQ Property Group, ожидается ввод около 67 тыс. кв. м качественных складов. Это значительно меньше, чем в 2026 году (221,9 тыс. кв. м). При сохранении текущего спроса (90–110 тыс. кв. м в год) даже этот объём не покроет потребности рынка. Дефицит сохранится, а ставки продолжат расти.

2028 год: рекордный ввод - изменит ли это ситуацию?

В 2028 году показатель может вырасти до 358 тыс. кв. м. Совокупный объём предложения за 2023–2028 годы оценивается в 753 тыс. кв. м. Однако даже при таком масштабе строительства дефицит может сохраниться, если спрос продолжит расти теми же темпами.

Главный ограничитель: земельные участки с инженерными мощностями

Дальнейшее увеличение предложения зависит в том числе от наличия подходящих земельных участков. В радиусе примерно 10–15 км от МКАД остается ограниченный пул площадок для строительства современных логистических комплексов с необходимыми инженерными мощностями. Девелоперы и собственники отслеживают такие территории уже на этапе земельных аукционов.

Склад в аренду в Ковалевщине (35 км от МКАД 900 кв.м.)

Ключевые сценарии:

• Базовый: спрос сохраняется на уровне 90–110 тыс. кв. м в год, ввод в 2027 году - 67 тыс. кв. м, в 2028 году - 358 тыс. кв. м. Дефицит сохраняется до конца 2027 года, ставки продолжают расти. В 2028 году при условии ввода всех запланированных площадей вакантность может начать восстанавливаться, но не ранее второй половины года.
• Оптимистичный: спрос снижается из-за экономических факторов, новые проекты вводятся с опережением графиков. Дефицит уменьшается к концу 2027 года, ставки стабилизируются.
• Пессимистичный: спрос продолжает расти, ввод площадей задерживается из-за нехватки земельных участков или строительных мощностей. Дефицит усиливается, ставки достигают новых максимумов.

Что говорят эксперты: «рынок останется дефицитным»

Как отмечается в исследовании NF Group и IQ Property Group, руководитель компании IQ Property Group Кристина Крупатина подчёркивает, что наиболее устойчивый спрос в Минском регионе сосредоточен на качественных складах B/B+ рядом с МКАД, прежде всего на компактных площадях. Дополнительным фактором она называет ограниченное количество земельных участков в радиусе 10–15 км от МКАД с хорошей транспортной доступностью и необходимыми инженерными мощностями. По её оценке, это поддерживает ликвидность востребованных складов и площадок.

В NF Group также отмечают рекордные объёмы строительства. По данным аналитиков, в 2025 году объём ввода достиг 106 тыс. кв. м - в четыре раза выше показателя 2023 года. В 2026 году ожидается удвоение объёмов ввода - до 221,6 тыс. кв. м. В 2028 году этот показатель может достичь 358 тыс. кв. м, что станет максимальным результатом за всю историю наблюдений.

FAQ по рынку складской недвижимости Минска

1. Почему в Минске дефицит складов, если строят так много?

Дефицит - результат наложения нескольких факторов. В 2024 году ввода не было совсем, а спрос за это время вырос. Кроме того, строительство 2025–2026 годов не полностью покрывает накопленный спрос. Ограниченность земельных участков у МКАД дополнительно сдерживает рост предложения.

2. Как арендовать склад, если вакантность - 0%?

Склад в аренду в Волковичах (5 км от МКАД 835 кв.м.)

Искать через профессиональных брокеров - большинство объектов сдаётся в закрытом контуре. Начинать поиск заранее (за 6–12 месяцев). Рассматривать альтернативные форматы (Light industrial, редевелопмент) и локации дальше от МКАД.

3. Какие ставки аренды складов в Минске сейчас?

Для класса B в пределах 3 км от МКАД - до 23 BYN/кв. м в месяц без НДС. Для класса B на расстоянии 3–10 км от МКАД - в среднем 18-20 BYN/кв. м в месяц. Для класса А - средневзвешенная ставка 24-25 BYN/кв. м в месяц.

4. Когда появятся новые свободные склады?

В 2027 году ожидается ввод около 67 тыс. кв. м, в 2028 году - до 358 тыс. кв. м. Однако даже при таком объёме строительства дефицит сохранится, если спрос не снизится.

5. Что такое «закрытый профессиональный контур» и как в него попасть?

Это канал продаж/аренды, где объекты не выставляются в открытый доступ. Попасть в него можно только через профессиональных брокеров, которые работают с крупными собственниками и девелоперами напрямую.

6. Какие альтернативы традиционным складам есть у бизнеса?

Light industrial - лёгкие производственно-складские помещения, редевелопмент - переоборудование старых зданий под склады, локации дальше от МКАД (10–15 км и более), а также строительство собственного склада при наличии земельного участка и долгосрочного арендатора.

Рынок складов - дефицит как новая норма

Рынок качественной складской недвижимости Минска и Минского региона находится в состоянии острого дефицита. Вакантность - 0%, ставки аренды растут, а объекты сдаются ещё до выхода на открытый рынок. Компактные склады класса B у МКАД стали самым востребованным и дорогим сегментом.

Дефицит стимулирует рекордные объёмы строительства, но ограниченность земельных участков сдерживает предложение. В 2027 году ожидается спад ввода, в 2028 году - новый всплеск. Однако даже при оптимистичном сценарии вакантность вряд ли вернётся к нормальным значениям раньше конца 2028 года.

Что это значит для участников рынка:

Арендаторам - начинать поиск заранее, работать с брокерами, быть готовыми к росту ставок.
Собственникам - оценивать объекты с учётом нового позиционирования, использовать дефицит для повышения доходности.
Инвесторам - компактные склады у МКАД и земельные участки под строительство остаются самыми перспективными сегментами.

(с) Валерий Малец, эксперт по коммерческой недвижимости, аттестованный риэлтер. Консультации по тел. +375 29 688 88 11.