Сдача квартир в аренду - пожалуй, самый распространённый в нашей стране способ получения пассивного дохода. И если соблюдать все требования законодательства, это достаточно доходный и безопасный бизнес. Чтобы избежать возможных неприятностей, штрафов и, тем более судов, достаточно помнить о нескольких вещах.
Итак, у вас есть квартира. Не важно, это доставшаяся по наследству квартира в старом жилом фонде или свеженькая студия в новостройке. Их объединяет то, что они могут обеспечивать стабильный доход: будь то прибавка к пенсии или к зарплате.
По данным агентства недвижимости “Твоя столица” месячные ставки аренды однокомнатной квартиры начинаются от 220 долларов для квартир в старом жилом фонде без ремонта и в отдалённых районах до 520 долларов и выше в центре или престижных новостройках для квартир с современным ремонтом и дорогостоящей бытовой техникой. Не меньше разброс и в ставках аренды двухкомнатных квартир: от 240 долларов в месяц за уставшую квартиру без мебели и ремонта до 650 и выше в премиальном жилье в центре города. Ставки на аренду трёхкомнатных квартир стартуют примерно с 300 долларов и доходят до 850 долларов и выше за элитные квартиры.
И хотя граждане наше страны, в целом, достаточно законопослушны, некоторые новички, а порой и опытные арендодатели, допускают досадные ошибки, которые чреваты штрафами, а порой и судебными процессами.
Из-за чего чаще всего возникают такие коллизии? Причины могут быть самыми разными. Например, несоблюдение условий договора, изменения условий сделки без их должного оформления или даже неправильно оформленный акт приёма-передачи. За разъяснениями мы обратились к экспертам.
Без договора - никуда
Prometr.by уже подробно освещал тему
договора найма жилого помещения. Тем не менее, повторение - мать ученья. Любая сделка будет успешна лишь тогда, когда все права и обязанности сторон не только чётко проговорены, но и положены на бумагу. И огромную роль тут играет внимание к каждой мелочи: их игнорирование может привести к серьёзным проблемам. Так что чтобы минимизировать риски необходимо заранее позаботиться о тщательной проработке всех ключевых моментов.
Закон требует от арендодателя исполнения ряда обязанностей, в частности в отношении требований к жилью. Оно должно быть пригодным для проживания с исправной сантехникой, газовой или электрической плитой.
Если квартира сдаётся на срок свыше 15 суток, то нужно не только оформить договор с нанимателем, но и зарегистрировать его должным образом. Если же арендатор принимает решение о расторжении договора, то необходимо предупредить нанимателя заранее, не позднее чем за месяц до даты расторжения. Причём ему нужно письменно разъяснить причины расторжения.
Квартира должна использоваться по назначению
Статья 14 Жилищного кодекса прямо запрещает использование жилого помещения для иных целей, кроме проживания граждан. Исключением может быть размещение в жилых помещениях частного унитарного предприятия на условиях и в порядке, установленных законодательством. Но такое возможно только в том случае, если в договор аренды предусматривает такую возможность, а арендодатель не против. Использовать арендованную квартиру в качестве склада товаров, кустарного производства или оказания услуг населению незаконно!
В арендованной квартире может проживать как сам арендатор, так и члены его семьи. В любом случае в договоре стоит прописать перечень людей, которые имеют право в ней проживать. Если арендатор исполнил все свои обязательства перед собственником, он имеет право расторгнуть договор досрочно.
Но у нанимателя есть и другие обязанности. Так, помимо своевременного внесения арендных платежей и оплаты за коммунальные услуги (если это предусмотрено договором), он обязан поддерживать чистоту и порядок в арендованном жилье.
При необходимости он обязан предоставлять доступ в занимаемую им квартиру сотрудникам технических служб. Если меняется количество проживающих в квартире, он обязан информировать об этом владельца квартиры. Когда же срок договора аренды закончится, квартира должна быть возвращена в том же состоянии, в котором заселялась.
Арендатор должен помнить, что в случае нарушения условий договора, владелец квартиры имеет право не только досрочно расторгнуть договор, но и выселить квартиросъёмщика и даже обратиться в суд за защитой своих интересов.
Платим налоги вовремя
Prometr.by уже писал о том, насколько важно вовремя
платить налоги арендодателю. Тем не менее, напомним несколько важных моментов. Чтобы сдавать квартиру в аренду регистрироваться в качестве ИП совершенно необязательно. Но для этого нужно соблюдать одновременно целый ряд условий, предусмотренных статьёй 22 Гражданского кодекса и пунктом 52 постановления Совмина от 28 июня 2024 г. №457 "О видах индивидуальной предпринимательской деятельности". Кратко перечислим эти условия:
- деятельность по сдаче жилья в аренду собственник осуществляет самостоятельно, не привлекая других граждан по каким-либо договорам;
-
сдавать без регистрации ИП можно только собственные помещения;
-
в качестве нанимателей выступают только граждане, сдавать квартиры юрлицам нельзя;
-
в соответствии со ст. 342 Налогового кодекса единый налог уплачивается до начала сдачи квартиры в аренду.
Сдача жилья в долгосрочную аренду без регистрации договора чревата серьёзными последствиями для собственника. Если налоговая выяснит, что что налоги от доходов за сдачу квартиры в аренду не платились, то их не только нужно будет заплатить за весь период, на протяжении которого квартира сдавалась, но и уплатить пеню за просрочку и, в большинстве случаев, весьма заметный штраф. Если же собственника ловили за руку дважды на протяжении года, то ответственность будет куда более чувствительной: в соответствии с пунктами 41 и 42 статьи 342 Налогового кодекса их придётся уплатить в пятикратном размере.
Не стоит относиться к договору аренды как к простой формальности. Нужно понимать, что этот договор - важный способ защиты прав как арендатора, так и арендодателя. Если договор составлен грамотно, в нём чётко и однозначно прописаны все условия, права и обязанности сторон, если все новые договорённости своевременно оформляются дополнительными соглашениями, то он может обеспечить безоблачные отношения между сторонами на весь срок его действия.
Платим только белорусскими рублями!
В соответствии с пунктом 1 статьи 298 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре может быть указан как белорусских рублях, так и в валютном эквиваленте. Но вот сама плата должна вноситься исключительно в белорусских рублях. Это регулируется статьёй 141 Гражданского кодекса и пунктом 4 статьи 12 Закона о валютном регулировании и валютном контроле. Ответственность за нарушение этих требований может быть весьма серьёзной, так что экспериментировать не стоит.
Размер арендной платы должен быть зафиксирован в договоре. После его подписания одностороннее повышение арендных платежей собственником недопустимо. Они могут быть изменены только на основании соглашения сторон, оформленном отдельным актом.
Кто несёт затраты на ремонт?
Как правило, обязанности за мелкий текущий ремонт - замена прокладок на смесителе, устранение засора, замена лампочек - обязанность арендатора. А вот более серьёзные работы проводятся за счёт собственника.
Конечно, арендатор сам может сделать ремонт в арендованной квартире, если, конечно захочет. Но требовать за это компенсацию может только в том случае, если эти работы и их стоимость были согласованы с собственником письменно. Ну и, конечно, такие заметные изменения, как перепланировка или замена мебели, возможны только с согласия собственника. Более того, если эти изменения не были согласованы, то собственник может потребовать у арендатора вернуть ему квартиру в том виде, в котором она была на момент сдачи, и расторгнуть договор. Поэтому так важно делать фотографии квартиры в момент передачи её арендатору.
Можно ли сдавать квартиру, если она построена или приобретена с привлечением кредита?
Если вы приобрели или построили квартиру за счёт ипотечного кредита, то возможность её дальнейшей сдачи зависит от условий договора с банком. Совсем другая ситуация, если для покупки или строительства квартиры использовался льготный кредит. Сдача такой квартиры до его полного погашения прямо запрещена Указом Президента Республики Беларусь №13 от 6 января 2012. Впрочем, даже в этих случаях могут быть исключения. Например, местные органы могут выдать разрешение на сдачу такой квартиры в случае тяжёлого материального положения, развода или переезда.
Закон предусматривает ещё некоторые ограничения. Так в соответствии со статьёй 50 Жилищного кодекса нельзя сдавать квартиры в зданиях, которые предназначены для сноса, а также расположенные в подвалах или полуподвалах.
Если вы планируете сдавать свою квартиру в Минске или снимать её надолго, то вам помогут эксперты с многолетним опытом работы. Звоните и получите квалифицированную консультацию. Звоните: тел.
+375 17 336-77-70 и
+375 29 399-01-82.
P.S.
Всем тем, кто сдаёт или снимает квартиру, портал Прометр рекомендует бесплатное приложение ЧекаЧек. Оно позволяет быстро сгенерировать принимаемые любым РСЦ договоры аренды недвижимости. Кроме того, у приложения масса других полезных для вас функций, включая органайзер, дистанционный контроль за состоянием квартиры и многое другое. Разработчики не стоят на месте и постоянно расширяют его функционал. Попробуйте и останьтесь довольны. Подробности и ссылки для скачивания
здесь.
Другие статьи об аренде
Чтобы не пропускать важные новости о недвижимости - подписывайтесь на наши информационные каналы 
