Мы продолжаем цикл публикаций, связанные со сдачей квартиры в аренду в Беларуси. Наш первый материал был посвящён общим вопросам найма жилых помещений. Сегодня мы поговорим о договоре найма жилого помещения, который обычно называют договором аренды квартиры.

Договор найма жилого помещения Беларусь

1. Нужен ли договор аренды?

Не просто нужен - он совершенно необходим! Во-первых, доходы от сдачи квартиры подлежат налогообложению. Зарегистрированный в соответствии с требованиями законодательства договор найма жилого помещения (именно так правильно называется договор аренды квартиры) и есть основание для уплаты этого налога.

Во-вторых, когда в этом договоре прописано всё о чём стороны договорились, то это помогает избежать множества конфликтов и недоразумений, связанных с неправильной интерпретацией устных договорённостей.

2. Можно ли обойтись без договора аренды?

В принципе, можно. Но только в двух случаях - когда вы сдаёте свою квартиру близким родственникам, молодым специалистам или молодым рабочим (служащим). Но хоть в этих случаях заключение договора найма не обязательно, лучше лучше сдавать квартиру по договору. Опять-таки для предупреждения возможных конфликтов и недоразумений.

Кроме того, налог на доход от сдачи квартиры в аренду нужно уплачивать независимо от того, есть договор или нет.

3. Пару слов о содержании договора аренды

Вообще-то в каждом РСЦ в РБ прямо на месте можно заполнить уже готовые бланки договора аренды жилого помещения. Но в общем случае в договоре найма квартиры должна присутствовать следующая информация:

паспортные и контактные данные подписантов;
адрес квартиры;
её основные параметры, взятые из технического паспорта;
на какой срок заключается договор и когда вступает в силу;
как он может быть продлён;
по каким основаниям он может быть расторгнут досрочно;
величина арендных платежей;
каким образом вносится арендная плата и в какой срок;
как должны вноситься коммунальные платежи, а также плата за электричество, интернет и другие эксплуатационные расходы;
список проживающих в квартире;
правила эксплуатации жилья (можно ли курить, допустимо ли проживание с домашними животными, возможность субаренды, компенсация дополнительного обустройства и изменения интерьера и т.д.);
ответственность сторон за невыполнение условий этого договора;
форс-мажор;
каким образом будут разрешаться споры.

В самом договоре или приложении к нему могут также оговариваться:

размер гарантийного платежа и порядок его возврата;
порядок изменения арендной ставки;
опись имущества, находящегося в квартире на момент подписания договора и его состояние;
другие условия, которые стороны сочтут необходимым оговорить.

Рекомендуется также сделать фотографии квартиры и самых дорогостоящих элементов обстановки в день заселения жильцов.

Скачать образец договора аренды квартиры можно здесь.

4. О теперь о регистрации договора аренды квартиры. Где он регистрируется? Какие для этого нужны документы?

Регистрация договора аренды

Договор найма жилого помещения и допсоглашения к нему регистрируются структурами, которые рассчитывают, начисляют и учитывают плату за пользование жилым помещением, а также контролируют своевременность оплаты жилищно-коммунальных услуг:

районные или городские расчётно-справочные центры (РСЦ);
товарищества собственников жилья (ТСЖ);
жилищно-строительные потребительские кооперативы (ЖСПК).

Чтобы зарегистрировать договор аренды квартиры необходимо лично явиться как её собственнику (или лицу, действующего от его имени), так и арендатора. Они должны предоставить:

действительные паспорта;
заявление от собственника, а также лиц, имеющих право на эту квартиру;
три экземпляра договора, при этом один из них останется в регистрирующей организации;
технический паспорт и документы, подтверждающие право собственности квартиру.

Если же у квартиры несколько владельцев, то они обязательно должны письменно подтвердить свои согласия на сдачу квартиры в аренду. Такие же согласия необходимы от всех, кто продолжает проживать в квартире..

После этого собственник должен прийти в свою налоговую инспекцию. Если ранее он не регистрировался как налогоплательщик, то сделать это. Если же был - то зарегистрировать договор найма и там. При этом с собой должны быть:

действительный паспорт;
копию договора найма, зарегистрированного в РСЦ, ЖСПК или ТСЖ;
копию техпаспорта квартиры;
выписку из лицевого счёта;
письменное согласие всех других владельцев квартиры и/или всех в ней проживающих.

5. А если договор аренды не зарегистрировать?

Ответственность за сдачу квартиры без договора

Когда обнаружится, что арендатор сдаёт свою квартиру, а договор найма жилого помещения не заключался или не регистрировался, то будет считаться, что он извлекает нелегальный доход. То есть, занимается незаконной предпринимательской деятельностью. Со всеми вытекающими последствиями. А именно, в соответствии со статьёй 14.4. КоАП (Кодекса об административных правонарушениях), ему потребуется:

возместить государству невыплаченные им налоговые отчисления за весь период незаконной сдачи своего жилья, причём с начисленной пеней за каждый день просрочки;
заплатить государству штраф в 40% от суммы неуплаченного налога, но не менее 10 базовых величин (420 рублей). Но это при первом нарушении. Если собственник в том же году попадается на неуплате налогов вторично, то штраф составит уже от 100 до 200 БВ. А это больно!

Вывод: платите налоги и спите спокойно!

P.S. А арендаторам и собственникам портал Прометр рекомендует бесплатное приложение ЧекаЧек, которое позволяет быстро сгенерировать принимаемые любым РСЦ договоры аренды недвижимости. Кроме того, у приложения масса других полезных для вас функций. Разработчики не стоят на месте и постоянно расширяют его функционал. Попробуйте и останьтесь довольны. Подробности и ссылки для скачивания здесь.

И да, если сдаёте квартиру в Минске - желаем удачи! Но если нужна помощь или просто консультация - обращайтесь: тел. +375 17 336-77-70 и +375 29 399-01-82.

Продолжение следует