Коммерческая недвижимость редко прощает ошибки. Неудачно выбранное помещение может означать месяцы потерянного времени, многие тысячи рублей лишних расходов, а иногда и необходимость начинать всё заново.
Именно поэтому многие собственники и предприниматели сегодня ищут не помещение и даже не посредника, который покажет несколько вариантов, а человека, способного заранее увидеть все подводные камни будущей сделки.
Именно таким специалистом за первый же год работы в «Твоей столице. Недвижимость для бизнеса» стал
Валерий Малец. До прихода в недвижимость он больше двадцати лет работал в производственной сфере. Экономическое образование, глубокое понимание инженерии, опыт управления производственными процессами, переговоров и экономики предприятий неожиданно оказались тем самым фундаментом, который сегодня помогает решать задачи клиентов.
Сам Валерий говорит просто:
«Я не менял профессию полностью. Я просто перенёс свой опыт в другую сферу.»
Именно поэтому свой разговор с клиентом он редко начинает с вопроса о необходимой площади помещения или ожидаемом размере арендной ставки. Гораздо чаще он спрашивает:
- А какие задачи должен решать этот объект?
Именно этот вопрос становится отправной точкой всей дальнейшей работы.
Коммерческая недвижимость начинается не со здания, а с бизнеса
За год Валерий успел провести сделки практически во всех сегментах коммерческой недвижимости:
- офисы;
-
склады;
-
производственные помещения;
-
торговые объекты;
-
помещения под услуги и общепит.
Но сам он признаётся, что его привлекают не квадратные метры сами по себе. Намного интереснее разобраться, как именно будет работать бизнес клиента после сделки. Именно здесь начинает работать опыт, накопленный за два десятилетия работы на производстве. Когда предприниматель выбирает помещение под кафе, большинство оценивает расположение, цену и поток людей. Валерий смотрит значительно глубже:
- Хватит ли электрической мощности?
-
Можно ли законно организовать профессиональную вытяжку?
-
Какие ограничения возникнут после открытия?
-
Не появятся ли через несколько месяцев жалобы жильцов или требования санитарных служб?
Иногда лучшая сделка - та, которая не состоялась
Сам Валерий считает одним из самых правильных своих решений случай, когда он фактически отговорил клиента арендовать понравившееся помещение. На первый взгляд объект выглядел почти идеальным:
- хорошая цена,
-
хороший трафик,
-
удобное расположение.
Но инженерные особенности здания не позволяли организовать вентиляцию, необходимую для полноценной работы кафе. Большинство специалистов, вероятно, довели бы сделку до подписания договора. Валерий поступил иначе. Он честно объяснил клиенту, что после дорогостоящего ремонта проблемы практически неизбежны. В результате сделка не состоялась. Да, ни агентство, ни он сам не получили весьма заметную комиссию. Зато клиент не потерял значительно больше. Именно так, по мнению Валерия, и должна выглядеть работа риэлтера по коммерческой недвижимости. Не брокеридж в чистом виде, а полноценный консалтинг.
Твоя столица. Недвижимость для бизнеса. Валерий Малец - второй слева в верхнем ряду
Коммерческая недвижимость любит тех, кто умеет думать на несколько ходов вперёд
Другой показательный пример связан уже с крупным торговым объектом площадью более тысячи квадратных метров. После ухода якорного арендатора помещение долго пустовало. Собственники самостоятельно вели переговоры с крупными сетями, с которыми были давние устоявшиеся связи, но результата добиться не удалось.
Изучив объект, Валерий предложил посмотреть на проблему иначе. Не искать нового крупного арендатора, а изменить саму концепцию использования помещения. Большое пространство разделили на несколько самостоятельных блоков. Изменили профиль будущих арендаторов. В результате вместо одного арендатора объект получил сразу нескольких. Причём часть из них представляла направления бизнеса, которых раньше в этом торговом центре никогда не было.
Фактически была продана не площадь - была найдена новая бизнес-модель использования объекта.
Иногда важнее не найти арендатора, а обеспечить непрерывность бизнеса
Ещё один кейс хорошо показывает отношение Валерия к работе. Складское помещение не удавалось сдать более полугода. После подключения к работе нового специалиста арендатор был найден достаточно быстро. Но настоящая работа началась позже. Через несколько месяцев собственник вновь обратился к Валерию: освобождались новые площади. С помощью Валерия удалось организовать практически бесшовную передачу помещений: в день, когда один арендатор завершил работу, новый уже начал заезд. Для владельца объекта это означало отсутствие длительного простоя. А значит - доход не уменьшился ни на копейку.
Почему инвесторы часто ошибаются
По наблюдениям Валерия, самая распространённая ошибка начинающих инвесторов звучит очень просто, такой инвестор ожидает:
«Купил помещение - сдал - получаешь пассивный доход». По жизни всё значительно сложнее. Коммерческая недвижимость постоянно требует внимания:
- меняются арендаторы,
-
изнашиваются обстановка и инженерные системы,
-
меняются требования рынка,
-
колеблются ставки аренды.
Если собственник перестаёт управлять объектом, он постепенно начинает терять доходность. Поэтому Валерий убеждён:
Хорошая коммерческая недвижимость - это актив, которым необходимо системно профессионально управлять, чтобы получать максимальный доход.
Что будет происходить с рынком дальше
Наиболее перспективным направлением ближайших лет Валерий считает складскую недвижимость. Рост электронной торговли, развитие логистики и изменение цепочек поставок продолжают поддерживать высокий спрос на качественные складские комплексы и фулфилмент-центры.
Сохраняется интерес и к современным офисным зданиям высокого класса. При этом внимание бизнеса постепенно смещается в районы с хорошей транспортной доступностью, где стоимость аренды пока остаётся более привлекательной.
Твоя столица. Недвижимость для бизнеса. Профи тоже умеют отдыхать
«Сначала цель - потом помещение»
Если попросить Валерия сформулировать главный совет инвестору одной фразой, он не станет говорить о квадратных метрах или доходности. Он скажет иначе:
«Сначала сформулируйте цель бизнеса. И только потом выбирайте объект.»
Именно поэтому каждая консультация начинается не со знакомства клиента с каталогом помещений, а с разговора:
- Что строит компания?
-
Куда она собирается расти?
-
Какие задачи должна решить недвижимость через три-пять лет?
Лишь после этого начинается поиск объекта.
За экспертизой всегда стоит человек
Вне работы Валерий любит путешествовать вместе с семьёй, ездить на велосипеде и внимательно рассматривать города, в которые приезжает. Правда, теперь он смотрит на них глазами профессионального риэлтера, специалиста по коммерческой недвижимости.
Даже во время отпуска он невольно обращает внимание на организацию стрит-ритейла, городскую среду, логистику и коммерческие пространства. Похоже, инженерное мышление не выключается никогда. Да он и не собирается его отключать. Потому что именно оно сегодня помогает предпринимателям принимать более взвешенные решения. А значит - экономить деньги, время и избегать ошибок, цена которых в коммерческой недвижимости бывает очень высокой.
Если вы захотите получить консультацию от Валерия, звоните в отдел “Недвижимость для бизнеса” агентства “Твоя столица”
+375 29 688 88 11.
