Запрет на привязку ставок аренды к валюте вступил в силу

В августе в Минэкономики отмечали, что при определении размера арендной платы возможно использование любого порядка расчета от эквивалентов, сформированных на основе белорусского рубля, включая использование принципа расчета базовой арендной величины, предусмотренного указом президента Республики Беларусь «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», за исключением привязки к курсам иностранных валют, а также использования валютных и опосредованных валютой коэффициентов (изменение курсов валют, курса криптовалюты).

Уточняется также, что стоимость «специальных прав заимствования» рассчитывается исходя из стоимости пяти иностранных валют, поэтому использование «специальных прав заимствования» будет являться опосредованным (косвенным) использованием эквивалента в иностранной валюте. Предполагается, что эксплуатационные расходы в договоре аренды формируют размер арендной платы (являются ее составляющей) и, соответственно, их расчеты должны осуществляться с соблюдением тех же требований, что и к арендной плате.

В Минэкономики отмечают возможность применения в качестве эквивалента цену на золото и показатели инфляции. Для формирования расчетных и отпускных цен на драгоценные металлы используются цены в долларах США, использование эквивалента учетной цены за 1 г золота при определении размера арендной платы будет являться опосредованным (косвенным) использованием эквивалента в иностранной валюте. Косвенная привязка к курсам иностранных валют, включая использование валютных и опосредованных валютой коэффициентов, эквивалентов (изменение курсов валют, курса криптовалюты, цена золота, нефти и т.д.), может привести к неоправданному изменению (росту) размера арендной платы. Изменение величины арендной платы в установленные договором или законодательством сроки, например, может происходить, когда меняются значения элементов, формирующих ее величину, по причине инфляции, которую характеризуют индексы, определяемые органами государственной статистики и иными государственными органами.

Получается, что более-менее реальным вариантом замены для валютного эквивалента в договорах аренды может стать индекс потребительских цен (ИПЦ). Одна из крупных торговых сетей своим арендаторам предлагала привязку к ИПЦ. Но неизвестно, стали ли такие договора подписывать.

Юрист и руководитель инфраструктурных проектов REVERA law group Александр Антонов высказал свое мнение о том, что делать арендаторам и арендодателям:

– Вынужден подтвердить, что ясности за прошедшие 2 месяца существенно не прибавилось. Изначальная рекомендация зафиксировать ставку в белорусских рублях до конца 2022 года и решать судьбу ставки на 2023 год в декабре по-прежнему остается одной из основных, которые мы можем дать. 

По субъективным ощущениям, на сегодня не более чем в половине договоров аренды стороны нашли взаимовыгодное решение до конца действия ограничения (до конца 2023 года): 

• Фиксация в договоре ставок в белорусских рублях с сохранением джентельменских договоренностей о возможности их пересмотра по соглашению сторон в случае изменения курсов валют.

• Досрочная оплата аренды до конца 2023 года при дисконте со стороны собственника (10−30%). К моему собственному удивлению, это является не редким явлением.

• Перевод договора в белорусские рубли с индексацией на ИПЦ или процент изменения базовой величины/базовой арендной величины.

• Перевод договора в белорусские рубли по «повышенному» курсу.

• Перевод договора в белорусские рубли с правом арендодателя повысить ставку в одностороннем порядке не более чем на величину какого-то процента и корреспондирующим правом арендатора отказаться от исполнения договора в случае такого увеличения.

• Переход на процент от выручки в тех договорах аренды торговой недвижимости, где такого процента еще не было. Минимальный фикс в любом случае устанавливается.

• Переход на методику расчета «госаренды».

Ожидаемо многие собственники и арендаторы «невыгодных» договоров аренды пытаются воспользоваться ситуацией, чтобы расторгнуть или пересмотреть невыгодные для себя условия. Уже подаются первые иски.

Один из арендодателей подал иск о понуждении к изменению условий договора аренды. Он просит суд зафиксировать ставку в белорусских рублях, пересчитанную из евро по курсу на последний день «легального» использования валютного эквивалента (22 сентября 2022 года). Рекомендаций о том, как судам следует рассматривать такие дела не опубликовано. В теории, возможно несколько вариантов:

• переход на методику расчета «госаренды»;

• перевод договора в белорусские рубли по последнему известному или среднегодовому курсу;

• использование фактической сложившейся среднегодовой ставки по договору в белорусских рублях;

• использование ставок по аналогичным объектам;

• иные способы.

Источник: probusiness.io.

За актуальными новостями коммерческой недвижимости можете следить в наших мессенджерах: