Выгодны ли инвестиции в недвижимость?

Уже не первый год рекламные плакаты призывают нас инвестировать в покупку квартир. Посыл таков: покупка жилья позволит не только сохранить заработанные средства, но и преумножить их. А еще — что это и есть та самая инвестиция в свое будущее. Ну что ж, звучит многообещающе. Давайте разбираться, так ли это на самом деле и какие этому могут быть альтернативы.

Чтобы объективно оценить, насколько покупка квартиры может быть выгоднее других вариантов сохранения и преумножения средств, мы решили их сопоставить с точки зрения обычного человека, который хочет минимальными усилиями, но при этом максимально надежно, обезопасить себя от финансовых потерь и заложить некий фундамент получения дохода на будущее.

Итак, поговорим о вариантах инвестирования. И первое что приходит в голову, это «положить деньги в банк». Однако, во-первых, история показывает, что возврат депозитов в реальности никто не может гарантировать — ни сам банк, ни даже государство. А во-вторых, чтобы не платить подоходный налог и получить максимальные дивиденды, нужно выбирать долгосрочные безотзывные депозиты, а это «замораживает» средства, как минимум на 2 года, и при этом добавляет риски «съедения» процентов инфляцией.

Справочно: наилучшие ставки по безотзывным депозитам по состоянию на январь 2022 г. в белорусских рублях — 24% годовых, в иностранной валюте — 5%.

Альтернативой депозитам для многих выступает хранение капитала «на руках». Сторонники подобного варианта сбережений рассуждают так: куда уж надежнее чем хранить «при себе». Спорить не будем, а скажем лишь, что основной риск все равно остается, а именно обесценивание денег от инфляции. При этом даже «разновалютная» структура сбережений не является панацеей. В стабильной экономической ситуации это бы помогло, но в «штормящее» кризисное время, в той или иной степени, все валюты одинаково не защищены.

Справочно: по данным НацБанка РБ, в декабре 2021 г. годовой прирост потребительских цен составил 9,97 %.

Рассмотрим еще один, исторически сложившийся, вариант сохранения средств — покупка драгоценных металлов.

Так сложилось, что наибольшей популярностью среди драгоценных металлов пользуется золото. Но здесь важно различать инвестирование в золотые слитки и приобретение ювелирных изделий. В случае покупки ювелирных украшений — это не инвестиции.

А вот золотые слитки, несмотря на также имеющуюся разницу в цене приобретения и продажи, вполне можно рассматривать как объект инвестирования. Но следует понимать, что банки продают золото дороже, чем покупают его обратно, и эта разница составляет порядка 10% от стоимости приобретения для слитков малого веса и может доходить до 20% для слитков весом 500–1 000 гр. Поэтому чтобы не потерять при последующей продаже золота, это надо делать, как минимум, через несколько лет после его покупки. В этом случае за счет инфляции будут нивелироваться потери в разнице цен покупки и продажи.

Есть еще вариант вложения денег, который пользуется популярностью за рубежом — покупка акций предприятий и инвестирование в собственное образование.

Вариант с акциями в Беларуси не распространен в основном из-за экономической нестабильности. Инвестиции «в себя», т.е. в образование — неосязаемы. По крайней мере, в краткосрочный период. Как говорят финансисты — это длинные деньги. И неизвестно, будет ли новая профессия востребована и какова будет ее ценность.

Ну а теперь, поговорим о жилой недвижимости. Спойлер: несмотря на нестабильность в экономике, белорусы активно вкладываются в жилье.

Согласно предоставленным нам агентством недвижимости «Твоя столица» данным, несмотря на инфляцию и снижающиеся доходы населения, за 2021 г. в Минске было продано рекордное, как минимум, за последние 10 лет, количество квартир — 14,4 тысяч. То есть, несмотря на увеличившиеся ставки по кредитам (с 15% до 21%), инфляцию практически в 10% и снижение доходов населения, в 2021 г. люди не только продолжали покупать квартиры, но и делали это очень активно.

— Готовые квартиры в новостройках чаще выбирают в качестве инвестиционных покупок, — говорят эксперты «Твоей столицы». — Не надо ждать окончания строительства дома и при этом получаешь абсолютно новую квартиру, которая и при сдаче в аренду, и в случае необходимости последующей продажи, из-за статуса новостройки будет обладать высокой рыночной ликвидностью, что позволит максимизировать стоимость. Но у подобных квартир есть и минус — это более высокая стоимость по сравнению с теми ценами, которые доступны при покупке на стадии строительства. По сути, более высокая стоимость, это плата за отсутствие необходимости ждать окончания строительства и рисков его растягивания.

Однако, по мнению аналитиков «Твоей столицы», преобладающее большинство квартир на первичном рынке жилья все же покупается на стадии строительства — от 50% до 90% — в зависимости от класса качества дома. И причин этому, как минимум две: во-первых, желание сэкономить, поскольку разница в стоимости в начале строительства и ближе к его окончанию может достигать 15%; а во-вторых, в начале строительства выбор гораздо шире, в результате чего можно выбрать не только площадь и этаж, но и на какую сторону будут выходить окна квартиры.

— Точно сказать, сколько продается квартир на стадии строительства не представляется возможным по причине отсутствия единой централизованной базы их учета, — поясняет представитель «Твоей столицы». — Однако по нашим расчетам, их количество мало уступает продажам на вторичном рынке – то есть порядка 10+ тыс. квартир ежегодно.

У инвестиций в жилье есть еще один очевидный плюс: если вдруг возникнет необходимость ее продажи и возврата денег, то сделать это можно будет достаточно быстро. Например, по данным «Твоей столицы», средний срок продажи квартиры, выставленной на продажу по рыночным ценам, по итогам 2021 г. составил порядка 38 дней. При этом порядка 30% квартир продается вообще в срок до 2-х недель. То есть, получается, что в случае необходимости, инвестор может рассчитывать на возврат вложенных инвестиций всего лишь в течение месяца с небольшим, что весьма впечатляет.

Но поскольку инвестору важно не только вложить и потом забрать деньги, но при этом еще и заработать на этом, поэтому давайте разберемся, насколько квартиры стабильны в цене и какой доход могут принести собственнику.

Если говорить про квартиры вторичного рынка, то цены на них за 2021 г. остались без существенных изменений. Все потому, что снижение пришлось на 2020 г. – порядка -8% за год. Причиной снижения аналитики называют совокупность таких факторов, как выросший в 2020 г. обменный курс доллара (с 2,1 BYN до 2,6 BYN = +24%), начавшуюся пандемию и общественно-политические волнения второй половины года.

То есть, если бы условная аккуратная однокомнатная квартира общей площадью 34 кв. м. (а именно такой формат наиболее популярен среди инвесторов, поскольку востребован при последующей сдаче в аренду) была приобретена в конце 2019 г. по цене 1 430 USD/кв. м. (48 620 USD), то при продаже ее в конце 2022 г. потери инвестора от снижения цены кв. м. составили бы 3 400 USD. Однако, за счет того, что она 22 месяца из 24 возможных сдавалась в аренду по 250+ USD (отняли 2 месяца на сопутствующие купле квартиры и последующей сдаче ее в аренду, вопросы), то за это время она принесла инвестору гораздо больше — 5 500 USD. Знающие люди заметят, что из них надо вычесть ежемесячный налог (36,8 BYN/мес. или 809,6 BYN / 313 USD за 22 мес.) и проведение минимального косметического ремонта либо дооснащения квартиры мебелью и/или техникой (условно 800 USD — поскольку была приобретена изначально аккуратная квартира). Но все равно, в результате всех форс-мажорных (рост курса доллара и вызванное им снижение цен), налоговых и эксплуатационных вычетов, чистая выгода инвестора составит 987 USD.

— Покупка квартиры не является самым доходным и безрисковым вариантом инвестирования, но он однозначно самый понятный, а риски — известны и потому, предсказуемы. В среднем, при грамотном выборе квартиры и последующей сдаче в аренду, можно рассчитывать до 7% годовых уже после уплаты налогов, — отмечают в «Твоей столице». — При этом не стоит забывать, что помимо арендного дохода, у инвестора сохраняется на руках и сама квартира — высоколиквидный и высоко востребованный объект – который можно оперативно продать и вернуть вложенные средства. Спрос на жилье в Минске был и будет стабильным еще не один десяток лет — потому что это столица, и потому, что обеспеченность жильем по-прежнему в Минске низкая. Все это позволяет говорить о том, что в ближайшие годы покупка квартиры будет оставаться одним из самых популярных способов, не только сохранения средств от инфляции, но и создания пассивного дохода.

Если подытожить, у потенциального инвестора достаточно вариантов для вложения средств и помимо покупки квартиры. Однако альтернативные варианты предполагают гораздо более высокие риски и необходимость с нуля детально вникать во все тонкости инвестирования. При этом в ряде случае, вернуть вложенные (инвестированные средства) просто не получится.

В этом отношении покупка жилья выглядит куда более простым, и главное понятным механизмом. Даже несмотря на отмечающиеся раз в пять лет колебания цен, жилая недвижимость, это то, что на что всегда будет повышенный спрос, независимо от того, какие в текущее время на рынке времена — процветания или кризиса. Бумажные деньги могут обесцениться, а золото — потерять свою значимость, но жилье в любое время будет являться ликвидным активом, потому что является объектом удовлетворения базовых потребностей человека — организации жизни.

К рискам инвестирования в недвижимость в теории можно отнести возможное перенасыщение ею рынка — например, как это было в Испании. В этом случае недвижимость начинает обесцениваться за счет ее переизбытка. Но белорусским реалиям такая ситуация не грозит, потому как средняя обеспеченность жилплощадью в Минске на душу населения составляет 22,8 кв. м., в то время как в Санкт-Петербурге этот показатель составляет почти 25 кв. м./чел., а в Стокгольме вообще 40 кв. м./чел. С учетом того, что обеспеченность населения жильем в Минске растет, однако очень малыми темпами (за последние 10 лет он прирос только на 14%), потенциал для роста у белорусского рынка недвижимости еще есть не на один десяток лет.

• +37517-336-77-30,

• +37529-371-01-01,

• +37529-771-01-01.