Сделки, в которых правила бал психология, а не экономика

— Конечно, провожая 2021 год, никто из нас и подумать не мог, как именно будут развиваться события дальше, — вспоминает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Прогнозы, безусловно, строились, при этом все аналитики сходились во мнении, что 2022-й выдающимся не станет: да, будет стабильный спрос, но не более.

Однако, как мы видим, все пошло не по плану и нынешний год стал уникальным: уже сейчас понятно, что прошлые рекорды по количеству сделок побиты.

Дело в том, что при составлении прогнозов специалисты в сфере недвижимости за основу берут в первую очередь экономические факторы. Психологические же отходят на другой план. Но в нашем случае все произошло ровно наоборот: именно «психология» заставила людей действовать и активно покупать жилье. Потому что экономических предпосылок для подобной активизации спроса как не было, так и нет.

2020-й же как начался с потрясений, так и закончился ими. В то время покупатели затаились, не зная, что будет и стоит ли расставаться с деньгами в такой неоднозначный период. Однако уже в 2021-м, когда волнения улеглись и стало понятно, что санкции существенно не повлияли на экономическую ситуацию, люди снова ринулись скупать метры. Причем «квадраты» приобретали не только те, кто начал в них нуждаться, но и те, кто откладывал покупку до лучших времен. Именно поэтому в 2021-м мы получили взрыв продаж — 14 600 сделок за год.

Естественно, зная это, никто не ожидал, что 2022-й будет особенным: отложенный спрос уже подысчерпался, айтишная релокация идет полным ходом, доходы не растут — ну откуда тут взяться рекордам?

Однако что мы видим: по итогам 11 месяцев уже продано 14 100 квартир (на тысячу больше, чем за аналогичный период прошлого урожайного года). А по оперативным данным, за 12 месяцев зарегистрировано как минимум 15 000 сделок. Эта цифра еще будет уточняться в сторону увеличения.

Так при чем тут психология, спросите вы. Все очень просто: череда стрессов, в том числе начало военных действий, показали, что одна из основных ценностей (а жилье для наших людей именно ценность) может очень быстро стать недоступной. Ведь еще вчера ты живешь в одних реалиях и четко планируешь будущее, а уже сегодня меняется все — и ты никак не можешь на это повлиять.

— На мысль о том, что надо действовать, белорусов натолкнул в том числе курс доллара, — продолжает специалист. — Еще 23 февраля он был один, а уже в начале марта совсем другой. Буквально за неделю цена на жилье стала неподъемной для тысяч людей, даже с учетом солидных скидок, на которые в тот момент были готовы продавцы, желающие быстро реализовать свои объекты. И самое главное: никто не знал, как дальше будут развиваться события.

Поэтому, как только курс нормализовался, народ решил, что «надо брать».

Причем если 2021 год ознаменовался приобретением инвестиционных квартир, то в 2022-м упор был сделан на улучшение собственных жилищных условий. Минчане стали переезжать из маленьких квартир в квартиры побольше, из панелек — в каркасники, из «уставших» ремонтов в хорошие. К тому же увеличилась доля покупателей из регионов (особенно активизировались те, кто приобретает жилье детям).

А что же цены? В «Твоей столице» отмечают, что продавцы чутко реагировали на происходящие в мире события: охотнее торговались в горячие моменты (уступая вплоть до 8% в марте) и стояли на своем, когда «отпускало». Сейчас торг идет на уровне 6% от стоимости жилья. И это достаточно много: в стабильное время скидывают не более 3—4%.

— В последнее время можно услышать мнение, будто квартиры в Минске подросли в цене. Но это не так: выросла средняя цена проданного квадратного метра. То есть люди стали больше покупать аккуратные и ухоженные квартиры, чтобы минимально вкладываться в их ремонт. И только за счет этого получился рост. Проще говоря, цены не изменились, изменился спрос — с «хоть какого» на аккуратное жилье.

Этот момент надо учитывать продавцам, которые только выходят на рынок и формируют свой ценник. Ведь, если быть честными, задирать прайс некуда: у покупателей ничего не изменилось в лучшую сторону в плане финансов, а кредиты не подешевели. Так что объективных предпосылок для того, чтобы дописать пару тысяч, нет.

Да, все сейчас на стрессе, сделки идут скорее вопреки ситуации, чем благодаря. Но деньги люди все равно считают и тратить лишнее не хотят. Плюс не забываем, что в последние дни доллар начал уверенно укрепляться. А это почти всегда играет свою роль, и не в пользу продавцов. Если вы не знаете, на что ориентироваться и куда смотреть при выставлении цены, можете воспользоваться нашим online-калькулятором стоимости квартир и посмотреть базу спроса реальных покупателей — что и почем они ищут. И на основе этих данных делать свои выводы.

Каким будет следующий год? Сейчас все слишком шатко и непонятно, чтобы что-то предрекать. Но рассмотрим позитивный вариант: если на следующей неделе рост курса доллара вдруг затормозится и дальше не случится новых потрясений, то первое полугодие 2023-го пройдет примерно как осень — зима 2022-го. Понятно, что январь будет вялым, «наблюдательным», а потом все пойдет в рост. Если же курс продолжит расти, то, безусловно, произойдет застой — покупатели будут ждать корректировки цен, — рассуждает Андрей Чернышев.

Рынок просел, но застройщики не сдаются

Со «вторичкой» все понятно, а что наши дорогие застройщики — выдержали, выстояли? Может, не поступились ни рублем, ни копеечкой? Или тоже вынуждены были проводить вечера в страхе перед неизвестностью и продумывать план Б на тот случай, если продажи «лягут»?

— Не сказала бы, что застройщикам пришлось легко. Они, как и все, мониторили ситуацию и подстраивали свои аппетиты под реальность: снижали цены, стимулируя продажи, когда офисы пустовали без клиентов, и снова поднимали прайс, когда видели, что народ успокоился и готов тратиться, — анализирует прошедшие события Наталья Литовская, независимый эксперт по жилой недвижимости. — Из ярких примеров могу привести «Леваду»: весной в престижном жилом комплексе, для которого $1500—1600 по курсу за квадратный метр — обычная цена, можно было купить метры по $1200.

Рынок просел, причем заметно. Мы уже не наблюдаем тех удивительных предложений из 2019-го, когда за метр в двушке стандарт-класса просили $1400—1500 в эквиваленте. Новые проекты стартуют с более приземленными цифрами: в том же «Дубравинском» — минимум $1080, а максимум — $1200 по курсу. А это, напомню, каркасник стандарт-класса в неплохой локации.

Застройщик жилого комплекса «Триумф», как новичок, которому надо было зарекомендовать себя на рынке, приглашал минчан в долевку и вовсе от $900 по курсу за квадратный метр. Также предлагал рассрочку на несколько лет. Тот, кто поверил в «ноунейма» и успел воспользоваться всеми этими «плюшками», выиграл, потому как сейчас уже можно сказать, что с темпами строительства все хорошо. А в продаже осталось всего несколько квартир, но уже по $1200.

Да и «Новая Боровая», державшая последние два года ценник на квартиры в панельках на уровне $1200—1300 в эквиваленте, вернулась к реалиям: входной билет в котлован сейчас стоит от $1000. Это как раз показатель того, сколько люди готовы платить за симпатичную панельную новостройку, которую сдадут только через год-полтора.

Понятно, что по мере продвижения строительства и повышения степени готовности дома, метры в нем дорожают. Но так было всегда. В целом же на стартующие проекты цены сейчас на уровне ценового дна новостроек в 2016 году.

И не забываем про то, что периодически застройщики проводят акции. Порой почти готовое обходится дешевле, чем стоило год назад на стадии котлована. Надо только следить за новостями компаний и иметь всю сумму на руках.

«Частники» всегда прислушиваются к каждому шороху и стараются адекватно реагировать на изменения. Да и как по-другому, если дольщик да покупатель готового — твои единственные кормильцы и ждать помощи больше неоткуда. Другое дело УКСы. Иногда, когда смотришь на их цены, приходит мысль, что в самом начале года госзастройщики выбирают себе какую-то тактику и дальше ее придерживаются. Несмотря на бурю и натиск «снаружи».

— Есть ощущение, что УКСы не совсем свободны в формировании и корректировке цен на свои объекты. Это достаточно костные структуры. И из-за этого возникают проблемы, — продолжает разговор Наталья. — Так, например, совершенно непонятна ситуация с домом «Корабль» в «Петровских верфях». Сначала продажи квартир в задолгостроившемся объекте были приостановлены, а потом возвращены, причем с увеличенным прайсом. Как это возможно? То есть дешево метры в проблемном доме не брали, так пускай теперь дорого возьмут. Но, видимо, в плане было заложено, что все будет идти хорошо и, соответственно, во втором полугодии надо будет повышать цены.

Или вспомним дом на Партизанском проспекте. Пятерка квартир из панельной многоэтажки (дом изначально предназначался для нуждающихся) кочует с одного аукциона на другой. При этом стартовая цена на них такая, что отпугивает покупателей. Теряется сам смысл аукциона: куда еще повышать ставки? Посмотрим, каким будет следующий год и «отрефлексируют» ли УКСы эти моменты, чтобы работать эффективнее.

Год выдался длинный, разнообразный, без вау-проектов, но все же отметить есть что. Наконец был закрыт вопрос с «Аркадией» (не прошло и десяти лет), зашевелилась стройка «Грушевского посада», разморозился MOD House. После десятка попыток продать «Гулливер» городские власти наконец придумали, как поступить с площадкой (а именно построить на Притыцкого новый ЖК). Да и судьба долгостроя Hyatt определилась — недогостиницу превратят в жилой комплекс.

— Переделать Hyatt в жилой дом — здравая идея, которая напрашивалась уже давно. Было совершенно очевидно, что достроить комплекс не получится, а какие тогда еще остаются варианты с учетом степени готовности объекта? В мировой практике уже было такое: невостребованные гостиницы переделывали в ЖК и выходило отлично. Вот и Минск может получить элитный клубный дом со своим спа, спортивным центром, рестораном. И такой формат жилья будет востребован.

Не обошлось и без потрясений: в «Зеленой гавани» начали строить многоэтажки. Застройщик изначально не скрывал, что этажность будет повышаться, но об этом как-то все успели забыть — до анонса. И, кажется, еще не все осознали, что этих семиэтажек будет очень-очень много — застройщик анонсировал две «Новые Боровые». К тому же никто не исключает появления в ЖК в том числе и девятиэтажек.

Так что «Зеленая гавань» расслоится на две части: элитную и обычную. Разграничивать забором их, конечно, не станут — одна половина будет плавно перетекать в другую. При этом и цены застройщик скорректировал: раньше без $1350 в кармане за каждый метр можно было и не засматриваться на ЖК, теперь же «Зеленая гавань» движется к среднему городскому ценнику. А если в будущем все пойдет по лекалам «Новой Боровой», то и цена скорректируется соответствующе, — рассуждает эксперт.

Но наряду с позитивными новостями есть и грустные: до сих пор не решился вопрос с наклонившимся домом на Купревича, в новый год сотни дольщиков снова войдут в подвешенном состоянии. По-прежнему трещит, требуя мер, дом на Широкой. Как уже отмечалось ранее, «увяз» в пучине стройки «Корабль» «Петровских верфей».

К тому же не торопится сдаться уксовский каркасный дом, уже который год строящийся в районе улиц Пригородной — Гая. Да и самый амбициозный проект Минска — «Северный берег» — все никак не может толком стартануть. Теперь фокус «берега» сместили на красивый парк, а ведь обещали выставочный центр и многоэтажки. «Проклятым» местом оказалась Планерная гора в Сухарево: несмотря на все обещания, на площадку так и не зашли строители. А ведь там хотели строить ЖК а-ля «Новая Боровая». Ну и «Ноттингем», о котором говорили битый десяток лет, в итоге отменили. Cancel culture по-белорусски.

Чего же нам тогда ждать от следующего года? Вроде наобещали много: и площадок, и проектов госзастройщики обозначили столько, что лишь поспевай за удалью строителей. Но ведь обещать, увы, не значит построить. Да и власть сейчас в руках УКСов, хватит ли сил, возможностей, денег на реализацию всего задуманного.

— По моим ощущениям, 2023-й будет не столько годом строек, сколько годом расчистки площадок.

Да, УКСы, которые теперь становятся основными столичными застройщиками, анонсировали много проектов. Но все они требуют глобального сноса. Где-то эти работы уже ведутся, а где-то еще только планируются.

Сносить будут кварталы на Нововиленской (напротив «Левады»), в границах улиц Орловской и Щедрина, Волгоградской — Кнорина — Севастопольской, на Запорожской площади, в квартале Партизанский — Лазо — Орджоникидзе. В Масюковщине тоже надо расчищать площадку. Это огромный объем работы, требующий к тому же солидного финансирования. Так что не думаю, что объекты, запланированные в этих локациях, успеют поступить в продажу.

Также надо готовить площадку и прокладывать сети в будущий ЖК «Уютный», что вырастет возле Парниковой, и на улице Тихой.

Что, скорее всего, реально начнут строить, так это ЖК для очередников на Выготского — Мяделки. Ну и, может, давным-давно обещанный «Голландский квартал» все же запустят в работу, по крайней мере, обещали, что во втором полугодии уже будут строить. Правда, непонятно, в каком виде до нашего времени дошел этот проект и через сколько ступеней упрощения его пропустили.

Что касается частных застройщиков, то в 2023 году дефицита предложений мы еще не почувствуем. Да, новые аукционы так и не проводились, но есть еще старые площадки, которые позволяют наполнять рынок вариантами.

«Минск-Мир», «Левада», «Новая Боровая» и «Зеленая гавань» будут продолжать строиться. Там места хватает. Также со своим предложением выйдет компания «Строминвест», которая застраивает поле в Сухарево.

Новые старты пока не просматриваются. Но, может, мы о чем-то не знаем и где-то в верхах уже готовится указ по застройке какого-нибудь участка земли на особых условиях.

Что касается цен на следующий год, то прогнозы делать сложно. Слишком много факторов может на это повлиять. Но, если предположить, что все останется как есть, а кредиты подешевеют до 15—16%, то цены как минимум не снизятся. Если доступней кредиты не станут, будем видеть нынешний ценник минус 5% к концу года, — предполагает Наталья Литовская, автор телеграм-канала  «Литовская о жилье».

Источник: onliner.by