Указ об ограничении прибыли застройщиков вступил в силу

7 января 2021 года вступил в силу указ № 247 об ограничении прибыли застройщиков 5 процентами, если они хотят привлекать деньги граждан на стадии строительства. Об этом указе очень много писали весной и летом 2020-го. Государственные СМИ — как о законодательном акте, который заставит толстосумов-застройщиков снизить цены. Негосударственные — как о способе сократить количество коммерческих застройщиков, поскольку покупать участки с аукционов и строить за свой счет могут только очень крупные девелоперы, которых на весь Минск — по пальцам одной руки перечесть можно. А на что реально повлиял указ? Пока ни на что. Все последствия будут позже.

Почему рынок не заметил вступления в силу указа?

Все просто: указ не распространяет свое действие на объекты строительства, в отношении которых разрешительная документация на строительство выдана до 7 января 2021 года, а также на объекты, возводимые в рамках, заключенных до указанной даты инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства.

Все, что будет начинать строиться в этом году (и коммерческое, и государственное), уже имеет договоры на право проектирования и строительства. Кроме того, ограничения не коснутся стартовавших крупных и долгоиграющих проектов — «Минск-Мира» от «Дана Холдингз», «Левады» от «Айрона», освоения «Лебяжьего» «Тапасом», проектов от «А-100» — от Новой Боровой до застройки у площади Победы.

Зачем вообще принимали этот указ?

Похоже, с прицелом на сильно отдаленную перспективу. Последний успешный аукцион на право построить многоквартирные жилые дома прошел в первой половине 2019-го. В 2020-м не состоялось ни одного. То есть скоро два года, как застройщикам не предлагают аукционные площадки, и они просто не могут планировать свое будущее. Не то чтобы земля закончилась. Еще в 2018-м городские власти анонсировали, какие площадки должны уйти с молотка. Но дальше анонса не пошли — площадки так и стоят неосвоенные.

Если участки не будут выставляться и в этом году, застройщики (даже сильные, старые и уважаемые) будут вынуждены уходить с рынка. Похоже, через три-четыре года цель будет достигнута: строить будут УКСы, а также пять-шесть застройщиков смогут достраивать крупные ЖК. Про остальных забудут.

   А если аукционы все-таки состоятся?

Зарезервированные под многоквартирные дома участки застроены частным сектором, а то и двухэтажками, а значит баснословно затратные. Поскольку их освоение уже попадает под указ об ограничении прибыли (строить с 5-процентной прибылью никто не будет, тут даже пояснять нечего), бурных торгов ожидать не приходится: вероятнее всего, на аукцион придут «единственные заявители» из крепкой пятерки (шестерки).

Какая будет цена у квадратных метров, построенных за свой счет на «золотой» земле? Уже сейчас можно сравнить пропорции.

Например, ЖК «Комфорт-Парк», который строился за свой счет, предлагается по 1450 долларов за квадратный метр. Рядом, в чуть более престижной локации, ближе к Парку Победы, строится ЖК «Гастелло», и там ценник одно время стартовал с 1200 долларов за квадратный метр. В сопоставимом по уровню комфорта достраивающемся ЖК «Гранд Хаус» цена квадратного метра — от 1080 долларов за квадратный метр. То есть разница в цене между готовым и строящимся жильем — 15−25%.

Более локальный пример от «Айрона». Квартира в достроенном ЖК «Нарочанский» площадью под 70 «квадратов» предлагается по 1360 долларов за квадратный метр. Метр в строящемся «Матвеевском» — 1180 долларов. В «Минском квартале» 70-метровая квартира предлагается за 1150. Разница в стоимости между готовым и «долевым» около 20%.

Так что ожидать, что указ пойдет на пользу желающим улучшить жилищные условия, точно не стоит. Даже если средняя цена квадратного метра в Минске снизится, эта пропорция сохранится.

   А что госзастройщики?

Им тоже пока волноваться не о чем — у всех есть задел участков и договоры на проектирование. В нынешних условиях они и без того вынуждены строить для очередников с ограниченной прибылью. Правда, могут вытягивать экономику проектов за счет продажи «сверхнормативных метров» и мест в паркинге по коммерческой цене. На новых площадках, которые будут получены с момента вступления в силу указа, на «сверхнормативных метрах» зарабатывать, похоже, не получится. Если разгонится инфляция, строить будут в ноль, если не в убыток.

Но не стоит думать, что какой-то злой гений придумал эту схему, чтобы уничтожить жилищное строительство. Цель другая. В указе есть важная оговорка — «если иное не установлено президентом». То есть президент по своему усмотрению может менять правила игры для определенных застройщиков. Правда, нет оговорки о том, за что такие «пряники» могут буть получены.

Кстати, этот расклад показывает, что большинство застройщиков, включая государственных, не могут быть заинтересованы в сохранении нынешнего положения дел. Этот указ и фактически введение «личного» регулирования в сфере жилищного строительства ставит под угрозу выживание бизнеса. А для чего нужен закон, который никому не выгоден? 

Автор: Наталья Литовская

Источник: Realt.by