В марте Александр Лукашенко неоднократно говорил о 5% рентабельности для застройщиков и приводил в пример минский КУП «ЗЭПК». Однако непонятно, кого еще может коснуться поручение президента.
Попытаемся разобраться, кому же выгодно строить с рентабельностью 5% и при каких условиях стоимость квадрата панельного жилья может быть снижена до 500 у.е.
Президент дважды рассказывал о схеме работы с минским заводом «ЗЭПК», работающим под руководством Вадима Салея. Предприятие не только изготавливает панели, но и является застройщиком.
В чем суть схемы: Завод получает надел земли под строительство. Построить панельное жилье нужно с рентабельностью в 5%. После завершения предприятие передает дома в распоряжение государства.
По схеме 5% уже построено арендное жилье в районе Новинок. Там же планируется строительство социальных квартир.
Но президент считает, что схема работает и для жилья, которое впоследствии будет продаваться, т.е. построено на коммерческой основе. В этом случае прибыль от продажи жилья поступает не застройщику, а государству.
За идею строительства жилья с 5% рентабельностью действительно взялись серьезно. Перед Главой Администрации президента Н.И. Кочановой уже поставлена задача реализации проекта. При этом съем 5%-ной прибыли коснется не только государственных, но и частных застройщиков.
Панельное строительство делится на постройку квартир для нуждающихся с поддержкой государства и коммерческого жилья.
Строительство с господдержкой – это задача государственных застройщиков. По законодательство РБ их прибыль ограничено 5%. Эти же застройщики строят жилье и на коммерческой основе без ограничения прибыли от продажи (рентабельности).
В среднем рентабельность госзастройщиков может доходить до 40%. Однако полученная прибыль идет не только на депозит самой организации, но и распределяется на инфраструктуру, а также нерентабельные проекты.
Пример: Госзастройщик получил участок под строительство коммерческого панельного жилья. Но в довесок предприятие обязано создать крытый паркинг, профинансировать реконструкцию перекрестка и других объектов, расположенных вблизи будущей застройки.
Если госзастройщик, кроме строительства, производит панели и сам их перевозит, то рентабельность может достигать свыше 50%. Однако прибыль распределяется не только на реконструкцию или строительство социальной инфраструктуры, но и на поддержание производства (модернизация, закупка оборудования и т.д.).
У частных организаций процент прибыли ниже от постройки коммерческого жилья. Такие застройщики в большинстве случаев не могут получить от государства бесплатный надел земли. Но если бесплатный участок и выдается, то частник обязан дополнительно построить социально-культурный объект или комплекс (манеж, торговый объект).
Рентабельность частных застройщиков по Беларуси в среднем не превышает 20%. В столице частники могут получить до 30% прибыли. Цифры не совсем точные, так как на первом этапе застройки планируется одна рентабельность, а на этапе реализации жилья процент снижается. На колебание влияет:
Например: Строительный трест может спокойно работать по заданной схеме, если объем строительства будет сохраняться на уровне 4-6 домов в год. Но здесь всплывают подводные камни. Во-первых, предприятие вряд ли сможет распределить прибыль на модернизацию производства. Во-вторых, не останется прибыли на погашение.
С частниками ситуация еще более плачевная:
Частные застройщики утверждают, что схема 5% – это работа ради работы, которая делает любого частника нерентабельным и неконкурентоспособным на рынке.
Глава Государства уже заявил, что КУП «ЗЭПК» смог построить на выделенном участке жилье по 500 у.е. за квадрат. Но есть нюансы:
В описанном случае стоимость квадрата в 500 у.е. – это реальная картина. Такая же цена возможна и для строительства жилья с государственной поддержкой для нуждающихся. Ведь государство выдает бесплатно земельный надел, отвечает за расходы по коммуникациям, социальной сфере.
Если же все вопросы решает застройщик, то цена за квадратный метр в 500 долларов – нереальная цифра. Стоимость квадрата будет значительно выше.
