Ставки аренды в евро. Почему стоит их вернуть?

Летом 2022 г. новость о том, что расчет за аренду коммерческих объектов недвижимости будет производится в белорусских рублях, потрясла весь рынок. Предполагается, что данное правило продлится до 1 января 2024 г. Но так ли это на самом деле? Узнаем об этом только после новогодних каникул. А сегодня мы кратко расскажем, что думают эксперты по поводу возвращения валютных ставок и почему стоит это сделать.

Портал Belretail опросил экспертов и вот, что получилось.

По мнению Павла Астаповича, заместителя директора «Конте Инвест», мораторий на валютную привязку в аренде коммерческой недвижимости, введенный в 2020 году, не принес ожидаемой стабильности. Раньше арендаторы и арендодатели знали, сколько будут платить и получать за аренду, исходя из курса евро. Теперь же ставки аренды формируются индивидуально, но все равно зависят от валюты, так как многие расходы на обслуживание и ремонт торговых центров связаны с импортом. Это создает проблемы для арендодателей, которые рискуют не покрыть свои затраты, если арендная плата в белорусских рублях будет ниже рыночной стоимости в евро. В то же время, арендаторы тоже не довольны, так как ставки аренды стали менее прозрачными и предсказуемыми. Однако при любом раскладе, арендаторы и арендодатели всегда могут договориться о компромиссных условиях аренды, учитывая интересы обеих сторон.

Андрей Алешкин, исполнительный директор NAI Belarus, говорит, что рублевые ставки убивают собственников и инвесторов коммерческой недвижимости. Год назад многие заложили курс евро к рублю 2,6, а сейчас он 3,5113. Инфляция за год была всего 2%, а рубль потерял к евро почти 40%. Можно, конечно, сказать, что живем-то мы в рублях, зачем тогда на курс смотреть? Но большинство объектов и проектов реализованы с валютными кредитами. Их надо возвращать в валюте и с процентами. Многие девелоперы еле-еле справляются с требованиями. А у некоторых объектов еще и вакантность высокая. Это касается в основном офисного сектора. Еще одна проблема – иностранные инвесторы. Как их привлечь, если неизвестно, какая будет ставка через 5-10 лет? Андрей говорит, что прогнозы по инфляции не работают, когда рубль девальвируется так сильно. Инвесторы хотят видеть цифры, а не слова. Если не изменить ситуацию, Беларусь может потерять иностранные инвестиции в сектор коммерческой недвижимости. Нужен устойчивый эквивалент для арендной платы. Это может быть не евро, а «условная единица».

Директор агентства недвижимости «ГИСриэлт», Оксана Игнатович, отмечет, что уже больше года невозможность работы с арендаторами в валюте усложняет договорные отношения. Из-за этого приходится часто пересматривать ставку в рублях и вести переговоры. А если арендаторов много, то и юристов нужно больше, в результате увеличиваются расходы. Иногда это приводит к расторжению договора. Стоит отметить, что российские бренды получают выгоду от рублевой ставки. Поскольку выручку они получают в валюте, а платят по фиксированной ставке в рублях. Благодаря этому у них появляется возможность занимать лучшие локации и тем самым вытеснять белорусских ритейлеров.

По словам Юрия Федюка, коммерческого директора «Тринити Инвест», учитывая, что арендодатели торговых центров берут кредиты в валюте, а сдают площади в рублях, из-за роста курсов валют они теряют доходы. Они хотят повышать аренду, но это не помогает, так как есть ограничения и сроки на отправку уведомлений. Арендаторы отказываются от договоров в рублях с условием ежеквартального повышения ставки. Это приводит к снижению доходности арендодателей, налогов в бюджеты, скидок и поддержки арендаторам, в том числе белорусским производителям. К тому же, в других сферах хозяйствования можно заключать договора в эквиваленте валюты и мораторий на привязку аренды к валюте ставит арендодателей в невыгодное положение.

Как утверждает, Денис Четвериков, партнер ООО «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», за прошедший год, рынок коммерческой недвижимости приспособился к аренде в рублях, однако для девелоперов, которые берут кредиты в валюте, это невыгодно. При этом использовать другие варианты привязки к валюте, ставке, цене на золото или индексу цен они не могут. Поэтому пытаются индексировать ставки аренды или договариваться с арендаторами, но это не помогает. Таким образом, в настоящее время используются два основных типа арендных отношений – в рублях с постоянной индексацией и доля от товарооборота. Причем договора заключаются на менее короткие сроки и с правом досрочного расторжения. А отдельно для ритейла установили еще и комбинированный вариант, включающий фиксированный размер арендной платы и долю от товарооборота. Однако при всей этой ситуации, девелоперы все равно теряют доходы и их риски растут, а это сдерживает развитие рынка коммерческой недвижимости. Они вынуждены осторожно подходить к новым проектам, даже в востребованном сегменте производственно-складской недвижимости. Конечно, год назад в новых условиях на рынке было больше неопределенности, большинство альтернативных вариантов отвергли участники рынка или время выявило их несостоятельность. Девелоперы выжили, но кредитоваться дальше не спешат. Однако банки заинтересованы в девелоперах и готовы к реструктуризации долга и комфортным условиям. Но банкам и девелоперам нужна привязка к чему-то стабильному, воспринимаемому и прогнозируемому.

Денис Спринчак, управляющий партнер ООО «АСКОМ СИТИ», отмечает, что аренда коммерческой недвижимости в Беларуси столкнулась с проблемой: арендаторы хотят платить в рублях, а арендодатели – получать в валюте. Почему так? Потому что арендодатели строили свои объекты с помощью кредитов в валюте, которые нужно возвращать. Арендаторы же боятся валютных рисков и хотят знать, сколько будут платить в будущем. Кто прав? Оба. Но сейчас закон запрещает привязывать арендную плату к валюте, что ущемляет интересы арендодателей. Курсовые изменения могут приводить к дополнительной финансовой нагрузке для собственников недвижимости, что в свою очередь может негативно отражаться на экономических результатах деятельности компаний-девелоперов. На наш взгляд, рассмотрение вопроса о сохранении либо отмене моратория на право арендодателей определять размер арендной платы с привязкой к какой-либо валюте, необходимо осуществлять взвешенно, учитывая интересы всех участников рынка аренды.

Не хотите пропустить самое интересное о рынке коммерческой недвижимости?
Следите за новостями в наших мессенджерах: