Спрос вернулся в офисы. Торговля пока не восстановилась

Итоги 2021 года оказались позитивными для рынков офисной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга: спрос и уровень девелоперской активности на них вернулись на докризисный уровень. Консультанты рассчитывают на дальнейшее увеличение спроса и динамики строительства, обращая внимание на стремление крупного бизнеса увеличить штат сотрудников. На рынке торговой недвижимости из-за постоянных ограничений динамика выглядит более сдержанной — активность арендаторов и планы по открытию новых магазинов здесь еще далеки от допандемийных.

Объем нового предложения офисной недвижимости в Москве по итогам года может достичь 630 тыс. кв. м, показатель увеличится в два с половиной раза относительно аналогичного значения прошлого года и станет максимальным с 2015 года. В следующем году по мнению аналитиков JLL динамика сохранится, объем ввода достигнет примерно 600 тыс. кв. м. Одновременно новые объекты будут преимущественно строиться под конкретного заказчика (built-to-suit). Заметно растет и объем поглощения. Региональный директор департаментов офисной группы Colliers Алексей Кучвальский не исключает, что в 2023 году ввод приблизится к значению 1 млн кв. м. Согласно подсчетам Knight Frank, в Москве в этом году будет выкуплено или арендовано 840–860 тыс. кв. м против 224 тыс. кв. м в 2020 году и 719 тыс. кв. м в 2019 году. Вакантность помещений класса А, по данным JLL, сейчас составляет 10,3%, а к концу следующего года может снизиться до 9,6%.

На фоне восстановления спроса с рынка офисов Москвы уходят дисконты.

«Если еще в начале года собственники были более гибкими и предоставляли существенные скидки, то сейчас достижимый диапазон снижения существенно меньше»,— говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша. Сейчас, согласно подсчетам Knight Frank, средняя стоимость аренды офиса класса А в Москве в пределах МКАД составляет 32,73 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Это на 11% выше значения допандемийного 2019 года. За МКАД показатель, напротив, сократился за два года на 6%, до 14,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Дмитрий Клапша предполагает, что в 2022 году аренда качественных офисов подорожает в среднем на 10%, а недорогие блоки получится найти только за пределами ТТК.

Позитивными итоги года на офисном рынке окажутся и в Санкт-Петербурге. Согласно оценкам JLL, годовой прирост нового предложения в городе при оптимистичном сценарии может достигнуть 200 тыс. кв. м: 130 тыс. кв. м арендопригодных площадей уже сдано, еще 70 тыс. кв. м находится в финальной стадии.

Так, ввод может превысить показатель 2020 года на 49%, 2019 года — на 16%. На 2022 год девелоперы анонсировали ввод еще не менее 250 тыс. кв. м.

Такую динамику ввода считают оптимальной для Санкт-Петербурга с точки зрения баланса спроса и предложения. Эксперт обращает внимание на то, что уже к осени спрос восстановился на допандемийном уровне и совокупный объем сделок в этом году может достигнуть 300 тыс. кв. м.

Торговля на паузе

Согласно расчетам «Авито Недвижимости», рынок торговых площадей в целом по России пока не вернулся к докризисным значениям: по итогам ноября спрос на них был ниже значения 2019 года, превысив показатель за аналогичный период 2020 года всего на 1%. Оживления пока не принес и конец года. Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев прогнозирует, что в Москве в четвертом квартале вакантность сохранится на уровне 14,5–15% — этот показатель относительно стабилен уже год. Лишь незначительно корректируются, по его словам, и арендные ставки.

На рынке Санкт-Петербурга аналитики KNRU по итогам ноября отметили смещение активности арендаторов в новые спальные районы.  Активнее помещения в стрит-ритейле по данным компании стали подбирать и fashion-ритейлеры, чья активность долгое время была сосредоточена в торгцентрах. Способствовать этому могли постоянные ограничения на работу последних.

Управляющие торгцентров при этом тоже формируют достаточно сдержанный прогноз. Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина не ждет заметного увеличения спроса на помещения в начале года. Эксперт обращает внимание на то, что многие ритейлеры стремятся открыть торговые точки перед 23 февраля и 8 марта, но заключив договор в первом квартале, это уже сложно. Смысла спешить к лету у сетей нет.

Следи за нами в Телеграм и Вайбер

Здесь вы найдете свой идеальный офис

Источник данных: kommersant.ru