Нет, не скупают, отвечает Национальное кадастровое агентство. Доля сделок с иностранцами на рынке квартир Минска стабильно держится на уровне около 5% и не демонстрирует никакого роста на протяжении последних трёх лет. Однако миф о «нашествии», подогретый соцсетями и отдельными громкими публикациями, продолжает будоражить умы и влиять на поведение как продавцов, так и покупателей. Пришло время окончательно отделить факты от вымысла, опираясь на данные Национального кадастрового агентства и собственную аналитику «Твоей столицы».
Кто на самом деле покупает квартиры в Минске: портрет покупателя в цифрах
Доля иностранцев на рынке недвижимости Минска - стабильные 5% на протяжении трёх лет
Главная цифра, которую нужно запомнить: 94–96% всех сделок с квартирами в Минске совершаются гражданами Беларуси. Это не оценка, а данные государственной статистики. Доля нерезидентов (иностранцев, лиц без гражданства, а также юридических лиц) колебалась в этом диапазоне на протяжении 2022–2024 годов. Первый квартал 2026 года показал ровно ту же картину - 94,4%. Никакого тренда на рост нет. Это стабильный, статистически незначимый фон.
Инфографика НКА
Граждане России - 60% от всех сделок с иностранцами. Кто ещё покупает квартиры в Минске
Среди тех немногих нерезидентов, кто всё же приобретает недвижимость в столице, абсолютное большинство - 60% - составляют граждане Российской Федерации. С большим отрывом (менее 5%) следуют представители Китая и Украины. Далее, с долями около 2%, идут покупатели из Литвы, Латвии, Турции, Казахстана и Израиля. В общей сложности, за 2024–2026 годы квартиры в Минске приобретали представители 65 стран, включая такие экзотические, как Эль-Сальвадор, Кабо-Верде и Гренада. Но это лишь подчёркивает точечный, а не массовый характер явления.
140–145 сделок с россиянами в квартал - почему это число не меняется и не влияет на рынок
Вопреки ощущениям и хайпу в социальных сетях, количество сделок с гражданами России стабильно. В среднем, это 140–145 квартир в квартал. Эта цифра практически не меняется год от года, и она не растёт. Её доля в общем объёме рынка (1200-1300 сделок в месяц) настолько мала, что не способна оказать никакого значимого влияния на общий уровень цен. Это капля в море, которая не может вызвать цунами.
Почему нам кажется, что иностранцев стало больше: две цифры, которые всех запутали
Откуда взялись 10% сделок с россиянами в марте и почему это статистический шум
В конце марта 2026 года ряд СМИ растиражировали новость о том, что в марте доля россиян среди покупателей минских квартир достигла 10%. Эта цифра, поданная вне контекста, и породила основную волну спекуляций. Проблема в том, что это было единичное месячное значение, которое невозможно сопоставить с предыдущими периодами, так как обычно НКА не публикует такую детализацию. Без динамики за февраль, апрель и прошлые годы 10% - это просто число, которое может быть как обычным статистическим колебанием, так и следствием разовой активизации. Наши данные за этот период показывали долю россиян в сделках агентства на уровне 3,9%, что подтверждает версию о статистическом шуме, а не о начале тренда.
Данные НКА
Совместная долевая собственность взлетела с 2,3% до 50,4% - как новый закон о регистрации недвижимости изменил статистику
Второй фактор, который мог создать ложное впечатление роста «внешнего» присутствия, - это резкий, взрывной рост доли квартир, приобретаемых в совместную долевую собственность. Если в 2024 году таких сделок были единицы (2,3%), то в 1 квартале 2026-го - уже больше половины (50,4%). Объяснение здесь чисто юридическое и не связано с гражданством покупателей. С середины 2025 года вступили в силу изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, которые обязали указывать в регистре фамилии обоих супругов при регистрации права совместной собственности. Это не «иностранцы захватывают рынок», а белорусские семьи стали видны в статистике. Данные НКА это подтверждают: из 2,7 тыс. сделок с белорусами в 1 квартале 2026 года, 1,3 тыс. были оформлены именно в совместную долевую собственность.
Что на самом деле покупают иностранцы и почему это не влияет на цены
Новостройки и современные микрорайоны: где покупают квартиры иностранцы в Минске
Предпочтения нерезидентов чётко очерчены. В 1 квартале 2026 года 40% всех сделок с их участием пришлись на современные микрорайоны с комплексной застройкой: Минск-Мир, Левада, Лебяжий, Либкнехта, Маяк Минска. Это новостройки или дома недавней постройки. Иностранцы покупают современное, качественное жильё, зачастую напрямую у застройщиков, минуя рынок вторичного жилья и агентства.
Старый фонд иностранцам не нужен: почему бюджетный сегмент остаётся полностью за белорусами
Именно здесь кроется главная причина, по которой иностранцы не влияют на рост цен. Они не конкурируют с массовым белорусским покупателем за самый востребованный товар - бюджетные квартиры в старом фонде. Хрущёвки, брежневки, стандартные панельки 70-90х годов - это сегмент, где покупателями выступают исключительно граждане Беларуси. А именно здесь, как мы знаем, и наблюдается самый острый дефицит предложения, который и толкает цены вверх.
Хайп vs. реальность: почему миф о скупке Минска так живуч
Разрыв между эмоциями и сделками: как соцсети и СМИ создают иллюзию нашествия
Информационный шторм, особенно в российских соцсетях, рисовал Беларусь «тихой гаванью», что создало мощный, но ложный информационный фон. Наш анализ поисковых запросов показал, что этот хайп не конвертировался в устойчивый интерес: частота запросов из России о недвижимости в Беларуси снизилась или осталась на уровне ниже пиков 2025 года. Доля посетителей из РФ на сайтах недвижимости колебалась в пределах статистической погрешности (3-5%).
Юридические барьеры для иностранных покупателей: ипотека, ВНЖ и другие ограничения
Путь от «хочу переехать» до «купил квартиру» для иностранца сопряжён с серьёзными препятствиями. Ипотека для нерезидентов практически недоступна. Покупка возможна только за полную стоимость. Для постоянного проживания необходимо оформление вида на жительство. Без него - только временная регистрация на срок до 90 дней. Эти барьеры быстро остужают пыл тех, кто поддался эмоциональному порыву.
Вывод: что дальше будет с ценами и стоит ли ждать «волны»
Рынок недвижимости Минска: почему цены продолжат расти, но не из-за иностранцев
Причина роста цен - хронический структурный дисбаланс: дефицит предложения в бюджетном сегменте при сохраняющемся спросе. Иностранный фактор здесь статистически ничтожен. Пока на рынке не хватает доступных квартир в старом фонде, цены будут идти вверх, и ждать «волны иностранцев», которая изменит правила игры, не стоит.
Продавцам и покупателям: на что ориентироваться в реальной ситуации
Продавцам: Не стоит завышать цену в надежде на мифического богатого иностранца. Ваш реальный покупатель - белорус с ограниченным бюджетом. Адекватная цена продаст объект быстрее.
Покупателям: Не бойтесь несуществующей конкуренции с иностранцами за бюджетные квартиры. Ваш главный «соперник» - такие же граждане Беларуси. Сконцентрируйтесь на быстром принятии решений, так как ликвидные варианты уходят с рынка за считанные дни.
Инвесторам: Опирайтесь на реальную структуру спроса. Самый ликвидный актив - бюджетное жильё в старом фонде, где доминируют местные покупатели.
(с)
Александр Зеневич
Читайте по теме:
Россияне массово переезжают в Беларусь? Спойлер: хайп есть, эффекта нет
Россияне и квартиры в Минске: 10% покупок в марте — ажиотаж или статистический шум?
