Июнь показал 1330 сделок на вторичном рынке Минска. Это лучший результат с начала года, и на первый взгляд может показаться, что рынок оживает. Но это не так. Если посмотреть на цифры без эмоций, картина проясняется: в июне прошлого года было зарегистрировано примерно на 100 сделок больше, а снижение составило около 6%. Ещё более отрезвляюще выглядит полугодовая статистика. С января по июнь 2026 года рынок недосчитался 968 сделок по сравнению с аналогичным периодом 2025-го. Почти на тысячу меньше. И это несмотря на то, что банки методично снижали ставки и улучшали условия кредитования. Доступность денег перестала быть главным триггером для покупателя.
Ключевые цифры месяца: оживление или плато?
Июль: рынок держит коридор
По предварительным данным, июль окажется слабее июня. Рынок уже несколько месяцев подряд удерживается в узком диапазоне 1200–1300 сделок ежемесячно. Он не падает, но и не растёт. Фаза турбулентности позади, началась фаза плато.
Покупатель стал считать
Снижение ставок по кредитам само по себе не способно разогнать рынок, если цены продолжают расти. Кредитная нагрузка на бюджет домохозяйств остаётся высокой, а темпы роста реальных доходов населения не поспевают за динамикой стоимости жилья. В итоге, даже при снижении ставки вдвое, переплата за весь срок кредита может нивелировать всю выгоду. Люди стали считать итоговую стоимость владения, а не только ежемесячный платёж.
Корень парадокса: как снижение спроса уживается с растущими ценами
Главная загадка текущего рынка - рост цен при падающем спросе. Ответ кроется в предложении. За год оно сжалось почти на 40%: с 6800 до 4200 объектов. Это критический уровень, при котором даже вялый спрос создаёт конкуренцию.
Но проблема не только в количестве, а в структуре. Более половины выставленных квартир - это каркасно-блочные дома, которые по карману далеко не каждому. Спрос же сосредоточен в сегменте старого фонда - стандартной панели, хрущёвках, брежневках. Именно здесь дефицит ощущается острее всего. Покупатели вынуждены конкурировать за редкие ликвидные варианты, и эта борьба неизбежно толкает цены вверх.
Цены ускорились
Результат: за первое полугодие средняя цена квадратного метра выросла на 13%. Для сравнения: за тот же период 2025-го рост составил 8%. Рынок стал менее активным, но более дорогим. Дефицит перевесил всё. Мария Петровна Кравченко, эксперт по вторичному рынку, подтверждает: «В бюджетном сегменте квартиры уходят настолько быстро, что средний срок экспозиции ликвидной „однушки“ в старом фонде сократился до 7–10 дней. Покупатель вынужден принимать решение за один-два просмотра, иначе объект уходит».
Во что обходятся квартиры: математика роста в популярных сегментах
Однушки: +$15 000 за год
Средняя стоимость однокомнатной квартиры выросла примерно на 15 тысяч долларов. Ещё в июне 2025-го 85% сделок проходило в диапазоне от 50 до 85 тысяч долларов, а наиболее востребованным был ценник в 55–75 тысяч. Сегодня покупатель психологически и финансово переместился в диапазон 70–100 тысяч. Нижняя граница просто исчезла.
Двушки: та же динамика
С двухкомнатными квартирами картина практически зеркальная. Рост - около 20 тысяч долларов. Летом 2025 года основные продажи шли в диапазоне 70–90 тысяч, а сегодня новый порог - 90–120 тысяч. Рынок вытолкнул покупателя в более дорогой сегмент, не оставив ему выбора.
Как меняется поведение людей
Рост цен заставляет покупателей адаптироваться. Семьи переключаются на квартиры меньшей площади. Те, кто копил на жильё с ремонтом, всё чаще рассматривают варианты «попроще», чтобы снизить первоначальные затраты. Часть потенциальных покупателей и вовсе заняла выжидательную позицию, рассчитывая на коррекцию.
Стратегия в новом рынке: советы продавцам, покупателям и инвесторам
Продавцам: не жадничайте
Если у вас квартира в старом фонде - рынок на вашей стороне. Дефицит позволяет диктовать условия. Но адекватная цена продаст объект быстрее, а завышенная может привести к тому, что ваша квартира зависнет на месяцы, пока покупатель уйдёт к более сговорчивому конкуренту.
Покупателям: скорость - ваше главное оружие
Хорошие бюджетные варианты уходят за несколько дней. Получите предварительное одобрение ипотеки заранее. Будьте готовы к просмотру в день выхода объявления. И не бойтесь квартир без ремонта - это один из немногих способов остаться в рамках разумного бюджета.
Инвесторам: думайте долгосрочно
Старый фонд остаётся самым ликвидным активом. Вложения в дорогой «каркасник» с расчётом на быструю перепродажу - идея рискованная: спрос там ограничен, а конкуренция высока.
Чего ждать дальше: три сценария на второе полугодие
Базовый (наиболее вероятный)
Условия: дефицит в старом фонде сохраняется, кредиты доступны, курс доллара стабилен. Прогноз: цены продолжат умеренный рост на 1–2% в месяц в бюджетном сегменте. Дорогие сегменты стагнируют.
Оптимистичный (для продавцов)
Условия: дальнейшее снижение кредитных ставок, запуск новых госпрограмм поддержки, рост доходов. Прогноз: спрос расширяется, рост цен ускоряется до 2–3% в месяц по всему рынку.
Пессимистичный (для продавцов)
Условия: макроэкономический шок, резкий рост курса доллара, сворачивание льготной ипотеки. Прогноз: спрос сжимается до минимума, бюджетный сегмент держится за счёт дефицита, дорогие сегменты уходят в минус.
Резюме: Базовый сценарий остаётся наиболее вероятным. Рынок вошёл в фазу спокойного, но дорогого равновесия. И лучшая стратегия сейчас - не ждать разворота, а принимать взвешенное решение.
(c) Ольга Павловская, 2026
ведущий аналитик группы компаний Твоя столица
