Если говорить о текущем состоянии столичного рынка жилой недвижимости, то его смело можно назвать горячим. Снижение курса доллара и относительно доступные кредиты поддерживают покупательский спрос на довольно высоком уровне. Это, в свою очередь, подталкивает цены на квартиры вверх. Но рост цен не может быть бесконечным: рано или поздно он упрётся в потолок, определяемый покупательской способностью. Подробнее о ситуации на рынке рассказал известный эксперт Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний “Твоя столица”.
Так всё-таки: как же спрос?
Спрос на минском рынке жилья по-прежнему высокий. Причём это касается как первичного, так вторичного рынка. Более того, на рынке новостроек можно говорить о дефиците предложения, причём этот дефицит нарастает и будет нарастать: мест для массовой застройки в городской черте больше не осталось. Результат? Застройщики пользуются сложившейся ситуацией и постоянно увеличивают цены.
- Рынок, хоть и не перегрет, но остаётся горячим. Правда, высокие цены начинают на него давить, поэтому положительная динамика хоть и сохраняется, но рост цен продолжает замедляться. При этом стало намного тяжелее подобрать себе на рынке квартиру, которая полностью соответствовала бы ожиданиям и возможностям покупателя. Следствием этой ситуации стал рост числа обращений в наше агентство с именно с просьбой помочь в поиске подходящей для них квартиры. В свою очередь, квартиры из нашей базы часто находят покупателя ещё до того, как попадут в рекламу. В апреле 43% квартир в “Твоей столице” были проданы в течение двух недель с момента заключения договора на оказание услуги. Более того, 2 700 покупателей из нашей базы ждут, когда на рынке появятся подходящие квартиры.
Доллар потихоньку падает. Падают ли цены?
Что означает для рынка недвижимости падение курса доллара? А то, что цены на квартиры, указанные в долларах США, в пересчёте на белорусские рубли снижаются. Это частично компенсирует покупателям как долларовый рост цен на квартиры, так и удорожание ипотечных кредитов.
Уменьшилось ли количество сделок?
Да, количество сделок на минском рынке жилья существенно уменьшилось. Апрель показал примерно 1 300 сделок с квартирами на вторичном рынке и в новостройках (комнаты и доли в в квартирах в это число не вошли). Снижение налицо: апрель прошлого года показал более 2 000 сделок, а вообще средняя цифра за 2024 год была около 1 650 сделок в месяц.
- Реалистичные предложения в дефиците, кредиты становятся дороже, что не может не влиять на спрос. Конечно, люди продолжают покупать квартиры, но покупательская способность наших граждан близка к исчерпанию. Люди, увы, богаче не становятся. Мы не раз напоминали об этом продавцам.
В нашем агентстве есть подразделение кредитных консультантов, задача которых оптимизировать кредитные схемы для наших клиентов. И всё чаще суммы ежемесячных платежей вводят их в состояние шока. А ведь растут не только выплаты основной части кредита и процентов по нему. Увеличиваются и общие суммы кредитов: квартиры-то продолжат дорожать… Год тому назад на покупку квартиры брался кредит, в среднем, 113 000 рублей. Сегодня же - уже 131 000. Если разбросать эту сумму по годам и месяцам, то размер ежемесячных выплат может реально огорчить...
Лучшим временем для продажи своей квартиры эксперт считает прошлогоднюю осень. Хотя цены на жильё были несколько ниже, чем сегодня, но при этом на рынке было намного больше активных платёжеспособных покупателей. С начала года мы видим продолжение роста цен, но лишь на квартиры с хорошим ремонтом, в современных домах, типа “вселяйся и живи”. То есть, на квартиры не требующих вложений в ремонт.
Доля покупателей, которые берут кредиты на покупку жилья, составляет около 40%. При этом часть из этих кредитных средств уходит и на ремонт. А стоимость ремонтно-отделочных работ и материалов для них давно и постоянно растёт. Поэтому спрос на “уставшие” квартиры постоянно падает. Владельцы таких квартир наконец-то поняли это, и цены на требующие ремонта квартиры начали постепенно проседать. Кроме того, начало расти и предложение таких квартир. Благодаря адекватному поведению их собственников, многие “уставшие” квартиры находят своих собственников ещё до того, как попадают в рекламу. С другой стороны, по-прежнему удовлетворить запрос на квартиры “до 50К” невозможно: таких квартир на рынке просто нет…
Квартиры “старого” фонда
Нужно отметить изменившееся отношение покупателей к квартирам, расположенным в центре города. Ещё совсем недавно все были уверены в высокой ликвидности квартир в районе улицы Максима Богдановича, Комаровки, универсама Рига, хотя эти локации застраивались 40-60 лет назад. Сегодня покупателями становятся представителей нового поколения, с другими представлениями о том, что такое качественное жильё и комфортная среда обитания. Им интереснее жильё в более современных жилых комплексах. Для них “Минск-Мир”, или скажем Грушевка и Петровщина оказываются намного более привлекательными, чем скажем, бульвар Шевченко.
А что на первичном рынке?
Как уже говорилось, спрос на новостройки сохраняется на довольно высоком уровне, чего не скажешь о предложении. Из-за того, что свободное место для строительства новых микрорайонов в городской черте исчерпано, а для застройки остаются лишь небольшие точки, то застройщики используют эту ситуацию для увеличения цен на квартиры в новых ЖК. И если на вторичном рынке цены выросли за последние 12 месяцев на 15%, то квартиры в новостройках за это же время подскочили в цене более чем на 20%.
Ещё совсем недавно мы говорили, что многие покупатели, ранее планировавшие покупать жильё в новостройках, из-за их удорожания обратили свои взоры на квартиры с ремонтом в недавно построенных домах. Сегодня же из-за неадекватно завышенных цен на вторичке покупатели изменили ход своих мыслей. Теперь они рассуждают примерно так: “лучше стоит напрячь все свои ресурсы, но купить квартиру в более новом и ликвидном доме”.
Так что же будет с ценами?
Эксперт уверен, что если доллар стабилизируется или продолжит мягкое падение, и если цена ипотечных кредитов и их доступность останется на прежнем уровне, то вплоть до самого лета цены будут плавно двигаться вверх. Это обязательно скажется на количестве сделок - оно продолжит снижаться.
- Рынок недвижимости был и остаётся инертным и консервативным. Он очень не сразу реагирует на макроэкономические сигналы. Те сценарии, о которых мы говорили прошлой осенью, только сегодня начали реализовываться на практике. Так что продавцам стоит усвоить не самую приятную истину: продавать нужно сейчас и быстро. Если не успеть с продажей до конца лета, то есть риск не получить тех денег, которые предлагают за квартиру сегодня. Ведь платёжеспособный спрос продолжает сжиматься. Мы призываем собственников не жадничать, чтобы не потерять то, что терять вовсе не обязательно.
Чтобы не пропускать важные новости о недвижимости - подписывайтесь на наши информационные каналы 
