Рекордное предложение за 10 лет. Рассказываем, что происходит на рынке новостроек Минска

Количество выставленных на продажу новостроек в Минске достигло десятилетнего максимума, а покупатели при выборе жилья большее внимание обращают именно на цену.

В «Твоей столице» говорят, что несколько лет назад от покупателей можно было услышать, что выбор новостроек маленький. А сейчас уже наоборот — по количеству предлагаемых на продажу новостроек отмечается рекорд последних десяти лет.

Максимальное предложение и отсутствие класса люкс

Условно все новостройки Минска, в зависимости от качественных характеристик, можно разделить на пять классов: эконом, стандарт, комфорт, престиж и люкс. В реальности же сейчас на рынке присутствуют новостройки только первых четырех классов качества. Домов, отвечающих самому высокому классу качества (люкс), у нас по-прежнему нет.

Сегодня покупателям предлагаются на выбор квартиры в 137 домах-новостройках, находящихся на разных стадиях строительства — от только начавших строительство (стадия котлована) до уже введенных в эксплуатацию. По данным «Путеводителя по новостройкам» портала Prometr.by, такое количество можно считать абсолютным рекордом для Минска с 2010 года.

А еще на сегодня в Минске почти исчезли из предложения новостройки класса эконом. Количество таких домов начало уменьшаться в 2019 году, и сейчас в предложении осталось только 2 дома одного жилого комплекса.

— Причина этого явления в том, что застройщики в ответ на растущие запросы покупателей делают свои проекты более современными, в частности размещая дома в составе внешне и внутренне стилистически оформленных жилых комплексов, предусматривая в них такие блага, как бесступенчатый вход в подъезд, дворы без машин, видеонаблюдение и тому подобное. Все это переводит дома из класса эконом в класс стандарт, — говорят в «Твоей cтолице».

Но, как показывает практика, при выборе квартиры на первом месте у покупателей находится не класс качества, а цена (с влияющей на нее площадью и количеством комнат) и местоположение. Сейчас ситуация с ценами на новостройки такая:

Почему сокращается разница в цене между панелькой и каркасником?

Территориально больше всего новостроек в Октябрьском (51 дом), Центральном (29 домов) и Первомайском (22 дома) районах. Меньше всего в Заводском (1 дом) и Ленинском (3 дома) районах Минска. 

При этом самая высокая средняя цена квадратного метра предлагаемых квартир-новостроек — в Центральном районе (1505 долларов за метр), а самая низкая — в Ленинском (1110 долларов за метр).

Однако тут следует иметь в виду, что применительно к новостройкам, помимо класса качества и местоположения, на цену квадратного метра влияет и стадия строительной готовности дома. На начальных стадиях цена метра значительно ниже (1095 долларов за «квадрат»), чем в уже построенных домах (1420 долларов за «квадрат»). 

А вот в зависимости от материала стен новостроек у покупателей выбор узкий: только панельные и каркасно-блочные дома. Последняя кирпичная новостройка была продана в конце 2019 года.

Сейчас средняя цена квадратного метра квартир в каркасно-блочных домах составляет 1330 долларов за метр, что на 11%, или 130 долларов, дороже, чем в панельных (там 1200 долларов за метр).

И такая разница в цене является минимальной из наблюдавшихся за предыдущие годы, ведь обычно «каркасники» стоили гораздо дороже «панелек». Например, максимальная разница была в феврале 2017 года в размере +32%. Тогда на рынке новостроек наблюдалось ценовое дно и средняя цена квадратного метра панельных составляла 950 долларов, а каркасно-блочных — 1260 долларов.

— Причина подобного сближения происходит не из-за снижения стоимости каркасно-блочных домов, а из-за роста цен на панельные дома. С каждым годом они становятся все современнее — как стилистически, так и конструктивно (теплопроводность, звукоизоляция и так далее). Однако в неоспоримых плюсах каркасно-блочных домов по-прежнему значится свобода перепланировки квартиры. Панельные в этом отношении не столь гибкие, зато, как правило, строятся быстрее, — рассказывают в «Твоей Столице».

Малометражки становятся все популярнее

А еще сейчас в новостройках предлагается очень много разных по площади квартир. В последние годы также значительно увеличилось количество малометражных квартир площадью до 30 квадратных метров. Если в марте 2019 года они были только в двух домах, а площадь квартир начиналась от 28 «квадратов», то сейчас покупателям доступны квартиры площадью от 26 квадратных метров и уже в 24 домах. При этом также доступны и «евродвушки» (где гостиная объединена с кухней, при этом имеется еще одна изолированная комната) площадью 33 «квадрата», в то время как два года назад площади «двушек» начинались от 44 квадратных метров.

— В последние несколько лет именно квартиры евроформата находятся в топе покупательского спроса, привлекая своей минимальной площадью и при этом наличием изолированной комнаты. Однако не стоит их путать с квартирами-студиями (однокомнатная квартира, где гостиная объединена с кухней) — их выбирает гораздо меньше покупателей и только те, кому неважно наличие изолированной комнаты и/или кухни, — говорят специалисты.

По данным колл-центра «Путеводителя по новостройкам», помимо непосредственно цены квартиры, наиболее часто покупателей интересует возможность получения рассрочки оплаты, которая предлагается в 112 новостройках всех классов качества, а ее срок варьируется от нескольких месяцев до более чем 8 лет. В большинстве случаев стоимость метра при использовании рассрочки увеличивается на 30 долларов и более — в зависимости от условий и срока рассрочки.

— Для тех покупателей, кто хочет приобрести новостройку, но при этом не хочет заниматься ремонтом, доступны квартиры, предполагающие проведение чистовой отделки силами застройщика. Квартиры с чистовой отделкой предлагаются в 7 новостройках классов эконом и стандарт, при этом стоимость отделки удорожает цену квадратного метра от 125 до 200 долларов. Как правило, за эти деньги покупатель может рассчитывать получить ламинат на полу, в комнатах на стенах обои под покраску, в санузлах стены облицованы плиткой и стоит сантехника, в квартире уже будут стоять входная и межкомнатные двери. В этом случае покупатель получает квартиру, готовую для проживания, — рассказывают в «Твоей столице».