Мировые тенденции в офисной недвижимости всё чаще приходят в Беларусь с поправкой на местные реалии. Если в Европе и США высокая вакантность заставляет собственников бороться за каждого арендатора через wellness-инфраструктуру, то в Минске ситуация иная: вакантность качественных офисов значительно ниже, а спрос устойчивее. Но это не отменяет главного - здоровье сотрудников становится фактором выбора офиса. Разбираемся, как глобальный тренд преломляется для белорусского рынка.
Когда ЗОЖ-инфраструктура перестала быть «приятным бонусом»
ЗОЖ-инфраструктура - это совокупность объектов и сервисов в бизнес-центре, направленных на поддержание здоровья сотрудников: фитнес-зал, точка здорового питания, велопарковка, комната отдыха, программы психологической разгрузки.
Ещё 10 лет назад фитнес-зал в бизнес-центре был уникальным преимуществом. Сегодня арендаторы класса А и B+ воспринимают его как обязательный стандарт. И это не просто тренд - это структурный сдвиг, который меняет правила игры.
Что произошло за последние 5 лет:
- Фитнес-зал или договор с фитнес-клубом превратились из «бонуса» в стандарт для класса А и B+.
-
Велопарковка стала обязательным элементом инфраструктуры качественного БЦ.
-
Точка здорового питания перестала быть «приятным дополнением» - она стала частью ожиданий арендаторов.
-
Комната отдыха или тихой работы - новый стандарт для офисов, где сотрудники проводят полный день.
Почему это произошло?
Три причины:
- пандемия COVID-19,
- гибридный формат работы
- и смена поколений в трудовых ресурсах.
Как гибридный формат изменил правила игры
Гибридный формат работы стал реальностью для очень многих компаний. Сотрудники приходят в офис 2–3 дня в неделю - и только туда, где есть дополнительная ценность.
И здесь возникает ключевой вопрос: почему сотрудник должен ехать в офис, если может работать из дома? Ответ прост: офис должен давать то, чего нет дома. И ЗОЖ-инфраструктура - одна из главных причин поехать.
Мировые данные:
- По данным CBRE, средняя загрузка офисов в мире выросла до 53% в 2026 году - это самый высокий показатель с начала пандемии.
-
Почти треть компаний используют гибкие офисные пространства, а более 40% планируют увеличить инвестиции в них (JLL, сентябрь 2026).
-
Всё большее количество молодых сотрудников ставят баланс работа-жизнь выше зарплаты, а гибридные работники в среднем проводят в офисе чуть больше трёх дней в неделю.
Белорусская специфика:
- По данным аналитики «Твоей столицы», вакантность в качественных бизнес-центрах Минска остаётся значительно ниже среднемировой - на уровне 8–9% (против 15–20% в Европе и США).
-
Это означает, что белорусские собственники пока не сталкиваются с такой острой борьбой за арендатора, как на Западе. Но тренд на wellness-инфраструктуру уже пришёл и в Минск.
Фитнес-залы становятся новым фактором выбора офиса. JLL отмечает: наличие тренажёрного зала в офисе избавляет от необходимости ехать в фитнес-клуб отдельно. Исследование в International Journal of Workplace Health Management подтверждает: физическая активность в течение рабочего дня улучшает настроение, концентрацию и устойчивость к стрессу.
ESG-повестка: здоровье сотрудников как часть стратегии
ЗОЖ-инфраструктура в бизнес-центре - это часть ESG-стратегии компании-арендатора. Здоровье сотрудников относится к социальной составляющей (S).
Что такое ESG и почему это важно:
ESG (Environmental, Social, Governance) - принципы устойчивого развития, которые учитывают экологическую, социальную и управленческую ответственность бизнеса.
По данным Global Wellness Institute, в 2026 году организации переходят от отдельных программ благополучия к системной интеграции. Исследования McKinsey Health Institute показывают: компании, интегрирующие wellbeing в управление, демонстрируют до 20–25% более высокую производительность и измеримое снижение затрат, связанных с выгоранием.
Почему это важно для арендаторов:
- Инвесторы и партнёры всё чаще оценивают компании по ESG-критериям.
-
Регуляторные требования (например, EU Corporate Sustainability Reporting Directive) включают показатели благополучия персонала в отчётность.
-
Крупные корпоративные арендаторы ожидают от офисов соответствия этим стандартам.
Для собственника БЦ это означает: наличие ЗОЖ-инфраструктуры становится уже не конкурентным преимуществом, а непременным условием работы с серьёзными арендаторами.
Как ЗОЖ-инфраструктура влияет на заполняемость и ставки
ЗОЖ-инфраструктура напрямую влияет на коммерческие показатели объекта: бизнес-центры с фитнесом и здоровым питанием сдаются быстрее и могут запрашивать более высокую ставку.
Что показывают исследования:
- Здания с wellness-инфраструктурой имеют на 10–15% более высокий уровень заполняемости по сравнению с объектами без таких удобств.
-
В офисных пространствах наличие зон для ментальной разгрузки и физической активности снижает уровень выгорания и абсентеизма, повышая продуктивность команд на 15–20%.
-
Улучшение качества внутренней среды (вентиляция, освещение, планировка) улучшает когнитивные функции сотрудников на 61–101% в зависимости от масштаба улучшений (данные International WELL Building Institute).
-
С 2020 года количество офисных пространств, стремящихся к сертификации WELL Building Standard, выросло в двенадцать раз (Knight Frank).
Доля BЦ с wellness-зонами:
- Сейчас wellness-пространства есть примерно в 20% бизнес-центров класса А.
-
К 2028 году их доля может вырасти до 33% (данные MR Office и IBC Real Estate).
-
43% офисных работников считают наличие спортивной инфраструктуры важным фактором при выборе места работы.
Пример из практики:
Valentyn’s - членский офисный хаб в Кёльне - предлагает арендаторам wellness-зону с саунами, дыхательными практиками и холодными ваннами. Участники сообщают о снижении потерь от болезней сотрудников на 30%.
Что это значит для Минска:
В Минске уже есть бизнес-центры с ЗОЖ-инфраструктурой:
- БЦ «Контур» (Скрыганова, 14) - оборудована велопарковка.
- БЦ «Каскад-Альфа» (Кальварийская, 42) - крытая велопарковка на 30 велосипедов, выделенная по просьбе IT-компаний.
- «Газпром Центр» - в строящемся объекте запроектирован полноценный спорткомплекс с бассейнами.
- «Минск Мир» - уже работает фитнес-центр с бассейнами и саунами.
- БЦ DanaCenter, БЦ Проспект и БЦ Левада - тренажерный зал в БЦ, развитая инфраструктура общепита для любой диеты.
Это пока единичные случаи, но тренд очевиден: арендаторы начинают выбирать объекты с такой инфраструктурой.
Обязательный минимум vs конкурентные преимущества: что действительно важно
К обязательным ЗОЖ-опциям относятся: фитнес-зал или договор с фитнес-клубом, точка здорового питания, велопарковка, комната отдыха. К конкурентным преимуществам - бассейн, скалодром, комната тишины, программы ментального здоровья.
Как выбрать оптимальный набор для конкретного объекта:
- Для класса А и B+ - обязательный минимум.
-
Для класса B - можно ограничиться договором с фитнес-клубом и велопарковкой.
-
Для премиум-сегмента - конкурентные преимущества становятся частью обязательного минимума.
Прогноз: какие объекты будут востребованы через 3–5 лет
Через 3–5 лет бизнес-центры без ЗОЖ-инфраструктуры будут проигрывать в конкурентной борьбе. Ключевые тренды: ментальное здоровье, цифровые решения и инклюзивность.
Три ключевых тренда:
- Ментальное здоровье. Комнаты тишины, программы психологической поддержки, консультации - это уже не «бонус», а ожидание. По данным Global Wellness Institute, mental health становится частью корпоративной инфраструктуры.
- Цифровые решения. Приложения для трекинга активности, корпоративные челленджи, геймификация - инструменты, которые помогают вовлекать сотрудников в ЗОЖ.
- Инклюзивность. Адаптация инфраструктуры для сотрудников с ограниченными возможностями - часть ESG-повестки и требование крупных корпоративных арендаторов.
Что будет с объектами без ЗОЖ-инфраструктуры:
Они не исчезнут, но потеряют конкурентоспособность. Арендаторы будут выбирать объекты с инфраструктурой, особенно в сегментах А и B+. Собственникам стоит задуматься об адаптации уже сейчас.
Заключение: ЗОЖ-инфраструктура - уже не мода, а требование рынка
ЗОЖ-инфраструктура в бизнес-центре перестала быть «приятным бонусом». Сегодня это:
- Стандарт для класса А и B+.
-
Фактор выбора офиса для серьёзных арендаторов.
-
Условие работы с крупными корпоративными клиентами.
-
Часть ESG-стратегии.
Заботитесь о здоровье и счастье своих сотрудников? Эксперты отдела «Недвижимость для бизнеса» помогут подобрать вам такой офис, в котором сотрудники будут работать эффективнее и из которого им не захочется уходить.
Звоните:
+375 29 688 88 11
FAQ
1. Какие ЗОЖ-опции обязательны для бизнес-центра класса А?
Фитнес-зал или договор с фитнес-клубом, точка здорового питания, велопарковка, комната отдыха. Это must-have для класса А и B+.
2. Как ЗОЖ-инфраструктура влияет на арендную ставку?
Бизнес-центры с такой инфраструктурой более конкурентоспособны и могут запрашивать более высокую ставку. Арендаторы готовы платить за то, что помогает удерживать сотрудников и повышать эффективность их работы.
3. Что делать собственнику, если в БЦ нет места под фитнес?
Заключить договор с ближайшим фитнес-клубом о корпоративных абонементах. Это дешевле, чем строить свой зал, но даёт арендаторам нужную опцию.
4. Как гибридный формат изменил требования к офису?
Сотрудники приходят в офис 2–3 дня в неделю. Чтобы мотивировать их приехать, офис должен давать то, чего нет дома: фитнес, здоровое питание, комфортную среду, велопарковку.
5. Какие ЗОЖ-опции можно внедрить без капитальных затрат?
Договор с фитнес-клубом, установка стола для настольного тенниса, организация лекций по здоровому питанию, создание зоны отдыха с массажным креслом.
Материал подготовлен отделом «Недвижимость для бизнеса» агентства «Твоя столица». Специалисты отдела имеют многолетний опыт работы с коммерческой недвижимостью Минска и Беларуси, сопровождают сделки любой сложности и предоставляют актуальную аналитику рынка для собственников, арендаторов и инвесторов. Тел.
+375 29 688 88 11.
Источники
(с) Антон Алейников, эксперт по офисной недвижимости, Твоя столица. Недвижимость для бизнеса. Тел.
+375 29 688 88 11.
