Офисы айтишникам больше не нужны?

Доля ИТ-сектора сократилась в основном из-за крупных компаний. EPAM за 2021–2022 годы освободил около 80 тыс. кв. м офисных площадей в 5+ бизнес-центрах, или почти 70% от занимаемых офисов. Wargaming за два года освободил 23 тыс. кв. м офисов, Itransition — более 14 тыс., iTechArt Group — 3 тыс..

Как следствие, в 2022 году изменился портрет ключевого арендатора офисной недвижимости. Вместо ИT-компаний спрос формировали оставшиеся международные, российские компании, финансовые организации, государственные предприятия и учреждения.

Во многом именно из-за ухода айтишников в бизнес-центрах резко выросла вакантность (количество пустующих площадей). Если в 2020 году в Минске пустовали 3,8% всех офисных площадей (36 тыс. кв. м), то к концу 2022 года уже 19,5% площадей (200+ тыс. кв. м или в 5+ раз больше).

Но в этом году аналитики «Коллиерз Интернешнл Консалтинг» не ожидают большого исхода ИТ-компаний из бизнес-центров.

 — Многие ИТ-компании, которые планировали или приняли в 2022 году одномоментно такое решение, уже освободили офисные площади. В этом году большого оттока не предвидится. Некоторые ИT-компании оставили за собой незначительные офисные площади (около 100-200 кв. м), несмотря на релокацию основного персонала.

ИТ-компаниям все еще нужны офисы?

Несмотря на отказ многих ИТ-компаний от офисов (сокращение площадей), от айтишников есть запросы на аренду, но объемы небольшие.

— За последние годы количественный запрос офисных площадей снизился примерно в 8 раз в относительном выражении и более 10 раз в абсолютном. До 2020 года около 60-80% всех запросов на офисные площади поступало от ИТ-сектора, а суммарный спрос в моменте оценивался в 80-100 тыс. кв. м. Сейчас это не более 10-20% запросов при суммарном неудовлетворенном спросе 10-15 тыс. кв. м.

Как правило, запросы компаний связаны с оптимизацией занимаемых площадей в меньшую сторону и/или на более комфортные условия.

Основные критерии выбора офисов:

• Невысокая (в рынке) ставка аренды;

• Свежий ремонт и предпочтение площадям с мебелью;

• Современные инженерные системы;

• Лояльный арендодатель — требование от серьезных арендаторов, на себе переживших все «удовольствия» от переговоров с собственниками, не желающими идти на уступки в 2020–2022 годах;

• Хорошая локация;

• Достаточное количество парковочных мест;

• Площадь, как правило, небольшая — 100-200 кв. м.

— Сейчас арендаторы могут найти вакантный офис с лучшими локацией, ремонтом и сервисом по аналогичной, а в некоторых случаях по более низкой ставке.

При этом арендодатели, чтобы удержать или привлечь арендаторов, в том числе из ИТ, расширяют перечень дополнительных услуг, которые они готовы предоставить:

• арендные каникулы даже в помещениях с уже готовым ремонтом, порой на длительные сроки (как, например, в БЦ «Орлан», где арендные каникулы предоставляются на 6 месяцев, помещения с отделкой);

• участие в затратах на переезд;

• готовность поучаствовать в ремонте помещений;

• гибкость в сроках договора.

А что со ставками?

По сравнению с началом 2022 года средние ставки аренды для качественных офисов снизились более чем на 40%.

Следите за самыми топовыми новостями рынка коммерческой недвижимости в наших мессенджерах: