Новый рекорд продаж квартир в Минске

По итогам июня 2023 г. зафиксирован максимальный рекорд продаж квартир на вторичном рынке жилья Минска в количестве 1660 квартир за месяц. Последний пик продаж пришелся на декабрь 2022 г. 1650 проданных квартир. 

Причин подобных рекордов несколько 

Во-первых, после начавшего в феврале 2022 г. международного конфликта потенциальные покупатели жилья пересмотрели свои взгляды на новостройки и чаще стали задаваться вопросами "насколько это безопасно вкладываться в стройку?", "не будет ли задержек со сдачей домов", "не вырастет ли стоимость?" и т.п. На фоне этих вопросов и опасений, а также с учетом того, что на вторичном рынке за последние 10 лет сформировался широкий выбор квартир в свежих домах (возраст до 10 лет), потенциальные покупатели стали пристальнее смотреть в сторону квартир вторичного рынка. 

Во-вторых, дополнительно оттолкнул покупательский спрос от новостроек и рост цен на них. За первое полугодие 2023 г. в среднем прирост получился +8%.

В результате, если выбирать строящееся жилье, оно получалось не только дороже "вторички", но еще и заставляло покупателей ждать окончания строительства. А уже готовые новостройки были еще дороже. Поэтому выбор свежей "вторички", которая в широком выборе и по качеству, и по локациям города, выглядит вполне обоснованным. 

В-третьих, увеличивается число покупателей, выбирающих приобретение квартиры в альтернативу ее аренде для детей-студентов. А по критериям доступности "здесь и сейчас", отвечают только квартиры со вторичного рынка.

Что выбирают покупатели "вторички"

В разрезе количества комнат лидируют по продажам однокомнатные квартиры их доля 39%. Двухкомнатные отстают не сильно 36%. А вот продажи трехкомнатных значительно меньше 21%. Оставшиеся 4%, это квартиры с четырьмя и более комнатами. Тенденция летних месяцев в ускорившихся сделках. По данным агентства недвижимости "Твоя столица", более 1/3 всех продаваемых квартир (порядка 34%) находят нового владельца менее чем за 2 недели от даты выставления на продажу. Поспешность со стороны покупателей объясняется наличием доступных кредитов и желанием успеть ими воспользоваться.

Доля покупателей, которые решились на получение кредита большая порядка 36%. Для сравнения, в стабильный и оптимистичный 2018 год, их доля была на несколько процентов меньше порядка 32%. 

Каковы перспективы?

Многое зависит от величины обменного курса USD - поскольку по сложившейся многолетней практике в этой валюте формируется стоимость недвижимости, а доходы покупатели получают в белорусских рублях. Поэтому, в случае роста обменного курса валют, стоимость недвижимости в рублях сразу же увеличивается пропорционально росту обменного курса. И зачастую становится неподъемной для покупателей, которые вынуждены настаивать на предоставлении скидки - как, например, это было в марте 2022 г.

Для прогнозирования поведения обменного курса валют, можно ориентироваться на российский рубль, от которого рубль белорусский значительно зависит. Наглядно эту зависимость можно было наблюдать на колебаниях стоимости валютной корзины в июне 2023 г.

В ситуации возможной нестабильности национальной валюты, в первую очередь была востребована жилая недвижимость - как объект первой необходимости любого человека и семьи. Как показывает мировая практика, именно жилье меньше всего теряет в цене при любом развитии событий. В то же время хранение наличности "на руках" всегда несет разнообразные риски. Последние несколько лет, и в частности, летние месяцы текущего года, наглядно показывают, что покупатели это понимают, и поэтому стараются направить все свои возможности на решение именно жилищного вопроса: приобретение своей первой квартиры, переезд в более просторную или молодую квартиру.

На сегодняшний день, подъем курса доллара с отметки 2,8 до 3,1 руб. пока не оказало заметного влияния на рынок (не снизило цены). Если в дальнейшем рост обменного курса USD не будет носить скачкообразный характер, то и стоимость квартир существенно не изменится - по причине наличия доступной кредитной поддержки. И наоборот, все резко поменяется если вдруг кредитование сузиться или ставки по кредитам начнут расти.