Новостройка или вторичка - вот в чём вопрос?

Кофе или чай? Море или горы? Новостройка или вторичка? Каждый из этих вопросов, без шуток, требует серьезного осмысления. И если на первые два вы сможете ответить самостоятельно, то с третьим без помощи эксперта не обойтись. Сегодня мы рассмотрим все плюсы и минусы покупки квартиры на первичном или вторичном рынках, а заодно и покажем разнообразные варианты из нашей базы жилья.

Для того, чтобы наш обзор был профессиональным, мы пригласили эксперта. На наши вопросы ответил начальник отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев.

Ради новых подъездов и дворов придется потерпеть ремонт соседей

— Как сделать выбор между новостройкой и вторичкой?

— Мы неоднократно задавались этим вопросом и изучали его с точки зрения покупателей. Наши опросы говорят, что преобладающее большинство покупателей (более 80%), в принципе, готовы к покупке новостройки. Вопрос только в возможностях. Ведь новое жилье — это как любая новая вещь (новый телефон, новая машина), которая для абсолютного большинства безоговорочно предпочтительнее. Единственное, что может повлиять на выбор человека — строительная готовность жилья и его цена. Всегда есть люди, которым нужно переехать максимально быстро, которым не хочется ввязываться в ремонт, нервничать из-за переноса сроков строительства (а с застройщиками такое случается), общаться со строительными бригадами при проведении чистовой отделки. Во всех перечисленных случаях стоит сделать выбор в пользу готового жилья на вторичном рынке, потому что оно зачастую позволяет непритязательному покупателю после покупки заехать в квартиру и сразу жить в ней. Да и по стоимости вторичное жилье выйдет дешевле аналогичной по площади новостройки с учетом последующего чистового ремонта.

— Какие плюсы и минусы новостройки и вторички вы бы выделили?

— Безусловно, главный плюс новостройки — это новизна. Можно предположить, что еще лет десять дома, подъезды, места общего пользования будут сверкать и выглядеть современно. Сегодня большинство новых домов сдаются с хорошими дворами, европейскими лобби, стильной внешней отделкой. Определенные жилые комплексы в Минске доказали, что комфортным и красивым может быть и панельное жилье. Все те минусы, которые были в панельках советского периода (слышимость, холод, невозможность перепланировки) сейчас практически устранены. Среди плюсов назовем и актуальные планировки, современную архитектуру, благоустройство, юридическую чистоту.

Какие есть минусы? Их тоже достаточно много. Первый — это необходимость делать чистовой ремонт. Не косметический, как иногда просит «вторичка», а самый что ни есть масштабный, поскольку большинство новостроек продаются в состоянии «голые стены и потолок». А есть еще новостройки даже без черновой отделки, что также увеличивает стоимость предстоящего ремонта. То есть, в бюджет нужно сразу закладывать эти расходы.

Из первого вытекает второй минус. Когда еще 100 жильцов подъезда начнут делать ремонт в своих квартирах, то первые два-три года жизни в новостройке будут не очень комфортными. Это пыль в лобби и лифтах, шумные работы целый день, постоянно открытые двери подъезда.

Третий минус — стройка под окнами и отсутствие инфраструктуры. Многие жилые комплексы в Минске сдаются очередями, а значит — когда вы уже переедете, рядом с вами могут продолжать возводить другие дома. То есть, ближайшие несколько лет вы можете любоваться не закатами, а башенными кранами. Школы и детские сады порой строятся позже, чем жилые кварталы. Новоселам первое время может не хватать детских учреждений, супермаркетов, поликлиник. Постепенно всё это будет появляться, к тому же, в современных новостройках активно развивается мелкий бизнес — появляются кофейни, магазины, пункты самовывоза.

Четвертый — в новом доме нередки различные поломки: у многих в первый год эксплуатации прорывает трубы, забивается канализация, есть вопросы с отоплением, а после того, как все сделают ремонты и въедут, дом может «осесть».

Можно было бы упомянуть риск затягивания сроков строительства, но к счастью, в настоящее время это скорее исключение, чем правило. Все сегодняшние долгострои были «рождены» в середине 2010-х годов, когда на рынке были неопытные застройщики. К тому же, есть жилые комплексы-новостройки, где продается уже готовое жилье.

«Главные плюсы вторички — развитая инфраструктура и транспортное сообщение»

Теперь перейдем к вторичке. Первый плюс — это огромный выбор. Квартиры на вторичке сейчас есть во всех частях столицы. Если вы привязаны к определенной локации (дому родителей, школе, в которую ходит ваш ребенок), то вы всегда без вопросов найдете нужный вариант на вторичке. Второй плюс — развитая инфраструктура и транспортное сообщение. В сложившихся районах у вас всё будет под рукой — магазины, поликлиники, рынки, а если повезет, то и метро. Третий плюс — на вторичке можно найти классные квартиры с готовым ремонтом. Покупателям не придется тратиться на строителей и материалы, ждать окончания ремонта — только въезжай и живи.

При этом нужно быть готовым и к минусам. Первый — можно столкнуться со старыми подъездами и неухоженными дворами. Сколько у нас было случаев, когда люди влюблялись в квартиру по фотографии, но зайдя в подъезд, понимали, что им придется либо делать ремонт на лестничной клетке за свой счет, либо отказываться от покупки. Второй — контингент. Если в новостройках всё понятно — люди покупают квартиру за свои деньги, берегут имущество и настроены вместе решать возникающие вопросы, то на вторичке бывает по-другому. Третий — вопросы с документами. Квартира на вторичке может иметь долгую историю и целый список бывших собственников. При ее покупке я бы однозначно посоветовал досконально проверить юридические нюансы.

Что дешевле: новостройка без отделки, или квартира с обычным ремонтом на вторичке?

— Если рассчитывать чисто математически, то вторичка выходит дешевле. Так, средняя стоимость «квадрата» в однокомнатной квартире стандартных потребительских качеств (то есть, требующей проведения косметического ремонта) по итогам прошлого месяца составляет 1270 долларов. Теперь смотрим новостройки класса «стандарт» — здесь «квадрат» в однокомнатной квартире стоит уже в среднем 1340 долларов. А ведь сюда еще нужно прибавить полную отделку — порой с возведением стен и штукатуркой.

Какие районы Минска востребованы на вторичке?

— Если люди хотят купить бюджетное жилье, но при этом, чтобы оно было не старым, то это Каменная Горка и Малиновка. В этих районах уже сложилась неплохая инфраструктура, есть большие торговые центры, метро. Если берем варианты подороже и поближе к центру, то сейчас популярны «Маяк Минска», Грушевка, да и весь проспект Дзержинского (там много каркасных домов). Также есть спрос на Новую Боровую — этот район выигрывает за счет благоустройства, классных дворов, большого количества кафе и магазинчиков внутри квартала. Постепенно начинают появляться квартиры от частных продавцов в Минск Мире.

Если квартира покупается как инвестиция, то лучше брать новостройку

— В каких случаях вы бы однозначно советовали рассматривать только новостройку или только вторичку?

— При покупке квартиры надо ответить на несколько вопросов. Первое — насколько принципиальна покупка именно новостройки? Если это не так важно, то второй вопрос — готовы ли вы делать ремонт и есть ли у вас на это бюджет? Если ответ также отрицательный, то я бы посоветовал искать готовое жилье на вторичном рынке (со свежим ремонтом, а возможно, и мебелью). Да, не стоит рассчитывать, что поиски завершатся за неделю, но так как сейчас квартир в продаже достаточно много и база постоянно обновляется, то за месяц вы точно найдете нужный по цене, планировке и отделке вариант.

Если же вы хотите жить в доме с современным благоустройством, мечтаете сделать ремонт по собственным эскизам и готовы при этом подождать до полутора лет (если нужно — даже поспать на матрасе до покупки мебели), то это, конечно, новостройка. Добавлю еще один момент. Если вы рассматриваете приобретение квартиры в качестве инвестиции, то в этом случае также нужно смотреть в сторону новостроек. Квартира в новом доме будет дольше сохранять свою ликвидность. Главное только выбирать с калькулятором в руках, сухим расчетом в голове и широко смотреть на все рыночные предложения — чтобы инвестиции были действительно прибыльными.

Источник: Realt.by