Новостроек в Минске становится все меньше. Что дальше?

Ситуация на рынке жилья Минска продолжает накалятся: выбор новостроек с каждым месяцем все меньше, а цены с начала года выросли уже на 8%. Все это заставляет покупателей все чаще выбирать квартиры на вторичном рынке, от чего обостряется конкуренция между первичным и вторичным рынками жилья. Причем, судя по неоднократным рекордам продаж на «вторичке» в текущем году, лидирует именно она. Но у рынка новостроек по-прежнему есть неоспоримые преимущества.

Подробности читайте в материале, который портал Prometr подготовил для tochka.by.

Количество домов и квартир уменьшается, а цены увеличиваются

Вплоть до осени прошлого года, рынок новостроек рос - как в количестве, так и в ценах. Рекордное для Минска количество новостроек было зафиксировано в октябре 2022 г. на уровне 137 домов. А если к ним прибавить еще новостройки, в которых по тем или иным причинам приостановлены продажи (распространенная практика, когда квартиры снимаются с продажи чтобы продать их дороже после окончания строительства дома), то получится весьма внушительная цифра в 159 домов. Для сравнения, минимальное количество было отмечено в январе 2018 г. на уровне всего лишь 80 домов.

Начиная с ноября 2022 г. количество новостроек стало уменьшаться. А цены продолжили расти. В настоящее время можно с уверенностью говорить о существенном сужении предложения новостроек в Минске. В активной продаже осталось только 121 новостройка + еще в 15 приостановлены продажи – итого 136 домов (без учета доступных только для нуждающихся в улучшении жилищных условий), что примерно соответствует уровню конца 2014 г. То есть за последние 12 месяцев количество новостроек Минска уменьшилось на 14% или 23 дома.

Но не стоит думать, что в каждой из 121 новостройки можно найти широкий выбор квартир. В 49 домах уже остатки квартир (менее 10 в доме), а предложением в более 100 квартир могут похвастаться только 8 домов. В то время как год назад широкий выбор квартир (более 100 в доме) был доступен в 22 домах.

Для тех покупателей, кто ищет квартиры минимальной площади, еще в сентябре они были доступны рекордно-малых для Минска размеров – 20 кв. м. и 25 кв. м. Но уже сейчас минимальный метраж квартир в продаже начинается от 28 кв. м. Стоит отметить, что за последние 2 года площади квартир существенно не изменились.

Чего не скажешь о ценах, которые только с начала года в среднем выросли на 8%, а удорожание по сравнению с ноябрем прошлого года составило 12% или в среднем +130 USD/кв. м.

Несмотря на существующее мнение, что на первичном рынке больше покупается двух и трёхкомнатных квартир (для жизни семьей), больше всего подорожали однокомнатные, как наиболее востребованные.

Продажи держатся на кредитовании и рассрочке

В подобной ситуации на помощь покупателям приходят кредитование и рассрочка оплаты.

На сегодняшний день программы кредитования покупки и строительства квартир есть у большинства крупных банков, поэтому приобрести любую новостройку в кредит на любой из стадий строительной готовности – не проблема. Пусть ставки кредитования находятся не на таком низком уровне, как ипотечные ставки в РФ, но все же, являются доступными для массового покупателя (в среднем 14% годовых).

Вдобавок к общим программам кредитования, существуют еще и партнерские программы - с определенными застройщиками (103 дома). В этом случае можно рассчитывать на более низкие проценты по кредиту (минимальная ставка от 4,9%) на первый или второй год кредитования. В результате, по данным ипотечного центра портала ProMetr.by, кредитами пользуются более 60% покупателей, а средняя сумма кредита составляет порядка 105 тыс. BYN.

Рассрочка оплаты является уникальным преимуществом первичного рынка перед вторичным и в ряде случаев может заменить собой кредитование. Даже несмотря на то, что срок кредитования достигает 20 лет, а максимальный срок предлагаемой рассрочки – всего лишь 5 лет.

Однако у рассрочки есть и свои нюансы, о которых стоит знать покупателям:

* в большинстве случаев использование рассрочки удорожает стоимость кв. м. При этом диапазон очень широкий - от 30 USD до 20% стоимости кв. м.

* в отличие от покупки в кредит, приобретаемая в рассрочку квартира продолжает находиться в собственности застройщика пока не будет выплачена вся стоимость.

Чего ждать и как быть в дальнейшем?

Рекордно большое количество предлагаемых на продажу новостроек в Минске год назад во многом было обусловлено массовым строительством в Минск-Мире. Сейчас там строительство уже не столь интенсивное. Вместо него драйвером может стать Северный берег, но судя по темпам строительства, для этого нужен как минимум год – чтобы достаточное количество домов наполнило рыночное предложение. Кроме того, следует понимать, что для многих покупателей важное значение имеет местоположение – близость к развитой городской инфраструктуре, транспортная доступность и т.п. И по этому критерию, Северный берег значительно разнится с Минск-Миром, а значит покупатели снова будут в поиске альтернатив.

Из наиболее масштабных жилых комплексов, ими могут выступить, с одной стороны (для любителей уникального и живописного), жилой комплекс «Левада» на берегу Свислочи, а с другой (для приверженцев стиля и современного комьюнити) - уже сделавшая себе имя «Новая Боровая».

При этом точечно по Минску еще есть выбор небольших жилых комплексов:  

•          В районе метро «Грушевка»: Гранд Авеню, Квартал на Грушевке, Минский квартал;

•          В районе Партизанского проспекта – Антоновский квартал;

•          В районе ул Железнодорожной – комплекс Дубравинский;

•          В районе ул. Тимирязева – расширение комплекса Олимпик парк в сторону МКАД;

•          В районе Национальной библиотеки – жилой комплекс Уютный.

•          И некоторые другие.

В любом случае, ожидать в ближайший год значительного расширения предложения новостроек в Минске не приходится. А значит и снижения цен. Скорее даже наоборот – дома в Минск-Мире продолжат достраиваться и раскупаться, что еще больше будет сужать предложение.

В такой ситуации покупатели вынуждены все чаще обращать внимание на квартиры в новостройках на вторичном рынке – которые предлагаются на продажу не застройщиками, а частными лицами. В этом случае выбор квартир сильно увеличивается, при этом в каждом конкретном случае можно рассчитывать на торг с конкретным продавцом. Если новостройки сейчас предлагаются точечно, то квартиры в молодых домах – можно найти практически в любой локации Минска: по ближе к родителям, работе и просто в понравившемся месте.

При этом, как показывает практика, опасаться подобных квартир не стоит - причины продажи могут быть разными: кто-то изначально покупал квартиру в самом начале строительства и после окончания строительства просто хочет продать ее дороже (распространенная практика на рынке жилья), а у некоторых продавцов просто изменились обстоятельства и теперь им нужно продать построенную квартиру (такое тоже часто бывает – ребенок родился, нужно больше площади).

Чтобы не пропускать важные новости о недвижимости - подписывайтесь на наши информационные каналы