Вы когда-нибудь задумывались, почему квартиры на первом этаже всегда дешевле? Или почему одни районы буквально кишат такими предложениями, а в других их почти нет? Мы взяли данные по 520 сделкам с квартирами на первом этаже, которые прошли в Минске с января по май 2026 года, и разобрались, что на самом деле происходит в этом сегменте рынка.
Спойлер: чаще всего их покупают из-за цены. И ещё из-за того, что людям с ограниченными возможностями и пенсионерам там легче. Но обо всём по порядку.
Общая статистика: сколько квартир продано и по какой цене
За пять месяцев 2026 года в Минске продано 520 квартир на первых этажах. Средняя цена квадратного метра - 1 863 USD. Это заметно ниже, чем средняя цена по городу (обычно на 10–15%). Но разброс по районам - огромный.
Самый дорогой - Центральный: 2 045 USD/м².
Самый доступный - Заводской: 1 669 USD/м².
Разница - почти 23 %. И это не случайность, а отражение того, что Центральный район - это центр, а Заводской - индустриальный пояс. Но не всё так просто.
Сводная таблица по районам:
На что стоит обратить внимание:
- Фрунзенский район - лидер по числу сделок (98). При этом цена там чуть ниже средней по городу. Это легко объяснить - Фрунзенский район самый большой в столице, а его население больше, чем скажем, в Исландии.
-
Центральный район - самый дорогой, но количество сделок среднее (44). Это не массовый сегмент.
-
Заводской район - второй по активности (80) и самый дешёвый. Здесь явно работает наложение двух ценовых факторов: к дисконту у квартир первого этажа добавляется тот факт, что Заводской район самый дешёвый в городе сам по себе.
Доля первых этажей: где они востребованы, а где - редкость
Теперь важный момент: не все районы одинаково щедры на квартиры первых этажей.
Что это значит:
- Партизанский район - здесь каждый пятый покупатель выбирает квартиру на первом этаже. Это, пожалуй, самый неожиданный результат, объяснений которому мы не нашли.
- Октябрьский район - доля всего 4 %. Это не означает, что там нет квартир на первых этажах. Они есть: в Курасовщине, в районе улиц Могилёвская–Жуковского–Воронянского–Чкалова, на Серова–Асаналиева, а также в посёлке Сокол с его уникальной средой. Но основной объём сделок в Октябрьском районе приходится на «Минск-Мир», где первые этажи проектно отданы под коммерческие помещения. Жилых квартир там практически нет. Поэтому общая доля и оказывается такой низкой.
Какие квартиры покупают на первых этажах
А вот это самый интересный срез. Мы посмотрели, какие именно квартиры (по числу комнат) продаются на первых этажах.
Вывод: «двушки» - абсолютный лидер. Каждые две из пяти квартир на первом этаже - двухкомнатные. Именно такой формат чаще всего выбирают семьи с детьми и семьи.. «Однушки» тоже популярны, в том числе и среди пенсионеров, но их популярность заметно меньше - их покупают либо одиночки, либо (из-за их цены) инвесторы под аренду. А многокомнатных меньше самих по себе - редкость сами, и это ожидаемо.
Разрез по микрорайонам: топ-10 по числу сделок
Мы проанализировали данные по микрорайонам. Вот топ-10 по числу сделок:
- Чижовка (Заводской) - 23 сделки
-
Лебяжий (Центральный) - 20
-
Розочка (Московский) - 19
-
Серебрянка (Ленинский) - 18
-
Уручье (Первомайский) - 12
-
Зелёный Луг (Первомайский + Советский) - 23 (18+5)
-
Сухарево (Фрунзенский) - 13
-
Юго-Запад (Московский) - 14
-
Каменная Горка (Фрунзенский) - 9
-
Комаровка (Советский) - 8
Что видно:
Активность сосредоточена не в центре, а в спальных районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Люди готовы покупать первые этажи там, где есть школы, сады, магазины и транспорт, - а не там, где «престижно».
Что это значит
Для покупателей
Если вы рассматриваете возможность покупки квартиры на первом этаже - вы, скорее всего, делаете это по одной из двух причин:
- бюджет ограничен (первый этаж дешевле);
-
у вас есть ограничения по подвижности (от детской коляски до проблем с опорно-двигательным аппаратом).
Вот что стоит иметь в виду:
- Цена будет ниже, но размер скидки зависит от района: в центре она меньше, в спальных районах - больше.
-
Обращайте внимание на двор. Если окна выходят на проезжую часть или детскую площадку - будет шумно. Если во двор с деревьями - может быть темно.
-
Запах из подвала, сырость, грызуны - это не миф. Перед покупкой проверьте состояние подвала и вентиляции.
-
В некоторых домах есть риск засоров канализации - это особенность первых этажей. Спросите у соседей.
Для продавцов
Квартира на первом этаже - не «неликвид», а специфический продукт. Поэтому:
- Не пытайтесь продать её как «статусную».
-
Подчеркните практические вещи: удобный заезд, близость к детским учреждениям, наличие пандуса (если есть), возможность перевода в нежилой фонд.
-
Будьте готовы к тому, что цена будет ниже, чем на втором этаже - это норма.
Для инвесторов
Здесь важно различать две стратегии.
- Если цель - вывод в нежилой фонд, ключевые факторы: пешеходный трафик, видимость с проезжей части и возможность организации отдельного входа (в зданиях-памятниках это крайне сложно).
-
Если цель - сдача в аренду, главное - цена входа и объём вложений в доведение квартиры до «сдавательного» состояния.
В следующих материалах мы разберём инвестиционную привлекательность первых этажей детально - с конкретными расчётами и примерами.
Часто задаваемые вопросы
Стоит ли покупать квартиру на первом этаже?
Зависит от ваших целей. Если вы экономите бюджет или вне хотите зависеть от лифта - да. Если вы ищете тишину и приватность - лучше рассмотреть другие варианты.
Почему первые этажи дешевле?
Из-за объективных минусов: шум, иногда окна на уровне глаз, риски сырости, запахов из подвала. Но для многих эти минусы перевешиваются ценой.
Какие риски у первого этажа и как их избежать?
Основные: сырость, грызуны, засоры, прохожие под окнами. Перед покупкой проверьте подвал, вентиляцию, канализацию и поговорите с соседями.
Как отличить хороший первый этаж от плохого?
Оцените:
- высоту окон (чем выше - тем лучше);
-
наличие шума с улицы;
-
состояние подвала;
-
отзывы жильцов.
Есть ли квартиры на первом этаже в Октябрьском районе?
Да, есть. Они расположены в Курасовщине, в районе улиц Могилёвская–Жуковского–Воронянского–Чкалова, на Серова–Асаналиева, а также в посёлке Сокол. Низкая доля в статистике связана с тем, что основной объём сделок в Октябрьском районе приходится на «Минск-Мир», где первые этажи отданы под коммерцию.
Вместо заключения
Рынок первых этажей в Минске живёт своей жизнью. И если вы хотите купить или продать такую квартиру - важно понимать, что вы имеете дело не с «уценённым» жильём, а с отдельным сегментом рынка, у которого свои правила.
Данные говорят: в одних районов квартиры на первом этаже востребованы и их рынок активен (Фрунзенский, Заводской), в других - почти отсутствуют в продаже (Октябрьский). И это не случайность, а результат архитектурных и планировочных решений.
Выбор квартиры на первом этаже должен быть осознанным, с пониманием её реальных преимуществ и недостатков. Не верьте стереотипам, задавайте вопросы, проверяйте факты. И помните: квартира на первом этаже может быть отличным вариантом - если вы знаете, на что смотрите.
(с)
Александр Зеневич,
(с) Ольга Павловская (исходные данные)
