Кредит на недвижимость. Посчитаем.

Весна прошлого года стала черным периодом для всех, кто планировал приобретать жилье и рассчитывал на «крепкое плечо» банка. Кредитные программы сворачивались одна за другой, а это значит, что буквально перед носами потенциальных новоселов захлопывались двери присмотренных накануне квартир. К текущему моменту ситуация все еще не стабилизировалась: поддерживать покупателей готовы отнюдь не все банки, что были в строю раньше, о былом разнообразии кредитных линий остается только мечтать, а ставки, если посчитать переплату, способны любого повергнуть в уныние. И все же недвижимость приобретается при любых временах и обстоятельствах, а потому прикидываем, где можно взять кредит и какие переплаты надо держать в уме.

Берешь одну квартиру, а возвращаешь — три

В начале прошлой недели «Беларусбанк» — пожалуй, самый широкий кошелек страны — отчитался о промежуточных результатах: за семь месяцев текущего года белорусы заключили более двух тысяч ипотечных договоров на сумму около 80 миллионов рублей (то есть «цена» одного договора в среднем равна 40 000 рублей). Сейчас ставка по программе «Ипотека экспресс» — целых 21% годовых (ставка рефинансирования плюс 11,75 п. п.), что за 20 лет выплат выльется во внушительную переплату. Какую именно? Сейчас разберемся.

В качестве «контрольной» цифры, от которой и будем отталкиваться во всех случаях, возьмем 60 000: вообразим, что для покупки квартиры мечты нам не хватает примерно $24 000 в эквиваленте.

Итак — кредитный калькулятор в руки, считаем и выясняем следующее:

• для того чтобы получить не самую впечатляющую сумму в кредит, среднемесячный доход за последние три месяца должен быть не менее 1858,64 рубля, при этом за душой — больше никаких выплат по кредитам и исполнительным листам;
• отдавать ежемесячно придется по 1301,05 рубля, при этом только 251 рубль идет на погашение основного долга, а вот плата по процентам «съедает» остальные 1050 рублей;
• переплата за 20 лет пользования банковскими деньгами составит 126 000 рублей, или примерно $50 400 по курсу. То есть в два с лишним раза больше, чем берешь. А ведь плюс к этому еще и основной долг погашается. Сурово.

Преимущество «Ипотеки Экспресс» заключается в том, что банк готов профинансировать до 100% от стоимости жилья. Если, конечно, вы платежеспособны. Поэтому не откажем себе в удовольствии «купить» самую дешевую столичную однушку за деньги «Беларусбанка».

По данным сервиса «Дома и квартиры» Onlíner, наиболее скромный вариант, в который можно переехать хоть завтра, обойдется где-то в 90 200 рублей, или $36 000. Теперь считаем:

• среднемесячный доход за последние три месяца должен быть не менее 2794,15 рубля;
• отдавать ежемесячно придется по 1955,91 рубля (377,41 рубля по основному долгу и 1578,50 по процентам);
• переплата за 20 лет составит 189 420 рублей ($75 770).

— Если вас интересует приобретение готовой недвижимости, то на текущий момент «Ипотека Экспресс» — это единственный вариант кредитования, — пояснила специалист в кол-центре. — Что касается строительства, то в долгосрочной перспективе можно рассматривать «Систему стройсбережений», по Минску это тоже пока единственный вариант.

Прямо скажем, не разгонишься. Но вернемся к «Ипотеке Экспресс». В таблице на сайте банка указано, что она хоть и ипотека (а значит, в «заложники» берется приобретаемая недвижимость), но поручители тоже могут понадобиться.

— Предусмотрены разные формы обеспечения. Например, залога может быть недостаточно, тогда банк может предложить вам дополнительно пригласить еще и поручителя. То есть банк оценит вашу платежеспособность, оценит жилье, побеседует с вами и в результате дополнительно может предложить и такой вариант. Это гарантия того, что вы вернете денежные средства банку. Поручительство платное — 35 белорусских рублей за один договор, — уточнили в банке.

Возможно и досрочное погашение кредита, когда оплачивается лишь фактическое время пользования деньгами. То есть процентную переплату можно сократить.

Минчанам в «Беларусбанке» выбирать между программами, увы, не приходится: или 21% на готовое жилье, или ничего. Со строительством и того хуже: пока пройдет «накопительный» срок по программе стройсбережений, все может десять раз поменяться.

Однако для жителей Витебска и Могилева предусмотрена «лазейка». У «Беларусбанка» есть кредит под названием «Время строить», который выделяется только для строительства жилья в многоэтажках от «Витебского ДСК» и «Могилевского ДСК». Все тот же 21% и максимальные 20 лет. Правда, только до 90% от стоимости жилья.

Раздолье, но под 22,9% годовых

«Банк БелВЭБ», выпавший на некоторое время из программ кредитования, сейчас готов помогать белорусам в приобретении квадратных метров. Как уже готовых, так и строящихся. Для этого разработаны две программы — кредитование на первичном и вторичном рынках, а также партнерское кредитование.

Если вы не хотите быть привязанными к конкретному застройщику, то вам по первому пути. Правда, процентная ставка составит 22,9% годовых (ставка рефинансирования плюс 13,65 п. п.), а срок кредитования — до 15 лет. Банк готов делиться деньгами, но не на всю стоимость покупки: как минимум 10% необходимо внести из своих средств. И не забудьте про двух поручителей — без них никуда.

Пробуем «взять» 60 000 рублей на максимальный срок. Для этого звоним в банк, так как кредитный калькулятор на глаза так и не попался. Специалист обрисовывает общие условия программы и переходит к делу.

— Если вам нужна сумма свыше 30 000 рублей и она составляет менее 60% от стоимости жилого помещения, то вам необходимо либо иметь двоих поручителей, либо оформлять приобретаемое/строящееся за счет кредитных средств имущество в залог. Если свыше 60% от стоимости, то будет необходимо как привлекать поручителей, так и оформлять залог, — рассказали в банке.

Но что же по цифрам? Сколько придется платить каждый месяц и какой «дополнительной» суммы мы лишимся на процентах за эти 15 лет?

— Самый большой платеж составит 1479 рублей, он будет начислен во второй месяц после выдачи кредита. В течение первого года ежемесячная сумма будет примерно такая же, затем начнет равномерно уменьшаться — на 10—20 рублей. Самая маленькая сумма — 351 рубль, ее надо будет заплатить в последний месяц пользования кредитом. Сумма основного долга разбивается на равные части, а процент начисляется от суммы основной задолженности. Допускается досрочное погашение: если вы быстрее погасите основную сумму, то и, соответственно, процентов будет начислено меньше, — пояснил специалист.

Сумма процентов за 15 лет составит 103 000 рублей. Не в два раза больше, конечно, но тоже о-го-го: верни взятые взаймы 60 000 рублей и еще 103 000 сверху. Ох, недешево обходятся нам «квадраты».

А что «партнерка»? В «портфолио» банка 21 застройщик-партнер. Сроки кредитования варьируются от 5 до 25 лет — в зависимости от девелопера. Проценты тоже плавают, но чаще всего мы видим ставку рефинансирования, приплюсованную к 9,77 п. п. или 19,02%.

— У застройщиков, выступающих нашими партнерами, вы можете выбрать как уже готовое жилье, так и еще строящееся. По предоставляемым справкам и документам все идентично предыдущему случаю. По процентам получается немного выгоднее, чем «общий» кредит, — уточнили в банке.

А вот какие условия предлагают для тех, кто хочет построиться в Минске.

Для понимания ситуации приценимся к 66-метровой квартире в начинающем строиться «Квартале на Грушевке». Согласно расчетам банка, если взять партнерский кредит на 10 лет и погашать его без опережения, то сумма переплат по процентам составит 69 600 рублей. Максимальный платеж в первые месяцы после выделения кредита — 1600 рублей, минимальный в последний месяц — 530.

Только строительство и только «партнерка»

Если вы не очередник, нуждающийся в улучшении жилищных условий, или не гражданин, более года хранящий на безотзывном вкладе 100 000 рублей и более, то в «Белинвестбанке» вам светят исключительно партнерские программы. То есть только новострой — никакой обжитой вторички в любимых уголках города. Впрочем, надо отдать должное — список партнеров у банка велик: только в Минске и Минской области больше трех десятков, причем есть как частные, так и государственные компании.

Чем завлекает «Белинвестбанк»? Пониженной процентной ставкой в течение льготного периода (первый год), возможностью «пустить» квартиру в залог, сроком кредитования — 10 и 20 лет. Кредит можно погасить и досрочно, причем без штрафных санкций. При оценке кредитоспособности заявителя может учитываться совокупный доход участников.

Жилищные кредиты в «Белинвестбанке» привязаны к ставке овернайт. Прокредитовать готовы не более 90% от стоимости жилья и только с привлечением поручителей, которым на момент погашения кредита должно быть не более 70 лет. Срок рассмотрения заявки — до 15 дней. Вносить платежи необходимо до 20-го числа каждого месяца. При несвоевременной «расплате» — штраф. Посмотрим, что и на каких условиях предлагают строить прямо сейчас.

Например, приценимся к кредитной линии, созданной для клиентов компании «Айрон». Кредит можно взять на 10 и 20 лет. В первом случае льготный период, когда проценты будут снижены до 12,56 пункта, длится один год, во втором — два. Затем считать долги будут исходя из общей ставки — 18,23%. А ведь еще в начале года «твердая» ставка была 13,3%, а льготная — от 4,99 до 10,99%. Итак, сколько придется платить за 60-тысячную поддержку.

— При сроке кредитования в 20 лет максимальный платеж в льготный период будет около 900 рублей. Затем сумма станет выше — порядка 1085 рублей. Проценты за этот период — 103 178 рублей. Если погашать досрочно, то итоговая сумма процентов будет заметно ниже, — пояснили в банке.

А остальные что себе думают?

Большей части белорусов ловить в других банках нечего. «Белагропромбанк» готов поддерживать только нуждающихся в улучшении жилищных условий (с привлечением субсидий). «БПС-Сбербанк» не выдает кредитов на недвижимость вообще никому. «Франсабанк», как и полтора года назад, встречает пользователей надписью красного цвета: «Выдача кредитов на приобретение недвижимости временно приостановлена».

«Беларускі народны банк», который когда-то одним из первых свернул лавочку, сейчас предлагает три продукта: «Моя квартира», «Моя квартира Лайт» и «Фарфоровый». «Щедрость» первых двух распространяется, увы, только на объекты «Эмирейтс Блю Скай» и «Дубай Вотер Фронт». С третьим и по названию все понятно.

«Приорбанк» также в строю: предлагается четыре продукта, которых объединяют 20% годовых (ставка рефинансирования плюс 10,75 п. п.). Доля собственного участия — от 20%, срок кредитования — 5—10 лет. Приобрести можно как готовое, так и строящееся жилье, порой даже без поручителей — будет достаточно залога. Максимальная сумма кредита — 450 000, но понятно, что такую цифру нужно заслужить не менее впечатляющей зарплатой.

Источник: Onliner.by