Хотели как лучше...

Напомним, 2 июля 2020 года был подписан указ № 247 «О строительстве жилых помещений». По мнению законодателей, он направлен на снижение стоимости строительства жилья. В частности, за счет ограничения прибыли застройщика 5% от сметной стоимости жилых помещений. Но здесь есть важное условие: это ограничение распространяется только на случаи, когда для строительства застройщик привлекает деньги покупателей, то есть продает квартиры по схеме долевого строительства или продажи жилищных облигаций.

Прописанный в указе механизм таков — застройщик по-прежнему может продавать квартиры еще на стадии строительства (долевое строительство, жилищные облигации) и тем самым финансировать строительство дома за счет покупателей, однако в течение трех месяцев после ввода дома в эксплуатацию он будет обязан за свой счет провести аудит на предмет определения величины своей прибыли не более чем 5%. В случае, если выявится, что покупателями были уплачены излишние суммы, он должен их вернуть им обратно.

Казалось бы, вот она, панацея от излишних аппетитов застройщиков. Но не все так просто, говорят в «Твоей столице». Ведь такой механизм хорошо подходит для государственных застройщиков (а их меньшинство — всего лишь 11% домов от всех предлагаемых новостроек Минска), которым участки предоставляются без аукционов и, как правило, без обременений в виде социальной (транспортной и прочей) инфраструктуры, а также без необходимости подводки за свой счет к участкам коммуникационных сетей. Тогда да, сметная стоимость квартир и есть все затраты застройщика.

Совсем другая ситуация с негосударственными (коммерческими) застройщиками (а их большинство — 89% домов от всех новостроек Минска). Ведь помимо сметной стоимости строительства, у них есть много дополнительных затрат. Например, для получения участков они вынуждены участвовать в аукционах, а в последующем за свой счет расселять людей с участков, подводить к ним коммуникации, а иногда и возводить социальную инфраструктуру. И все это ложится на те самые разрешенные 5% прибыли. Понятно, что эта норма фактически подводит негосударственных застройщиков к работе с нулевой прибылью или даже в минус себе.

Но никто не будет работать себе в убыток, и поэтому подобный механизм с большой вероятностью подтолкнет негосударственных застройщиков к отказу от продаж квартир на стадии строительства (за счет покупателей) и переходу к строительству за счет собственных средств, а уже потом продаже готовых квартир. И опять, на первый взгляд, появляется еще одно благо: покупатели будут покупать уже готовые квартиры, тем самым избегая риска затягивания сроков строительства, образования долгостроя и так далее.

Но это все в теории. А что все это значит для покупателей на практике? И станут ли квартиры дешевле? Забегая наперед, аналитики предполагают, что вряд ли. И вот почему.

Как говорят в «Твоей столице», преобладающая часть квартир в новостройках покупается задолго до окончания их строительства. Основная причина в том, что так дешевле. Например, в самом многочисленном и популярном классе «Стандарт» на стадии строительства покупается более 85% квартир. А к концу строительства иногда остаются считаные единицы квартир: это либо многокомнатные с большими площадями, либо осознанно предлагающиеся на продажу по ценам выше среднерыночных (застройщику не всегда выгодно продать все как можно быстрее).

Случаи, когда «покупается» квартира, скажем, на 9-м этаже дома, у которого возведен только первый этаж — скорее правило, чем исключение. Чем выше степень готовности дома и ближе его сдача в эксплуатацию — тем выше цена.

Так, по данным «Твоя столица Новостройцентр», стоимость квартиры за период строительства в среднем увеличивается на 11%, а в некоторых случаях может достигать 30%. Если перевести проценты в деньги, то получим, что покупка однокомнатной квартиры на начальных этапах строительства, позволит сэкономить как минимум несколько тысяч долларов и как максимум за счет денежной выгоды окупить стоимость проведения чистового ремонта или меблировки квартиры.

А теперь непосредственно к ценам. Мы уже определились, что устанавливаемый указом механизм делает для негосударственных застройщиков формат продажи квартир на стадии строительства невыгодным. И поэтому они будут стараться строить дома за свои средства. Но для этого застройщику их необходимо иметь в достаточном количестве либо привлекать кредиты банков (что вероятнее всего). А значит, проценты по кредитам лягут на себестоимость строительства, увеличивая ее и последующие цены продажи

— Похоже, что установленный указом механизм ограничения рентабельности застройщиков был разработан исходя из специфики работы застройщиков госсектора и не учитывает особенностей деятельности застройщиков негосударственных, — говорит руководитель «Твоя столица Новостройцентр» Наталья Жалова. — В текущем виде выгода для покупателей квартир-новостроек — весьма сомнительна.

От того, что абсолютное большинство застройщиков станет продавать квартиры в домах после их ввода в эксплуатацию, цены только вырастут — готовые квартиры всегда дороже, плюс ко всему в их цене учтены проценты по кредитам застройщиков.

Вдобавок ко всему некоторые негосударственные застройщики вынуждены будут уйти с рынка, поскольку при ограничении рентабельности без учета всех сопутствующих затрат денег на дальнейшее развитие у некоторых может не хватить. А это — уменьшение конкуренции со всеми вытекающими последствиями — в условиях ограниченного предложения еще одна возможность для оставшихся застройщиков увеличить цены на готовые квартиры.

Еще одно негативное последствие, но уже в республиканском масштабе заключается в том, что подрядные организации потеряют заказчиков и их прибыль уменьшится. Как следствие, можно ожидать снижение заработной платы строителей и ухудшение качества строительства.

Окончательно указ № 247 вступит в силу 7 января 2021 года. Однако он не будет распространять свое действие на объекты строительства, в отношении которых разрешительная документация на строительство выдана до 7 января 2021 года, а также на объекты, возводимые в рамках, заключенных до указанной даты инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства.

Таким образом, все те дома, которые сейчас уже возводятся или запланированы, будут строиться по старым правилам. По мнению Натальи Жаловой, ценовые последствия от механизма ограничения прибыли застройщиков будут видны только через несколько лет, когда на рынок выйдут новые проекты, подпадающие под действие указа. А это значит, что у покупателей еще есть время.