Добавить новости PROMETR.BY в Google
Как определить ставку аренды, чтобы квартира не простаивала
Собственник выставил квартиру в рекламу за 1 400 рублей в месяц - «как у соседа в объявлении». Месяц звонков почти нет. Через три недели снизил до 1 250. Ещё через две - до 1 150. Сдал в итоге за 1 100, потеряв почти два месяца аренды - более 2 000 рублей упущенного дохода. Если бы он сразу поставил 1 200 - сдал бы по этой цене за неделю и заработал бы больше.
Проблема не в квартире и не в рынке. Проблема в стартовой ставке. Я работаю в аренде 13 лет и вижу эту историю почти каждую неделю. Разберём, как определить ставку правильно - и почему завышенная цена почти всегда обходится дороже, чем кажется.
Почему высокая ставка - это ловушка
Простой дороже, чем кажется
По данным «Твоей столицы», средний срок сдачи квартиры в Минске - около недели для однокомнатных и 11–17 дней для двух- и трёхкомнатных. Это верно для квартир, цена которых соответствует рынку.
Если квартира стоит месяц - это не «рынок такой». Это сигнал, что ставка завышена. А каждый месяц простоя - это прямая потеря арендной платы.
Теперь давайте посчитаем на конкретном примере. Адекватная ставка - 1 300 рублей. Собственник ставит 1 450 - на 150 рублей выше. Разница кажется небольшой. Но один месяц простоя стоит 1 300 рублей недополученной прибыли. То есть, чтобы отбить этот месяц, нужно сдавать квартиру по завышенной цене почти девять месяцев. А если квартира простоит два месяца - завышенная ставка не окупится никогда в рамках стандартного годового договора.
Именно поэтому я всегда говорю собственникам на первой встрече: завышение на 10–15% почти никогда не окупается, если оно приводит хотя бы к одному месяцу простоя.
Эффект владельца: почему вы оцениваете свою квартиру выше рынка
Это психологический феномен, хорошо известный риэлтерам. Собственник склонен переоценивать качества своего имущества: ремонт кажется «отличным», мебель - «стильной», планировка - «удобной». Арендатор видит то же самое иначе: «мебель старая», «ремонт делали пять лет назад», «планировка неудобная».
Эффект владельца - это разрыв между тем, как собственник воспринимает свою квартиру, и тем, как её воспринимает рынок. Этот разрыв и приводит к завышенной ставке.
Представьте, что вы сами пришли к себе на просмотр - будто впервые, не зная эту квартиру. Что бы вы заметили первым? Что бы вас насторожило? Что показалось бы устаревшим? Такой взгляд честнее, чем «мне нравится». Я часто задаю этот вопрос собственникам - и они сами удивляются, сколько всего замечают.
Что влияет на ставку: 7 факторов
Вот что влияет на стоимость аренды - и насколько сильно. Прежде чем ставить цену, оцените квартиру по этим параметрам.
- Локация и транспортная доступность. Близость к метро, время до центра, транспортные развязки. По нашей практике, разница между «пять минут пешком до метро» и «двадцать минут на автобусе» может достигать 10–15% ставки.
- Состояние и ремонт. Свежий ремонт повышает ставку. Устаревший «бабушатник» - снижает, даже если квартира большая.
- Этаж, площадь, планировка. Первый и последний этаж могут снижать цену. Изолированные комнаты ценятся выше проходных.
- Мебель и техника. Полностью укомплектованная квартира стоит дороже пустой. Наличие стиральной машины, посудомоечной машины, кондиционера - плюс.
- Мода на интерьерные и планировочные решения. Современные решения - светлые стены, открытые пространства, лаконичная мебель - привлекают арендаторов. «Бабушкин ковёр» и тёмные шкафы - отпугивают.
- Инфраструктура района. Школы, детские сады, магазины, парки, поликлиники. Для семей с детьми это критично.
- Конкуренция и сезонность. Если в вашем районе много похожих предложений - ставка ниже. По нашей практике, в пик сезона (май-август) ставки могут быть выше, чем в октябре–декабре.
Пример: двухкомнатная квартира на Богдановича 140 в аренду по разумной ставке
Как оценить ставку самостоятельно: пошаговый алгоритм
- Соберите аналоги. Не самые дорогие объявления, а те, что реально сдаются. Смотрите на квартиры с похожими характеристиками в вашем районе за последние 2–3 недели.
- Внесите поправки на состояние и качества. Честно оцените, чем ваша квартира лучше и хуже аналогов. Если у вас старый ремонт - не ориентируйтесь на квартиры с евроремонтом.
- Учтите сезонность. Пик - май-август, спад - с октября по декабрь. Если сдаёте осенью, будьте готовы к тому, что ставка будет ниже, чем летом.
- проанализируйте обратную связь. Если за неделю меньше 2–3 звонков - цена завышена. Если 5–10 звонков и несколько просмотров - цена адекватна. Если звонков слишком много и все торгуются - возможно, вы поставили слишком низко.
- Определите «вилку». Минимальная ставка - ниже которой вы не готовы сдавать. Оптимальная - по рынку. Максимальная - с учётом преимуществ вашей квартиры. Ставьте оптимальную и будьте готовы к торгу.
Если не хотите считать сами - обращайтесь к нам: это как раз то, что мы делаем каждый день. Определение оптимальной ставки - часть работы отдела аренды «Твоей столицы».
Когда можно попробовать поставить ставку аренды выше рынка?
Иногда - можно. Если квартира действительно выделяется: востребованная локация, современная планировка, свежий дизайнерский ремонт, соответствующий текущей моде, панорамный вид из окон, закрытый паркинг, премиальная техника.
Пример: премиальная двухкомнатная квартира в элитном ЖК "Депо" в аренду по адекватной ставке
И ещё: иногда завышенная цена оправдана - если квартира действительно уникальна. Но это редкость. И уникальность нужно подтверждать рынком, а не желанием.
Снижать или ждать?
Если квартира не сдаётся больше двух недель - пора корректировать. Не ждите «идеального арендатора» месяц: потеря арендной платы перекроет любую выгоду от завышенной ставки.
Как снижать правильно:
- Снижайте сразу до адекватного уровня, а не по 50 рублей каждую неделю.
-
Не опускайтесь ниже «минимальной» ставки - иначе потеряете смысл сдачи.
-
Если после снижения звонки не пошли - проблема не в цене. Проверьте фото, описание, состояние квартиры.
Почему оценка агентства точнее
Вы сравниваете свою квартиру с пятью объявлениями. Мы - оперируем результатами сотнями реальных сделок с похожими квартирами.
Разница в том, что мы видим не только то, что написано в объявлении, но и то, за сколько похожая квартира реально ушла, как долго экспонировалась в рекламе, что в ней было не так (или, наоборот, какие у неё были достоинства). Мы видим вашу квартиру так, как увидит арендатор, то есть, беспристрастно.
Это не значит, что мы всегда правы. Но наша оценка основана на данных и многолетней практике, а не на ощущениях.
Часто задаваемые вопросы
Как понять, что ставка завышена?
Если за неделю меньше 2–3 звонков - цена завышена. Если звонят, но не приходят на просмотр - возможно, проблема в фото или описании.
Сколько ждать до того, как начинать снижать цену?
Две недели - максимум. Дальше каждый день простоя = потерянные деньги.
Можно ли поднять цену, если звонков много?
Можно, если вы ещё не подписали договор. Но помните: высокая цена может отпугнуть арендатора, который ещё вчера был готов снимать вашу квартиру.
Что важнее: цена или скорость сдачи?
Для большинства собственников - скорость. Месяц простоя почти никогда не окупается завышенной ставкой. А два - вообще никогда.
Резюме
Правильная ставка - это не «максимум, который можно запросить», а «оптимум, при котором квартира сдаётся быстро и по достойной цене». Ориентируйтесь на реальные сделки, а не на самые дорогие объявления. Смотрите на квартиру глазами арендатора. И помните: простой почти всегда дороже, чем кажется.
Если не уверены в в том, за сколько выставлять свою квартиру - проконсультируйтесь со специалистом: я к вашим услугам. Один разговор может сэкономить месяц простоя.
(с)
Ольга Денисевич, Аттестованный риэлтер, отдел аренды жилья «Твоя столица». Консультации по тел.
+375 17 336 77 70
