Короткий ответ: продать квартиру можно, но не сразу. Сначала нужно понять, в каком юридическом статусе находится второй наследник - принял ли он наследство. От этого зависит всё. И ещё: если он не выходит на связь, это ещё не значит, что он отказался от наследства.
Как читать эту статью: найдите свой сценарий в разделе
«Какая у вас ситуация» - и переходите к соответствующему пути решения в разделе
«Как привести квартиру к продаже».
Что вообще значит «принять наследство»
Многие думают: «Я живу в этой квартире, значит, она моя». Юридически это не так. Чтобы стать наследником, нужно принять наследство. Есть два способа (ст. 1070 ГК):
- Пойти к нотариусу и подать заявление о принятии наследства или о выдаче свидетельства о праве на наследство.
-
Фактически вступить во владение - например, сделать ремонт, оплатить коммунальные услуги, погасить долги наследодателя, вселиться в квартиру.
При этом важно: если человек принял наследство, оно считается его с момента открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), даже если документы ещё не оформлены (ст. 1069 ГК).
Принять наследство ≠ оформить документы. Можно принять, но не оформить. А вот оформить, не приняв - нельзя. Срок для принятия наследства - шесть месяцев со дня смерти наследодателя (ст. 1071 ГК).
Почему «не вступил» и «не выходит на связь» - это разные вещи
Главная мысль, которую нужно усвоить:
Человек может годами не отвечать на звонки, уехать за границу, оборвать все контакты - но при этом уже принять наследство. Например, подать заявление нотариусу за месяц до исчезновения. Или оплатить из своей карты коммунальные услуги по квартире - и этого достаточно, чтобы считаться принявшим наследство (ст. 1070 ГК).
И наоборот: человек может быть на связи, но так и не принять наследство в течение шести месяцев.
Вывод: нельзя судить по молчанию. Сначала нужно проверить факты.
Какая у вас ситуация: пять сценариев
Сценарий 1. Наследник принял наследство, но не оформил документы
Что это значит: юридически он уже наследник. Его доля существует, даже если не зарегистрирована. Он может в любой момент пойти к нотариусу и получить свидетельство.
Что делать: если он не выходит на связь - либо ждать, либо идти в суд. Более реалистичный вариант - искать его и договариваться.
Сценарий 2. Наследник пропустил шестимесячный срок
Что это значит: он не принял наследство вовремя. Но это не значит, что право потеряно навсегда. Он может:
- быть признан судом принявшим наследство, если причины пропуска были уважительными и он обратился в суд в течение шести месяцев после того, как эти причины отпали (ст. 1072 ГК);
-
принять наследство без суда - если все остальные наследники дадут письменное согласие (ст. 1072 ГК).
Что делать: если вы не против - дайте согласие, и вопрос решится у нотариуса. Если против - он может пойти в суд, и тогда решать будет суд.
Сценарий 3. Наследник фактически принял наследство, но к нотариусу не обращался
Что это значит: он совершил действия, которые закон считает принятием наследства - ремонт, оплата коммунальных услуг, вселение. Юридически он уже принял наследство, даже без заявления.
Что делать: это самый сложный случай. Если нотариус отказывается учитывать факт принятия, вопрос решается в суде. Без судебного решения вы не сможете распоряжаться квартирой как единоличный собственник.
Сценарий 4. Наследник отказался от наследства
Что это значит: если он подал нотариусу заявление об отказе, его доля перераспределяется между остальными наследниками (ст. 1077 ГК). Если наследников нет или все отказались - имущество может перейти государству как выморочное (ст. 1039 ГК).
Что делать: если отказ оформлен - вы можете оформить наследство на себя полностью. Если доля стала выморочной - нужно выяснить, перешла ли она государству.
Сценарий 5. Статус наследника неизвестен
Что это значит: вы не знаете, принял ли он наследство, подавал ли заявление, совершал ли какие-то действия.
Что делать: первым делом - к нотариусу, который ведёт наследственное дело. Он даст официальную информацию.
Как привести квартиру к продаже: два пути
Путь 1. Внесудебный - если все согласны
Если наследник пропустил срок, но вы и остальные наследники не против, чтобы он принял наследство, - можно обойтись без суда. Для этого нужно письменное согласие всех наследников, уже принявших наследство. Подписи заверяются нотариально.
После этого нотариус аннулирует ранее выданное свидетельство о праве на наследство и выдаёт новое - уже с учётом доли пропустившего наследника. Если на основании старого свидетельства уже была проведена государственная регистрация права, новое свидетельство становится основанием для внесения изменений в запись регистрации (ст. 1072 ГК).
Путь 2. Судебный - если есть спор или отказ
Если согласия нет, наследник может обратиться в суд с заявлением о признании его принявшим наследство. Суд может удовлетворить заявление, если признает причины пропуска уважительными - например, человек не знал и не должен был знать об открытии наследства - и если он обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины отпали (ст. 1072 ГК).
Если суд признаёт наследника принявшим наследство, ранее выданные свидетельства признаются недействительными. Новое свидетельство не выдаётся - решение суда само является основанием.
Если наследник не выходит на связь годами
Тогда можно рассмотреть крайние меры:
- Признание безвестно отсутствующим - если в течение года по месту его жительства нет сведений о том, где он находится (ст. 38 ГК).
- Объявление умершим - если сведений нет в течение трёх лет. А если человек пропал при обстоятельствах, угрожавших смертью (например, при пожаре, наводнении), - в течение шести месяцев (ст. 41 ГК).
Если наследник признан безвестно отсутствующим или умершим, его доля переходит к его наследникам. Это не значит, что квартира автоматически становится вашей - придётся разбираться с новым кругом наследников.
Если вы продаёте только свою долю
Тогда у второго наследника (если он принял наследство) есть преимущественное право покупки (ст. 253 ГК). Вы обязаны письменно уведомить его о продаже с указанием цены и условий. Если он откажется или не купит в течение месяца (для недвижимости; для прочего имущества - 10 дней), вы можете продать долю любому человеку. Если продадите без уведомления - он может в течение трёх месяцев через суд потребовать перевести на него права и обязанности покупателя (ст. 253 ГК).
Что проверить перед продажей: чек-лист
- Кто все наследники? Есть ли завещание?
-
Кто принял наследство? Кто подал заявление нотариусу?
-
Кто не принял? Пропустил ли срок?
-
Кто фактически принял - ремонт, оплата коммунальных услуг?
-
Есть ли отказы от наследства?
-
Есть ли судебные споры?
-
Оформлено ли право собственности? На кого?
-
Есть ли обременения - аресты, залоги?
-
Кто зарегистрирован в квартире?
-
Если продаёте долю - уведомлён ли совладелец?
Пошаговый алгоритм
- Установите круг наследников - через нотариуса.
-
Выясните, кто принял наследство.
-
Определите статус отсутствующего наследника.
-
Выберите механизм: ст. 1072 ГК, ст. 38 или ст. 41 ГК.
-
Оформите права на квартиру.
-
Урегулируйте преимущественное право покупки, если продаёте долю.
-
Готовьте объект к продаже.
Когда без юриста не обойтись
- статус второго наследника неизвестен;
-
наследник пропустил срок, и вы не знаете, как реагировать;
-
есть подозрение на фактическое принятие;
-
между наследниками спор;
-
неизвестно местонахождение наследника;
-
есть судебные решения;
-
в документах противоречия;
-
есть несовершеннолетние или недееспособные наследники.
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру, если второй наследник не вступил в наследство?
Если он не принял наследство и не восстанавливает срок - его доля может быть перераспределена (ст. 1077 ГК). Но если он принял наследство, даже без оформления, квартира в общей собственности (ст. 1078 ГК). Продать целиком без его участия нельзя.
Что будет, если наследник не пришёл к нотариусу в течение шести месяцев?
Он считается пропустившим срок. Но может быть признан судом принявшим наследство (ст. 1072 ГК) или принять его с согласия других наследников (ст. 1072 ГК).
Если наследник не выходит на связь, считается ли он отказавшимся?
Нет. Молчание - не отказ. Отказ от наследства оформляется нотариально (ст. 1074 ГК).
Можно ли продать свою долю?
Да, но у второго наследника есть преимущественное право покупки. Его обязательно нужно уведомить о будущей продаже (ст. 253 ГК).
Что делать, если неизвестно, где наследник?
Если нет сведений больше года - можно признать безвестно отсутствующим (ст. 38 ГК). Если больше трёх лет - объявить умершим (ст. 41 ГК).
Может ли наследник восстановить срок?
Да, если причины пропуска уважительные и он обратился в суд в течение шести месяцев после того, как они отпали (ст. 1072 ГК).
Что будет, если наследник объявится после продажи?
Если он не был включён в состав собственников и не давал согласия на продажу - может оспорить сделку. Но если всё оформлено правильно, риск снижается.
Вместо послесловия
Если второй наследник не выходит на связь, это не значит, что квартира навсегда зависла. Но и считать его отказавшимся от наследства только потому, что он молчит, нельзя. Сначала - установить его статус. Потом - выбрать законный способ оформления. И только потом - продавать.
Продолжение следует:
- Второй наследник пропустил срок: можно ли продать квартиру и как восстановить срок
-
Фактическое принятие наследства: как суд устанавливает факт
-
Продажа доли в наследственной квартире: преимущественное право
-
Наследник пропал: признание безвестно отсутствующим и объявление умершим
-
Покупаем наследственную квартиру: что проверить и какие риски
Если у вас возникли сложности при продаже унаследованной квартиры, обращайтесь в «Твою столицу»: поможем найти решение.
(с)
Анатолий Звездин, юрист, аттестованный риэлтер, 33 года на рынке недвижимости. Тел.
+375 29 677 20 48.
