Каким будет октябрь на рынке недвижимости

В этом году спрос на покупку квартир бьет все рекорды. Летние месяцы были активными по сделкам, в особенности август. Эксперты говорили, что темп на рынке останется таким же, если не возникнет новых факторов. А они есть. События в России повлияли и на белорусов. Пока краткосрочная аренда пожимает приятные плоды из-за высокого спроса, то продавцы вынуждены ждать разрешения ситуации. Специалисты агентств недвижимости рассказали, как покупали и продавали квартиры белорусы в сентябре и какие трудности сейчас возникают.

«Частичная мобилизация в России дестабилизирует спрос»

По предварительным данным Национального кадастрового агентства, в сентябре в Минске совершено 1432 сделки купли-продажи квартир. В августе же было 1687 сделок.

Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев подтверждает, что в сентябре спрос на покупку квартир немного упал. На белорусов повлияла ситуация в России и начало учебного года. 

— Спрос на покупку квартиры с мая месяца шел по нарастающей, хотя никаких экономических предпосылок не было и нет: ставки кредитования существенно не снизились (сейчас от 19,5%), доходы населения не растут. Наша ситуация на рынке существенно отличается от той, что происходит в России. Когда кратковременно там поднялась ставка по ипотеке — до 20% (сейчас — 10%), эксперты заговорили, что это угробит рынок. У нас же люди продолжают покупать и брать кредиты, пусть и не так массово — сейчас их не более 15% от всех покупателей.

За январь-август этого года было продано на 1000 квартир больше, чем в прошлом году, комментирует специалист. При этом, 2021 год стал рекордным по количеству проданных квартир. Так на чем же все базируется?

— В первую очередь, огромную роль играет психологический фактор. В конце февраля люди почувствовали сильный стресс из-за конфликта в соседних странах. Это заставило покупателей задуматься о целесообразности покупки квартиры. Тогда многие отказались от приобретения недвижимости в новостройках и присмотрелись ко вторичному рынку, так как объекты не нужно ждать, они готовы.

Сейчас можно выделить два основных фактора, которые влияют на спрос. При этом они разнонаправленны.

— Первый, активизирующий покупателей, это желание людей сохранить денежные накопления максимально рационально. Не хранить крупные суммы на руках и не нести их в банк, потому как и то, и другое, в сложные времена — весьма рискованно. Они выбирают приобретение квартиры, поскольку жилищный вопрос актуален для каждой второй семьи, вне зависимости, есть у них на данный момент собственное жилье, или нет: либо расширяются (из «двушки» в «трешку»), либо покупают еще одну квартиру (перевозят родителей из регионов), либо разделяются, чтобы отселить взрослых детей, и т. д. и т. п, — рассказывает эксперт. — Второй фактор дестабилизирует спрос — введение в России частичной мобилизации. Некоторые белорусские покупатели опасаются, что это случится и в нашей стране, поэтому поставили вопрос о приобретении квартиры на паузу.

В качестве сопутствующих причин, повлиявших на спрос, можно назвать начало учебного года (родители вынуждены больше уделять внимания детям и бытовым вопросам), и обострившуюся сезонную заболеваемость (хотя многие уже успели про эту причину забыть). В итоге по сравнению с прошлым месяцем показатели спроса упали на 10%.

— 70−80% продавцов продают свои объекты, чтобы купить что-то новое. Поэтому сегодняшний продавец — это завтрашний покупатель. Такая же цепочка и с покупателем: он приходит за новой, но у него есть старая квартира, которую нужно будет оперативно продать, потому что продавец не хочет ждать. В результате, подобные цепочки могут складываться из 4, и даже 8 квартир. И в этом их сложность — когда по какой-либо причине «выпадает» хотя бы одна квартира — вся цепочка может рассыпаться, если оперативно не найти «выпавшей» квартире замену.

Именно продавцы сегодня находятся в слабом положении. У покупателей есть деньги, у большинства есть жилплощадь, поэтому они готовы ждать. Продавцу же нужно привлекать покупателя в условиях большой конкуренции. Чтобы продать квартиру быстро, нужно или обращаться к агентству, которое располагает базой спроса, или просто снижать цену.

— Однако бездумно снижать стоимость не нужно. Зачем терять деньги? Важно установить объективную рыночную стоимость для конкретной квартиры — с учетом ее особенностей и характеристик (местоположение, состояние, площадь и др.). Нередки случаи, когда некоторые продавцы по незнанию даже занижают начальную стоимость квартиры, не зная реальных цен сделок. Отчасти их можно понять — они ориентируются только на состояние квартиры, но при этом, например, могут не учитывать уровень спроса на квартиры в данной локации и узость предложения. В результате, рекомендуемая нами рыночная стоимость квартиры оказывается большей.

В ряде случаев продавец может понимать объективную рыночную цену квартиры, но при этом допускает иную ошибку — закладывает слишком большую надбавку на торг, в надежде что все же найдется тот самый покупатель, готовый купить квартиру и по более высокой цене. Но сейчас эта стратегия не работает — потому как квартир на продажу по-прежнему очень много. Покупатели просто игнорируют предложения с завышенными ценами или банально не доходят до просмотра дорогой квартиры (и торга с продавцом), покупая что-то более изначально доступное.

— На сегодняшний день максимальная рекомендуемая надбавка на торг не должна превышать 5%, — отмечает Андрей Чернышев. — А правило таково: хуже всего для продавца не скидка, а период ожидания — стагнации, как сейчас. Потому как каждый день ожидания покупателя несет в себе риски. А с каждым риском и угрозой теряет именно продавец, а не покупатель.

По словам эксперта, не изменился спрос на недвижимость в Беларуси и среди россиян. Он по-прежнему остается на том же месте, что и был все эти годы.

— До объявления мобилизации, граждане РФ кратковременно арендовали квартиры, приезжая к нам на шоп-туры, но не более. В России, на фоне растущего предложения квартир на продажу, продолжают снижаться цены на жилье и такой тренд прогнозируется до конца года. Поэтому россиянам выгоднее покупать у себя на родине, но сейчас там психологически некомфортно из-за частичной мобилизации. В любом случае, на рост спроса из-за притока россиян надеяться не стоит, особенно в нынешних условиях.

Что касается цен, то они после августа вышли на плато.

— Некоторые продавцы немного поднимают цены, чтобы компенсировать снижение цен, произошедшее в марте. Напомню, что тогда стоимость квартир снизилась на 8%, хотя и курс доллара значительно вырос. Предполагаю, что в ближайшее время цены останутся на таком же уровне.

Источник: Realt.by