Есть ли альтернатива дорожающим новостройкам?

Ну что, главное — есть выход из положения. И если застройщики решат себя «плохо вести», у нас есть чем ответить и куда обратиться. Не так ли?

— Когда люди ищут квартиру для себя, они часто хотят новостройку, — рассказывает аналитик агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Звонят и говорят, что вторичку даже не смотрят. Но, посидев в информационном котле, довольно быстро осознают, что современные новостройки не так уж совершенны: цены высокие, выбор локаций сильно ограничен, а еще нужно ждать сдачи (и нервничать, чтобы стройка шла гладко), делать ремонт…

Так что новостройки все еще в приоритете, но только до определенного ценового уровня. И, похоже, мы его скоро преодолеем.

Почему так сложилось и свежие «квадраты» стали такими дорогими? Сегодняшняя ситуация — это логическое следствие тенденций, которые складывались в течение предшествующих лет. Новостроек фактически стало меньше — 138 против 157 в прошлом году (минус 12%). Кроме того, уменьшилось количество квартир в высотках: о новых «Волне», «Пекине», «Лазурите» никто не думает. Уменьшилось и количество домов, находящихся на начальной стадии строительства: всего 7 против прошлогодних 20 (и 29 в 2022-м).

Выбор стал совершенно скромным. И, учитывая последние ценовые «желания» застройщиков, может получиться так, что квартира в еще не построенном доме будет дороже, чем достойная обжитая вторичка. Все это и толкает людей смотреть на уже эксплуатируемое жилье.

Прошедший январь был рекордным и для рынка вторичного жилья. Обычно в первый месяц года происходит в среднем 750 сделок. Но не в этот раз! За 31 календарный день было зафиксировано 1070 «рукопожатий», что превысило даже самые оптимистичные прогнозы. Февраль тоже не отстает: если все пойдет так, как сейчас, то за високосный месяц будет заключено около 1300 сделок — как в обычно оживленные март и апрель.

— Вторичка сейчас совсем не та, что была 10, а тем более 15 лет назад. Альтернатива новостройкам есть, и она отличная, — продолжает разговор специалист. — Заметно, что за последние годы успел образоваться совершенно новый слой жилья — новостройки на вторичном рынке, то есть квартиры, которые люди покупали как инвестицию, чтобы потом, сделав ремонт (или даже оставив так), перепродать.

И это очень хорошо. Такие варианты частично сдерживают цены, не давая образоваться острому дефициту нового жилья.

Но в отличие от квартир от застройщиков, у новостроек со вторички есть минус — это их юридическая история. И к таким покупкам нужно подходить максимально внимательно: малый возраст квартиры не показатель ее чистоты в юридическом плане.

Теперь относительно цен, которые волнуют каждого (и покупателя, и продавцов). Средняя цена квадратного метра новостроек — $1350—1400 по курсу. Мы говорим про самый многочисленный класс — «Стандарт», к которому относятся 83% всех новостроек. При этом средняя цена предложения на вторичке — $1390 в эквиваленте. И часто это будет готовая к проживанию квартира с хорошим ремонтом. То есть никаких тебе волнений: обменяли деньги на ключи — и готово.

Если же взять квартиры попроще (стандартных потребительских качеств), без особого ремонта и изысков, то цена вообще будет в районе $1225 за «квадрат». А ведь еще и локации можно выбирать. Новые дома сейчас строятся только в нескольких точках столицы, вторичка же есть везде — можно легко двигаться по карте, изучая, какие варианты подходят больше.

На вторичке кредитных покупателей около 37%. Но и это большой показатель, который раньше наблюдался только в 2019-м, когда доходы действительно росли, а мир не угрожал никакими катаклизмами. При этом сегодня средняя сумма кредита тоже немаленькая — порядка 95 000—100 000 рублей. А еще жилье получше и попросторнее в 70% случаев покупается «на базе» уже существующей квартиры: одна продается, докладываются деньги, и появляется другая.

— Сейчас рынок жилья из вторых рук находится в состоянии равновесия: продавцы хотят получить $1390 по курсу, а покупатели согласны платить столько же (это подтверждают фактические сделки в Минске). Разница в ценах почти отсутствует, — утверждают в «Твоей столице».

— Уровень торга минимален: скидка составляет 3% (так, для порядка). Это значит, что люди активно приобретают квадратные метры и почти не сбивают цену, потому что помнят (несмотря на их незначительность) повышения кредитных ставок в конце предыдущего года и понимают, что пока есть шанс, надо им воспользоваться. Ведь никогда не знаешь, что может произойти в мгновение ока.

При этом по поводу торга надо знать, что эту шкалу следует рассматривать не от 0 до 100%, а от 2 до 10%. Например, минимальный уровень торга был характерен для 2018—19 годов, когда цены шли вверх, но для этого были все основания в виде растущих зарплат, стабильности во всем мире и светлого будущего. А вот 6—10% торга появляются в напряженные периоды, когда людям важнее продать, а не купить. Так было, например, в марте 2022-го, когда за месяц цены сделок упали на рекордные 8%.

В общем за год вторичка Минска подорожала на 5%. Это не много. В последний раз такие же цены наблюдались в падающем 2015 году, а потом уже в растущем 2019-м. Тех, кто ожидал интенсивного роста цен в конце прошлого и начале текущего года, статистика разочарует — за декабрь-январь 2024 года роста цен по сделкам мы не заметили.

Это связано с тем, что на самом деле мы приближаемся к определенному финансовому лимиту возможностей покупателей.

Кредиты — это хорошо, заявленный рост зарплат — тоже. Но ведь кредиты немного да подорожали. А если брать большую сумму, то это ощущается, даже в том случае, когда выплаты растянуты на 20 лет. На готовность совершить сделку купли-продажи влияет и обменный курс доллара: вырос — ударил по покупательской способности. В какой-то момент человек просто упирается в потолок своих финансовых возможностей. Да, он готов чем-то жертвовать ради собственной квартиры, но до определенного предела. Так что большой рост цен мы вряд ли увидим: причин для этого нет.

Интересно, что объем предложения на вторичке сокращается. Сейчас на продажу выставлено где-то 7600 квартир именно с вторичного рынка (новострой от собственников и агентов не в счет). Много это или мало? Года полтора назад цифра была на уровне 8000—8500. Переломным для Минска является показатель в 7000 квартир. Если меньше — можно говорить о входе в зону дефицита жилья.

— Наверное, сейчас самое интересное и подходящее время, чтобы купить квартиру на вторичном рынке: выбор есть, и цены вполне приятные. Можно выбирать среди множества локаций и вариантов ремонта, — заканчивает Андрей Чернышев.

Следите за нашей новостной лентой. 

А удобнее всего это делать - подписавшись на наши информационные каналы