Что происходит на вторичном рынке недвижимости

Рынок недвижимости ожил после небольшой паузы. Как ведут себя продавцы и покупатели сегодня и как изменится ситуация в ближайшее время, рассказал заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев.

«Рынок оживился» – итоги марта 2022

- 2021 год завершился для рынка недвижимости весьма неплохо. Специалисты зафиксировали рекордное количество сделок – новых владельцев обрели 14,5 тыс. квартир на вторичном рынке. Если прибавить к этому новостройки, то цифра может быть в 2 раза выше.

Высокий спрос на квартиры сохранялся, даже несмотря на подорожание кредитных ресурсов на 6 процентных пунктов.

Мы ожидали похожих результатов и в 2022-м. Однако в конце февраля положение на рынке серьезно изменилось: начало боевых действий в Украине ввергло и покупателей, и продавцов попросту в шоковое состояние, вдобавок к этому вырос курс доллара, дальше появились новости о санкциях, люди столкнулись с большой неопределенностью. Спрос на жилье упал на 30%. Рынок замер. Продавцам и покупателям понадобилось время, чтобы осознать новую реальность.

Определенное оживление стало заметно только в 15-20-х числах марта. В итоге за месяц по Минску было продано 835 квартир на вторичном рынке и 110 квартир во введенных в эксплуатацию новостройках. Март традиционно отличается активностью на рынке недвижимости. В это время года обычно фиксируется 1100-1200 проданных квартир. Если сравнивать с ежегодными показателями, результаты марта 2022 фиксируют заметное снижение количества сделок. Также можно отметить смену предпочтений покупателей от новостроек в сторону вторичного рынка.

«Вторичка» победила новострой – как такое возможно?

Большую роль в переориентации покупателей сыграл рост объема предложения квартир на вторичном рынке. К примеру, сейчас в Минске выставлено на продажу около 8,5-9 тыс. вторичных объектов недвижимости. В то время как в 2018-2019 гг. у нас было порядка 6,5 тыс. ежемесячно.

Плюс в нынешних условиях народ смотрит с опаской на долевое строительство, особенно на стадии котлована – экономическая ситуация непредсказуемая и никто не гарантирует, что не возникнет риск долгостроя. К тому же, новостройки с высокой степенью готовности уже выглядят достаточно дорогими по сравнению со «вторичкой».

В январе 2022 года средняя цена на «вторичку» по результатам сделок была на уровне 1290 USD/м2, по итогам марта – 1210 USD/м2. По сравнению с январем – минус 6%. Для одного месяца это очень много.

Как правило, вторичный рынок оперативно реагирует на кризисные явления, так как большинство продавцов – физические лица, у которых только одна квартира. Им проще снизить цену.

Ценовая ситуация на рынке новостроек меняется не так быстро. Застройщикам не так легко дать скидку в 20-30 USD/м2, так как в рамках всего дома это приведет к большой величине недополученной прибыли. На снижение они пойдут, только когда спрос серьезно просядет.

Что будет со спросом на жилье?

В 2020-м многие откладывали крупные покупки, ожидая роста курса доллара и экономической нестабильности. В результате на рынке сформировался отложенный спрос. И когда в 2021 году напряжение спало, люди начали активно скупать недвижимость, увеличивая спрос.

Похожую ситуацию мы наблюдаем и сейчас. На рынке накапливается отложенный спрос. Многие покупатели, которые «выпали из бюджета» из-за роста курса, находятся в выжидательной позиции, но продолжают мониторить рынок. И как только попадается квартира с подходящей стоимостью, они ее сразу же приобретают.

Отложенному спросу способствует и характерная черта покупателей: если целью является квартира, готовая к проживанию, человек не станет рассматривать недвижимость, требующую дорогостоящего ремонта, хоть она и будет дешевле. Он предпочтет ждать, пока появится квартира, отвечающая всем требованиям и по доступной цене.

Как в такой ситуации стоит вести себя продавцам?

По сложившейся практике в Беларуси стоимость недвижимости формируется в долларах, а оплата, согласно требованиям закона, производится в белорусских рублях. Поэтому при ослаблении национальной валюты квартиры становятся дороже и продаются не так активно.

При этом продавцы не всегда понимают, стоит снижать цену, чтобы увеличить шансы продажи недвижимости, или гнаться за курсом и повышать цены? Многие просто не могут себе позволить пойти навстречу покупателям, так как сами после продажи планируют приобрести другую недвижимость, нередко в новостройке. Поэтому стоят за ценой до последнего.

Мы решили дать продавцам формулу снижения цены, которая была бы объективной и основывалась на фактических данных. Для этого проанализировали поведение цен на рынке за последнее десятилетие.

В выборку попали и кризисные периоды 2011 г., 2015 г., 2020 г. Оказалось, что во всех случаях цены на квартиры на вторичном рынке снижаются примерно на 25-30% от величины подорожания обменного курса валют. То есть если курс, условно, вырос на 100%, то цены упадут только на 30%.

В этом году ситуация на рынке повторилась. В определенные дни в марте курс покупки наличного доллара достигал 3,8-3,9 BYN (Продавцы ориентируются на обменный курс покупки, так как они после сделки планируют конвертировать рубли в валюту – прим. ред.). В момент, когда рост стоимости валюты для покупателей составил порядка 40-50%, цена предложения на рынке недвижимости упала на 13%. В этих 13% были заключены как базовые 5% на торг, так и дополнительные 8% на снижение цен из-за роста курса доллара. Именно эти 8% оказались равны 25-30% от роста курса доллара.

За период снижения цен уменьшение стоимости квартир происходит только в USD. При этом в BYN стоимость не только не уменьшается, но даже и увеличивается, однако количество квадратных метров, которые можно купить за одну среднюю зарплату, остается на прежнем уровне.

То есть для заключения выгодной сделки продавцы должны учитывать не только курс доллара, но и покупательскую способность. В ситуации, когда валюта растет в цене, а потенциальные клиенты получают доходы в BYN, а не USD, покупательская способность снижается, жилье по увеличенным ценам становится неподъемным, спрос падает и рынок начинает проседать.

Снижение цен на 30% от величины роста курса позволит избежать подобных последствий.

Схема расчетов выглядит подобным образом. С февраля 2022 по апрель курс продажи доллара увеличился на 6,56%. 30% от 6,56% – это 1,8%. То есть продавцу мы рекомендуем уступить именно на эти 1,8%. Если стартовая цена квартиры была $ 60 000, то скидка равняется $ 1080.

Некоторые продавцы уже начали пользоваться этой формулой. В итоге в апреле в агентстве «Твоя столица» количество проданных квартир за срок менее 2 недель выросло до 50%, хотя в обычное, не кризисное время не превышает 30%.

Какой прогноз для рынка недвижимости в целом?

Строить любые прогнозы сейчас очень сложно. Положение дел на рынке недвижимости будет зависеть от ситуации в экономике страны. На нее, в свою очередь, сильно влияют внешние факторы.

Можно условно сформировать два возможных сценария:

1. Оптимистичный предусматривает, что курс доллара будет балансировать на отметке 2,8-2,9 BYN, но не выше 3-х BYN, завершатся боевые действия, а санкции не будут расширены. В этом случае к концу года рынок полностью стабилизируется в части спроса. При сохранении подобных тенденций будет наблюдаться усредненный для Минска спрос. Однако рассчитывать на рост цен причин не будет – при таком раскладе весь последующий год можно рассчитывать максимум на ценовое плато и не более того.
2. При пессимистичном сценарии доллар превысит 3 BYN, а геополитический конфликт будет продолжаться со всеми сопутствующими последствиями. В этом случае количество продаваемых квартир будет падать, а растущее предложение еще больше давить на цены. Цены продолжат снижаться в зависимости от роста курса доллара, так как он опосредовано влияет на многие экономические процессы.