Что думают застройщики о последствиях указа о 5%-ной прибыли

Недавно власти анонсировали подготовку указа президента, ограничивающего прибыль застройщиков 5% при коммерческом строительстве через долевку и жилищные облигации. Неограниченную же прибыль смогут получать те, кто сначала строит и потом продает готовые квартиры, а также те, кто строит по уже заключенным инвестдоговорам.

Не вдаваясь в детали, звучит это дело хорошо: мол, строить за деньги людей будут так же, но в карман класть, например, не 30%, а максимум 5% прибыли. Условно говоря, если раньше в Минске строили с себестоимостью 1000 долларов за «квадрат» и продавали по 1300, то после принятия указа будут строить по той же тысяче, но продавать уже по 1050. Но не все так просто, как хотелось бы. Опишем суть того, что на круглом столе с экспертами по этому поводу говорили топ-менеджеры компаний «А-100 Девелопмент», «Арэса-Сервис», «ЮНИВЕСТ-М» и «Вива Капитал Инвест».

Почему все не так просто?

Проблема в том, что проектом указа ограниченный размер прибыли в 5% определяется от сметной стоимости квартир, что не учитывает других затрат застройщика. Для того, чтобы понять, в чем именно тут беда, давайте разберемся, как вообще обычно сейчас строятся высотные дома в Минске.

Застройщик идет на аукцион и покупает за несколько миллионов долларов право застройки какого-нибудь участка, на котором стоят частные дома. Потом компания тратит на их снос и отселение еще несколько миллионов долларов, платит за проектирование и начинает строить.

Финансируется все это дело как за свой счет, так и за счет привлеченных средств (чаще всего — банковских кредитов). И только при строительной готовности дома в 15% застройщик начинает привлекать дольщиков.

При этом компания строит не только сам дом, но и инфраструктуру: инженерные сети, паркинги, иногда детские сады, дороги, другие объекты, которые даны ей в нагрузку. Одним словом, все то, что приносит не прибыль, а убытки.

И эти самые убытки застройщики и покрывают за счет прибыли от продажи квартир. Условно говоря, на квартирах ты имеешь рентабельность в 30−40%, но в итоге она падает до условных 10% за счет того, что из нее ты покрываешь свои затраты на снос, выплату кредита, строительство паркингов и другой инфраструктуры.

И эти финальные 10−15% рентабельности по объекту — это минимум для того, чтобы застройщик мог развиваться, внедрять новые технологии и понижать себестоимость.

— И это хорошо, когда по объекту есть такая рентабельность, ведь строительство некоторых объектов вообще заканчивается получением убытков, — говорят застройщики.

Почему многие уйдут с рынка, а цена не упадет?

Поэтому если мы ограничим прибыль при реализации квартир до 5%, как прописано в проекте указа, то возникает вопрос: откуда тогда застройщику брать деньги на собственное развитие и на строительство той же инфраструктуры, а также на участие в следующих аукционах?

Поэтому прописанное в проекте указа ограничение прибыли если и может существовать, то только при строительстве на абсолютно чистой площадке без сноса, а также при условии, что компания не намерена быстро развиваться.

Что же касается «эксперимента» с возглавляемым Вадимом Салеем заводом эффективных промышленных конструкций, на основании которого разрабатывался проект указа, то он не отражает типичные условия строительства жилья в Минске, говорят участники рынка. Ведь этому застройщику не надо было отселять людей, а инженерная инфраструктура уже была построена за счет бюджета, поясняют они.

При таком раскладе ожидаемо, что многие застройщики уйдут с рынка. Строительство инфраструктуры в еще большей степени ляжет на бюджет, доходы которого в это же время могут сократиться из-за сокращения прибыли застройщиков. Предложение на рынке жилья упадет, и цены на квартиры пойдут вверх.

Как может возникнуть большой «серый» рынок?

Но даже при таком развитии событий с рынка долевки уйдут не все. У кого-то, возможно, будет чистая площадка, не будет инфраструктурной нагрузки, планов развития и так далее.

Но в любом случае предложение упадет, а вот спрос — нет. Поэтому дешевые квартиры, построенные с рентабельностью 5%, начнут покупать перекупщики и продавать их по рыночной цене. Только скупать их будут не только физические, но и юридические лица. В том числе — иностранные. При этом все будет абсолютно законно и будет позиционироваться как вложения в недвижимость в рамках жестко отрегулированного государством рынка.

— При этом не исключена ситуация, когда квартиры будут скупать подъездами. Закон ведь не запрещает юридическим лицам или ипэшникам перепродавать жилье в неограниченном количестве и уплачивать налоги от полученного дохода по упрощенной системе налогообложения. И тогда поставленная цель — сделать строительство жилья для граждан доступнее — может быть не достигнута, — говорят участники рынка.

Таким образом, за счет белорусских застройщиков мы будем финансировать посредников, при этом не понижая цены на жилье для граждан Беларуси.

А еще жилье вряд ли станет дешевле потому, что рыночную стоимость квартир в Минске по-прежнему будут формировать несколько крупных компаний, которые строят по инвестпроектам и на которые ограничение в 5% не распространяется. Вряд ли они начнут немотивированное снижение цен, занимая доминирующее положение на рынке, говорят игроки.

А в чем проблема сначала строить, а потом продавать?

Согласно тексту проекта указа, чтобы застройщику иметь неограниченную рентабельность, нужно сначала строить жилье, а только потом продавать. Но участники рынка считают, что если стоит задача снизить стоимость строительства и сохранить объемы, то такой механизм сейчас практически нереален.

Во-первых, у очень малого количества застройщиков есть для этого своя оборотка. Во-вторых, многим застройщикам не так просто взять кредит в банке.

— Если бы существовала реальная возможность кредитования застройщиков белорусскими банками, все бы строили на продажу. Как это происходит практически во всем мире. Увы, но без залогового обеспечения или поручительства на всю сумму кредита в наши банки обращаться бессмысленно. Они скорее прокредитуют сто дольщиков под залог будущих квартир и дополнительное поручительство физических лиц, нежели предоставят застройщику кредит на строительство стоквартирного жилого дома, в котором эти квартиры расположены, — говорят представители застройщиков.

Чем опасны ожидания снижения цены?

Но все же, если указ примут в озвученном виде, то это может породить у покупателей ожидание возможного падения цен.

— А это автоматически переведет многих потенциальных покупателей в режим паузы, которая может затянуться на длительное время, что может привести к масштабным кассовым разрывам и кризису неплатежей в отрасли. Ранее начатые новостройки будут реализованы по действующим сегодня правилам, а вот перспективы запуска новых проектов при таком жестком ограничителе весьма туманны, — рассказывают члены круглого стола.

В итоге это еще больше подорвет положение застройщиков и они либо тоже уйдут с рынка, либо будут искать лазейки в законодательстве, чтобы иметь финансовую подпитку.

Что предлагают участники рынка?

Поэтому, по словам представителей застройщиков, у этого проекта указа пока больше минусов, чем плюсов. Они говорят, что поддерживают стремление президента сделать жилье доступнее, но считают, что действовать нужно осторожно и пошагово. Как минимум надо четко определить состав всех без исключения затрат, связанных со строительством жилья, установить в этом процессе обязанности государства и бизнеса, сформировать почву для государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства для решения государственных задач и многое другое.

— А сейчас получается, что прибыль строительного бизнеса измерили панельным домом на свободной площадке с подведенными к ней инженерными сетями, где заказчиком и генеральным подрядчиком является одна и та же организация. Но это идеализированные условия строительства, — говорят эксперты.Но если даже ограничение прибыли неизбежно, то надо ее привязывать хотя бы не к жилому помещению, а к строительному объекту полностью со всей инфраструктурой и с учетом всех дополнительных обязательств. То есть с включением в смету всех статей затрат, которые возникают у застройщика. При этом предельная рентабельность должна быть минимум на 5 процентов выше существующего уровня инфляции. А то сейчас она примерно такая же, как и предполагаемый размер прибыли.

— С 2006 года мы создаем нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность в сфере жилищного строительства. Это почти 14 лет эволюции законодательства во взаимоотношениях дольщика и застройщика. Достигнуто немало. Белорусский рынок долевого строительства жилья по праву считается одним из самых контролируемых и безопасных на всем постсоветском пространстве. Поэтому ему вряд ли пойдут на пользу революционные изменения, — говорят представители застройщиков.