Начало второго квартала текущего года сопровождалось уходом большинства иностранных компаний с белорусского и российского рынка коммерческой недвижимости. Свободных торговых площадей стало больше, а спрос на них значительно снизился. Девелоперам приходится находить решения для привлечения новых арендаторов.

Управляющий партнер Ascom Group Анна Бугаева (Заборонок) сообщает, что крупных иностранных компаний в белорусских регионах было не так много и их уход из России не сильно повлиял на рынок коммерческой недвижимости. В связи с этим, в регионах появляются новые торговые площади. Например, к осени этого года планируется ввести в эксплуатацию объект в Солигорске, а именно ТРЦ N3 PLAZA, торговая площадь которого составит 12,7 тыс. кв. м. В Минске совершенно иная ситуация: большинство западных компаний пока работает, существующие торговые площади активно заполняются. Один из новых проектов – Pop Store дизайнеров, уже готовится к открытию в ТРЦ «Дана Молл».

Огромным потрясением для рынка коммерческой недвижимости стал уход крупнейшей сети мебельных магазинов Jysk с белорусского пространства, поскольку компания занимала сразу 1-1,2 тыс. кв. м. В регионах сразу найти арендаторов на такую площадь очень сложно, в связи с чем, ее приходится разделять на несколько мелких для быстрого наполнения пустующих площадей.

На белорусском рынке в настоящий момент небольшое разнообразие брендов и их уход замотивировал девелоперов придумывать новые кейсы по сдаче больших площадей. Заполнение такого пространства требует более творческого подхода, поэтому перевод их в иное назначение, например, под потребности белорусских дизайнеров и в зону развлечений, становится наиболее верным решением, чем делать ставки на ретейл.

Специалист Ascom Group считает, что в сегменте торговой недвижимости ситуацию можно назвать временно стабильной по итогам двух кварталов: трафик посетителей растет относительно уровня 2020 года (покупатели/посетители остались в стране и тратят деньги здесь, приезжают туристы из России, так как закрытие торговых объектов там спровоцировало привоз товаров в Беларусь, были в фешен-бизнесе хорошие скидки и распродажи), ставки аренды стабильные, потому что курс рубля сейчас играет на арендаторов, девелоперы все больше практикуют платежи в виде процента с оборота. Далее будет ставиться вопрос о наличии товара и платежеспособном спросе на него. Если же компании все-таки смогут обеспечить себя необходимым количеством товаров и до конца года логистика наладится, то III и IV кварталы торговые центры завершат со стабильным уровнем вакантности площадей. В случае, если ушедшие с российского рынка бренды останутся в Беларуси, трафик посетителей из России в приграничных городах и ТРЦ Минска станет больше, чем был прежде. Вакантность сохраняется торговых площадей сохраняется на уровне 3–5%, к концу года доля свободных площадей может вырасти до 7%. Именно здесь с большей вероятностью отечественный бизнес сможет заместить ушедшие иностранные бренды за счет небольших компаний и ремесленников, у которых хорошие шансы развернуться в нишах фермерских продуктов, пекарней, кондитерских и общепита. Несмотря на наличие онлайн-торговли, всем фешен-проектам нужен шоурум, который станет еще одним из потенциальных арендаторов торговых площадей.

Иная ситуация обстоит со складской недвижимостью, рынок терпит стагнацию. Как заявляет учредитель ООО «Ай Кью Проперти Групп», серьезных запросов на складскую недвижимость нет, в этом и состоит главный вопрос ее рентабельности. Заявки на нее приходят только лишь на небольшие площади. Такая ситуация наблюдается случаях, когда компании сокращают свои расходы и оптимизирует запасы, в момент прихода на рынок компании чересчур оптимистично видели свои продажи и не учли вероятность произошедших событий в начале года, компании, являющиеся мелкими арендаторами, которые либо сворачивают бизнес, либо уходят с рынка.

Учредитель ООО «Ай Кью Проперти Групп» сообщает, что в текущий момент на рынке складской недвижимости откровенных «голых» вакансий нет, но где-то к середине 2023 года с учетом некоторых реализуемых объектов и ухода импортного товара с рынка вероятность появления свободных площадей очень высокая. Их доля может увеличиться до 10%, что в сравнении с офисным сегментов, где падение ставок уже доходит до 60% из-за ухода IT-компаний с рынка, не кажется таким критичным.

По прогнозам эксперта, замещение спроса в офисном сегменте отечественным бизнесом в ближайшие несколько лет не предвидится. В долгосрочной перспективе единственно допустимый вариант замещения спроса возможен за счет прихода российских компаний. Касаемо складской недвижимости, вакантность растет более активно, при этом существенного снижения ставок не происходит. Если не будут реализовываться новые строительные проекты, вакантность для складов класса А–B+ будет держаться на уровне 8–10%, а на склады более низкой категории – С и B – может дойти и до 20–30% до конца 2023 года. Вакантность складов класса С сейчас составляет 7–10%, но только в тех комплексах, которые грамотно работают с арендаторами и управлением своих объектов. Арендаторы выбирают складскую недвижимость, ориентируясь на полноту инфраструктуры, наличие как холодных, так и теплых складов, открытых площадок и офисов. Одним из главных факторов при принятии решения об аренде складов является предоставление арендатору площадей с возможностью в дальнейшем их увеличить без переезда. За эту возможность арендаторы готовы слегка переплатить.

Учитывая опыт прошлых лет, девелоперы в последние пять лет действовали осторожно, и сейчас нет такой «безумной» вакантности площадей, которая наблюдалась с 2014 по 2017 год. На данный момент на рынке присутствует минимальное количество девелоперов, которые идут дальше со своими проектами, большинство же поставило свои проекты на паузу. В этом году у объектов недвижимости парадоксальная история: бюджеты – в валюте, а затраты – в белорусских рублях. Курсовой разрыв порой доходит до 20–30%. Объекты в высокой степени готовности все же будут достроены, но это вопрос времени. В то же время, объекты, которые не были проданы как коммерческие определенному клиенту во время строительства, будут иметь некоторые проблемы с поиском арендаторов либо покупателя. Также одной из нарастающих проблем является несоблюдение договорных обязательств со стороны арендаторов. Ставки, сроки аренды и прочие условия могут изменяться на ходу. В таких условиях владельцам недвижимости практически невозможно вести гарантированный бизнес и рассчитываться по своим обязательствам.

Арендодатели в ситуации с наличием большого количества вакантных площадей действуют очень просто: снижают арендные ставки, дают большие арендные каникулы, однако это практически не помогает, так как бизнес реально стагнирует и ужимается, также они выставляют объекты на продажу. При этом, как раз в сегменте складской недвижимости арендные каникулы при заезде очень популярны и приветствуются среди арендаторов. Если объект запроектирован и строится большим метражом, то предлагается его дробление на более мелкие площади, хотя именно малый и средний бизнес страдает от кризиса и, соответственно, успешная вероятность такой стратегии относительно складов класса А крайне низкая. В условиях кризиса платежей многие переходят на процент с оборота. Раньше в этой лиге играло небольшое количество арендаторов, а сегодня наблюдается готовность сотрудничества и с мелким бизнесом.

Для лучшей и быстрой адаптации к изменяющимся условиям рынка, необходимо вносить изменения в заключаемые договора аренды. Сейчас рынок меняется быстрыми темпами, поэтому следование концепции торгового центра на пять-семь лет уже не актуально, по мнению экспертов, это срок снизился до трех лет. В связи с этим, выход из договорных отношений должен быть обоюдным и выгодным для всех. Специалисты, рекомендуют прописывать в договорах ставки и проценты в зависимости от заселения объекта. Если раньше старт заселения считался от 70%, то сейчас – уже от 50%. Самой честной партнерской схемой станет получения процента от товарооборота, он даже может быть разбит по коридорам выручки товарооборота арендатора, привязан к сезонности и прочему. Но для этого бизнес арендатора должен быть прозрачным и понятным для арендодателя.

Источник: officelife.media

За актуальными новостями коммерческой недвижимости можете следить в наших мессенджерах:

Что будет с белорусским бизнесом после ухода иностранных брендов?