Чем удивил 2021-й и повторит ли этот успех 2022-й?

«Ежемесячно в Минске продается как минимум 1000 квартир в новостройках»

К сожалению, узнать точную информацию по совершенным сделкам на рынке первичного жилья сегодня невозможно. Долевые договоры, заключенные на стадии строительства в офисах застройщиков, не попадают в базу НКА. Однако заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя столица» Андрей Чернышев уверен — цифры по первичке не хуже, чем в сегменте вторичного жилья:

— Если мы говорим о новостройках, то, к сожалению, данных по объему сделок у нас нет. Но здесь надо быть внимательным. Иногда в прессе проскакивает информация, что за условный июль в Минске продано 35 трешек в новостройках. Многие, читая эти цифры, удивляются: «Ничего себе как мало!» И будут правы, поскольку здесь речь идет только о введенных в эксплуатацию домах. А ведь преобладающая часть квартир в новостройках (согласно нашим исследованиям — более 70%) продается на стадии строительства — по договорам долевого строительства и путем приобретения жилищных облигаций. А данные по этим сделкам никто не аккумулирует в одном месте. Поэтому в действительности квартир в новостройках продается гораздо больше.

По нашим подсчетам, количество ежемесячно продаваемых в 2021 году квартир на стадии строительства очень близко к объему сделок на вторичном рынке.

То есть ежемесячно в Минске продается как минимум 1000 квартир в новостройках. При этом спрос остается стабильным и высоким.

Откуда минус $50—70 за «квадрат» в новостройках?

Вместе с тем аналитики фиксируют небольшое снижение цен в 2021 году на рынке новостроек (на $50—70 за «квадрат»), однако Андрей Чернышев советует не спешить с выводами. Сегодня «средняя температура по больнице» находится на уровне $1300 за «квадрат» по курсу, но огромный объем жилья продается в виде «полуфабриката».

— Мы попытались разобраться, почему на бумагах произошло снижение, а на сделках откат практически неуловим. Исключение — один из комплексов экономкласса, который уже ввели в эксплуатацию (и продавали, естественно, дороже), и несколько объектов с высокой степенью готовности в комфорт-сегменте, которые изначально были выставлены по завышенным ценам. На этом все, — отмечает эксперт. — Тогда вопрос: откуда минус $50—70 за «квадрат» за год? Ответ прост: в 2021-м на рынок изначально вышло много строящегося жилья по низким ценам. Не из-за того, что застройщик был вынужден снижать стоимость, а потому, что не за что просить больше: огромный объем на первичном рынке жилья — это квартиры даже без черновой отделки.

Если к цене «квадрата» приплюсовать стоимость черновой отделки, то снижения и вовсе нет.

«Из-за любого „дуновения ветра“ цены могут пойти вниз» 

При этом, по данным «Твоей столицы», прямо сейчас в Минске (плюс деревня Копище) продается 150 новостроек (136 каркасников и 15 панелек). Для сравнения: даже на пике цен и спроса в 2013—2014 годах эта цифра была на уровне 130 домов. Плюс анонсированы новые крупные объекты (в том числе «Северный берег»), а масштабные комплексы («Новая Боровая» и «Минск-Мир») имеют достаточно площадей на будущее освоение.

— Большое предложение (текущее и перспективное) на фоне снижения покупательской способности и инфляции может пошатнуть ситуацию с ценами. Сейчас на рынке нестабильный момент, когда из-за любого «дуновения ветра» цены могут пойти вниз, — считает Андрей Чернышев.

Число сделок в готовых новостройках выросло в два раза. У людей стало больше денег?

Еще один любопытный тренд 2021 года — рост сделок на рынке готовых новостроек. По данным Андрея Чернышева, в хороших 2018—2019 годах эти цифры колебались в пределах 70—80 сделок ежемесячно, а сегодня — 180—190. Как так? Неужели у белорусов стало больше денег, чтобы не играть в «долевку»?

— Будем откровенны: данные цифры нельзя воспринимать однозначно, — полагает специалист. — С одной стороны, подобное явление можно было бы объяснить увеличением инвестиционных покупок, в подтверждение чего говорит и рост поступающих к нам в агентство заявок на покупку готовой квартиры в новостройке для последующей сдачи в аренду. То есть люди хотят обезопасить свои сбережения от пагубного действия инфляции и прочих рисков. Но, с другой стороны, возможно, число реальных сделок купли-продажи в готовых домах вовсе не изменилось, а увеличение произошло за счет расчетов застройщиков квартирами с подрядчиками, которые также оформляются как переходы права собственности.

Сколько денег белорусы берут в кредит?

По данным «Твоей столицы», средний кредитный чек по новостройкам в 2021 году — 75 тыс. рублей. Что касается вторички, то здесь ситуация сложнее: количество прокредитованных сделок сократилось, а средняя сумма за год снизилась на 10 тыс. рублей.

— Еще в 2020-м, когда кредитование вторички было доступно, эта цифра находилась на уровне 74 тыс. рублей, сейчас — 63 тыс. рублей. За счет чего такое падение? Конечно, виной всему ужесточение условий и снижение числа банковских программ. Плюс доля покупателей с кредитами на вторичке всегда ниже, чем в сегменте новостроек. Как правило, они продают имеющееся жилье, в результате чего эта сумма выступает базисом, а для приобретения другой квартиры им нужна лишь доплата. В то же время новостройки гораздо чаще берутся в качестве первого жилья, сумма на приобретение которых собирается полностью, — отмечает Андрей Чернышев.

Новый рекорд по числу сделок за последние 10 лет?

В «Твоей столице» и вовсе зафиксировали рекорд по сделкам за последние 10 лет. Пик пришелся на август, но уже очевидно, что общая цифра за год превысит рекорд 2017 года.

— В августе 2021-го на вторичке было продано 1480 квартир. При этом в ряде источников эта цифра может быть больше, но наши специалисты ежемесячно отфильтровывают данные по каждой сделке на предмет исключения дублей, долей и принадлежности к готовым новостройкам.

Чтобы понимать, средний показатель по сделкам таков: в стабильном 2019 году — 1100 проданных квартир в месяц, в этом — 1180.

В ноябре 2021-го зафиксировано 1280 сделок, и декабрь обещает быть как минимум не менее активным. С чем это связано? Скорее всего, в 2020 году многие покупатели взяли тайм-аут (кто-то ждал снижения цен, кто-то боялся не справиться с финансовой нагрузкой и т. п.). В 2021-м люди устали ждать, увидели, что доллар стабилен, кредиты появились, — поэтому и приняли решение вернуться на рынок, — рассказывает Андрей Чернышев.

— Что касается стоимости, то средняя цена «квадрата» на вторичке равна $1280 по курсу. При этом в отличие от новостроек за эти деньги можно рассчитывать на жилье с хорошим ремонтом «въехал и живи». Основной объем (80%) проданного жилья традиционно приходится на однушки и двушки, — говорит собеседник.

Источник: Оnliner