Арендные ставки на офисы теперь не в валюте?

В конце прошлой недели опубликованы изменения в законе, также коснулись механизма формирования арендной платы. Согласно внесенным дополнениям, в Беларуси будет приостановлено право определять размер арендной платы в иностранной валюте.

Консалтинговая компания «Коллиерз Интернешнл Консалтинг» сообщает, что вопрос перехода арендных отношений в коммерческой сфере исключительно на белорусский рубль обсуждался неоднократно.

Экономика страны постоянно терпит различного рода изменения, однако белорусский рубль весьма устойчив, инфляция в 2021 году не превысила 10%. В тоже время, евро не так стабилен, как раньше, инфляция здесь составляет 9,6%. Стоимость строительства периодически меняется, так же, как и объемы закупаемых импортных материалов. Учитывая это, трудно спрогнозировать, что будет происходить ближайшие годы и месяцы с рынком коммерческой недвижимости, экономикой и курсом евро. При данных обстоятельствах, поразителен тот факт, что рынок коммерческой недвижимости так и не перешел сам на расчет в белорусских рублях за столько лет своего существования.

Отношение к переходу ставки аренды в белорусские рубли можно рассматривать с двух сторон.

В девелоперском бизнесе могут наблюдаться трудности в переходе ставки аренды с иностранной валюты и будут состоять в сложности прогнозирования сроков окупаемости, планировании ежегодной выручки и составлении бизнес-плана для принятия решения об инвестировании. Большинство крупных объектов недвижимости в Беларуси построены за счет кредитных средств, полученных в иностранной валюте. Возврат кредитов может затрудниться, задолженности по кредитам при этом вырастут. Предполагается, что банки будут искать компромиссы с девелоперами-должниками, однако изменения в условиях кредитных договоров не предвидится. Усложниться также и порядок закупки импортных материалов при строительстве.

Текущая ситуация в мире, нестабильность курсов и прочее, может затормозить развитие рынка коммерческой недвижимости и новых проектов пока станет меньше.

Офисная сфера, преимущественно, является рынком арендаторов, поэтому нововведение может быть использовано в интересах арендаторов и арендодатели могут не найти аргументов для внедрения паритетных механизмов определения и индексации ставок. При этом договора аренды могут стать короче по срокам и менее стабильными. Большую часть арендаторов коммерческой недвижимости ранее составляли сотрудники IT-сферы, они работали в основном на западных клиентов и выручка была в иностранной валюте. Поэтому наличие ставок аренды, привязанных к евро, было не так критично. На сегодняшний день, количество западных клиентов сокращается, поэтому расчет ставки аренды в белорусских рублях будет воспринят положительно. С позиции ритейлеров, которые получают выручку в белорусских рублях, во время колебания курсов валют либо сами несли риски издержек, либо, когда это было возможно, перекладывали эти риски на покупателя за счет повышения цен.

Исходя из всего, привязка ставки аренды для рынка коммерческой недвижимости к белорусскому рублю потребует времени на адаптацию, что повлияет на возможные инвестиции и связанные с ними риски, поскольку механизмы формирования ставок пока не отработаны и спрогнозировать доходную часть проекта будет достаточно сложно.

Предполагается, что расчет арендных ставок будет осуществляться различными способами:

•  Привязка к официальным данным по инфляции либо изменениям курса конкретной валюты или валютной корзины и регулярная индексация ставок в соответствии с данными по инфляции или изменениями курса в Беларуси;

•  В размер ставки в белорусских рублях может заранее закладываться прогнозный размер инфляции либо среднегодовая инфляция за последние несколько лет (например, ставка переводится в белорусские рубли по текущему курсу + 10%);

•  Регулярный пересмотр ставок и договоров аренды исходя из текущей рыночной ситуации. Например, ежегодно исходя из аналитики по ставкам аренды;

•  Иные механизмы.

Источник: Realt.by