Оставьте свой номер телефона и специалист свяжется с
вами в течение
15 секунд
15 секунд
Уже который год в Минске обновляются рекорды по продажам квартир. Прошедший 2023 год не только не стал исключением, но и даже показал самый большой отрыв от предыдущего рекорда. Каковы причины и что в такой ситуации делать покупателям и продавцам – далее в материале.
Поднявшийся за год на более чем 20% обменный курс валют и стресс-факторы различного характера, не помешали свершиться очередному рекорду продаж на вторичном рынке Минска. Окончательных и точных итогов декабря 2023 г. пока еще нет – только к 20-м числам января будут зафиксированы все данные по переходам права собственности на квартиры. Но даже уже сейчас отчетливо виден рекордный отрыв 2023 года от всех предыдущих. В результате, можно констатировать, что прошедший год установил абсолютный рекорд за все предыдущие годы – такой вывод следует из данных, подготовленных отделом аналитики и консалтинга агентства недвижимости «Твоя столица».
А теперь перейдем к цифрам: всего за 2023 год ожидается более 17,5 тыс. сделок, в то время как за 2022 г. их было 16,5 тыс. (здесь и далее – приведены данные без учета перехода права собственности на доли в квартирах и отдельные комнаты). А вообще, в среднем за последние 10 лет ежегодно регистрировалось по 13,0 тыс. переходов права собственности на квартиры.
Если посмотреть на 2023 г. в деталях, то самым активным был август с показателем в 1 800 сделок – абсолютный рекорд за все время. За ним следуют июль и октябрь с примерно одинаковым значением в 1 700 сделок. Для сравнения - последний рекорд по продажам за месяц был зафиксирован в декабре 2022 г. на отметке 1 650 сделок.
А теперь давайте перейдем к волнующему многих вопросу - откуда берутся рекорды? Ведь покупательская способность не то что не увеличивается, а скорее даже снижается - на фоне выросшего курса валют и ставок по кредитам. И это без учета общего удорожания товаров первой необходимости и продуктовой корзины.
В течение года появлялись разные мнения по этому поводу, и самым распространённым среди них было об увеличении покупателей из числа граждан РФ. Но в реальности подтверждение этому так и не появилось. По данным «Твоей столицы» покупки квартир россиянами были всегда, но единичные. И примерно на этом же уровне они сохранились и сейчас – без существенного увеличения.
А вот кого стало больше, так это покупателей из регионов Беларуси. Если в течение последних нескольких лет их доля в общем числе покупателей в среднем составляла порядка 17%, и редко поднималась до уровня 20%, то последний квартал 2023 г. поставил и в этом отношении рекорд, подняв этот показатель до 26%.
Но основной причиной рекордов аналитики считают переток покупателей с рынка новостроек на вторичное жилье. Он начался после событий февраля 2022 г., которые показали людям как кардинально может изменится ситуация на рынке из-за внешних событий и как вследствие этого покупка квартиры может отодвинуться на неопределённый срок. Поэтому даже самые решительно настроенные на покупку новостройки покупатели вынуждены были рассматривать в том числе и квартиры со вторичного рынка – как доступную «здесь и сейчас» альтернативу новостройке.
В связи с этим в 2023 г. отмечался увеличившийся интерес к готовым к проживанию квартирам – со свежим современным ремонтом и зачастую в молодых домах. Для многих покупателей было открытием, что и на «вторичке» можно найти настоящую новостройку – квартиру, в которой еще никто не жил. Подобные квартиры могут попадать в продажу, как минимум, несколькими путями:
Итак, если с тем, «кто» покупает квартиры мы разобрались, то остается вопрос «за какие средства»? И здесь ответ прост – за кредитные. По итогам 2023 г. доля покупателей, привлекающих кредиты для покупки квартиры на вторичном рынке выросла до рекордных 37%. Для сравнения, в доковидные годы эти показатели редко достигали 30%. По данным ипотечного центра "Твоей столицы" средняя сумма кредита на покупку "вторички" в 2023 году была на уровне порядка 95–100 тыс. BYN. А на покупку новостроек кредитуется еще большее количество покупателей – более 60%.
В результате, получается, что рекорды продаж вызваны переориентацией покупателей с новостроек на «вторичку» и доступностью кредитования. И во многом благодаря невысоким ставкам по кредитам, покупателей не останавливает рост цен на квартиры вторичного рынка – по данным сделок по Минску +6% за 2023 г. Новостройки подорожали еще сильнее – в среднем на +8%.
Прогноз на 2024 год можно делать только при условии сохранения текущей ситуации, характеризующейся стабильностью курсов валют и кредитования. В этом случае новые рекорды не исключены.
Но также надо понимать и тот факт, что в случае ухудшения ситуации или наступления какого-либо стресс-фактора, покупательская активность может уменьшиться. Например, можно вспомнить ситуацию начала 2021 г., когда после длительного отсутствия кредитов на «вторичку», они вернулись, но уже по ставкам не 15%, а 21%. Это, казалось бы, совсем небольшое увеличение (+6%) вызвало снижение доли «кредитных» покупателей с 28% до 4%. То есть количество «кредитных» сделок уменьшилось на 24% при увеличении ставок по кредитам на 6%!
Какие выводы из текущей ситуации можно сделать?
Продавцам не стоит излишне оптимистично смотреть на покупательскую активность, и на этом основании завышать стоимость и, тем самым, растягивать срок продажи квартиры. Ведь неизвестно что нам готовит ближайшее будущее. Любое из возможных негативных изменений может неожиданным образом повлиять на покупателей: как минимум, уменьшить их активность, и как максимум, снизить цены. Как, например, это произошло в марте 2022 г., когда количество проданных квартир просело наполовину, а цены за один месяц снизились на 8%. Поэтому текущую ситуацию следуют рассматривать как наилучшую возможность продать квартиру не только быстро, но и по максимальным ценам.
«Покупать сейчас или подождать?» - наиболее частый вопрос от покупателей, в ответ на который специалисты «Твоей столицы» отвечают следующим образом: решать жилищный вопрос нужно тогда, когда это необходимо. Если сейчас квартира арендуется или условия для проживания слишком стеснены, то целесообразности в ожидании нет. Также не стоит рассчитывать, что в случае значительного роста обменного курса валют, цены на квартиры снизятся пропорционально. Как показывают похожие периоды последнего десятилетия, квартиры дешевели в разы меньше чем поднимался курс доллара. Формула расчета следующая: в случае роста курса валют на 10%, снижение цен происходит только на 2,5-3,0%. Поэтому от выжидания снижения цен - выгода призрачная.
