2021 год стал рекордным на рынке жилой недвижимости

2021 год стал рекордным по количеству сделок на столичном рынке жилой недвижимости за последние 10 лет. Было зарегистрировано 14 400 переходов права собственности на квартиры на вторничном рынке. Blizko.by попросил заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрея Чернышева проанализировать состояние рынка в прошлом году и дать прогноз на нынешний.

Цены на новостройки почти не снижались   

Количество новостроек на рынке также побило рекорды — 156 домов (за исключением для нуждающихся граждан) против последнего рекорда в 130 домов в 2015 году. Вместе с тем цены на новостройки в прошлом году сильно не колебались. Хотя по некоторым классам домов снижение составило 10-15%. 

«С учетом того, что новостройки постоянно двигаются по стадиям строительной готовности, то для них средняя цена малоинформативна. Даже в рамках одного класса качества, разница в стоимости одних и тех же квартир в начале строительства и ближе к его окончанию может достигать 20%.

И если на рынок выходят новые дома, то своими более низкими ценами на начале строительства, они и снижают средний уровень цен по классу

Кроме того, если застройщик предлагает квартиры даже без черновой отделки, то соответственно и цена на них может быть ниже среднерыночной.

Совокупность подобных факторов и явилось причиной отмечаемого снижения цен на дома классов «Эконом» и «Стандарт» – выход на рынок значительного количества новых домов по более низким ценам.

В то же время снижения цен по уже продававшимся с начала 2021-го домам, снижения цен отмечено не было», - отметил Андрей Чернышев.

Среди тенденций, он отметил, что с рынка уходят дома класса «эконом» – их к 2022 году осталось только 3, при том что в начале 2019-го их было 20. Однако пока еще рано списывать со счетов данный класс, поскольку в настоящее время на стадии проектирования находятся как минимум 2 жилых комплекса.

При этом абсолютное большинство новостроек предлагающихся на первичном рынке Минска, относится к классу Стандарт (80+% домов). 

«Это происходит как ответ застройщиков на более современные запросы потребителей. Проекты новых домов модернизируются, за счет чего уже отвечают более высокому классу качества Стандарт», — прояснил эксперт. 

«В частности, для многих покупателей важен материал стен, и в этой иерархии, каркасно-блочные дома покупателями воспринимаются более интересными, как минимум за счет возможностей перепланировки»

Топ-4 районов Минска, где предлагаются квартиры в новостройках, выглядит следующим образом: Октябрьский  — 75 домов, Центральный  — 28, Первомайский  — 23, Московский — 16.     

«По-прежнему наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры в новостройках (45-50 кв. метров). Но интерес сдвинулся к так называемому евроформату, когда кухня и гостиная совмещены и есть отдельная спальня. За счет того, что площади таких квартир немного меньше, чем в квартирах с изолированными помещениями, покупатель экономит.  На втором месте по спросу  — однокомнатные квартиры (35-40 кв. метров), потом идут трехкомнатные, при этом в идеале они должны быть не более 70 кв. метров»,  — перечислил аналитик.   

В прошлом году наблюдался повышенный спрос на вторичном рынке жилой недвижимости Минска.

«Критерием активности выступает количество зарегистрированных переходов прав собственности. По итогам 2021 года их было 14.400. Можно сказать, что приблизительно было столько сделок купли-продажи квартир, несмотря на то, что в этом числе были и немногочисленные сделки, когда застройщик расплачивался с подрядчиками квартирами. В любом случае цифры впечатляют. Для сравнения: в 2020-м, когда было снижение активности, их было 10 500, в 2019-м, который считается последним стабильным годом,  — 13 100, 2018 — 13 600. 2017-м, когда впервые ставки по кредитам опустились до «доступного» для массового покупателя уровня — около 14.000.

То есть, по сути, из данных, начиная с 2010 года, 2021 год — рекордный. 

Откуда рекорд? Во многом тут сработала психология. Мало, кто был готов, что кредитование «вторички» вернется, а оно вернулось в феврале и вернулось от «Беларусбанка», которому большое доверие у населения. Вслед потянулись другие банки и сейчас их пять. Кредиты хоть и подорожали с 15 до 20%, но они добавили «огня» покупателям и помогли с недостающими деньгами. По нашим данным, порядка 14% квартир на вторичном рынке покупается с привлечением кредитов. Для сравнения: в 2019 году их было до 30%. То есть количество снизилось вдвое. Это характерно и для первичного рынка — с 50-60% снизилось до 22-27%. Почему не берут активно кредиты? Во-первых, ставка увеличилась, во-вторых, усложнились условия банков (к доходам кредитополучателя, поручители и пр.). Нельзя сбрасывать со счетов то, что и жизнь стала дороже, доходы снижаются, а цены на все растут. Тем не менее, возврат кредитования вселил оптимизм, и рынок ожил»,  — пояснил Андрей Чернышев.  

А что с ценами и курсами валют? 

Что касается цен на вторичном рынке, то они снизились примерно на 1%. Более всего было приобретено однокомнатных квартир — 5,8 тыс., двухкомнатных — 5,3 тыс., трехкомнатных — 2,8 тыс. 

На долю остальных пришлось порядка 600 квартир. «Как тенденция  — спрос на четырехкомнатные и более количество комнат — остается совсем небольшой. Это надо учитывать их продавцам», — заметил аналитик. 

Средняя цена квартир стандартных потребительских качеств (требующихся проведения, как минимум, косметического ремонта) на вторичном рынке составила 1.135 долларов за кв. метр, для новостроек класса «Эконом»  — 1.030, «Стандарт»  — 1.310. «Как мы видим, учитывая, что в приобретенных квартирах и на «первичке», и на «вторичке» надо делать хотя бы косметический ремонт, с большего затраты сопоставимы», — отметил замначальника отдела. 

Топ-3 районов, в которых чаще всего приобретаются квартиры на вторичном рынке, выглядит следующим образом: Фрунзенский  — 2.840, Октябрьский  — 2.700, Московский  — 1.720.

Как отметил эксперт, валютный рынок  сильно влияет на рынок недвижимости и на уровень жизни покупателей. Цены квартир психологически привязаны к курсу валют и ее колебания влияют на успешность согласования сделки. «Если курс 2,5 рубля за доллар то квартира, оцененная в 70 тыс. долларов,  в рублях стоит 175 тыс. рублей, если курс 2,8, то уже 196 тыс. рублей. А покупатель получает доходы в белорусских рублях.

Поэтому, когда происходят скачки обменных курсов валют, то рынок замирает на месяц и более. Покупатели просят скидки, а продавцы очень болезненно к этому относятся

Что будет на рынке жилья в Минске в этом году?

Андрей Чернышев

«При прогнозировании возможного развития ситуации в дальнейшем, мы можем отталкиваться от того, что есть сейчас. 

Если в течение 2022 года не будет негативных явлений (кредиты будут выдаваться по тем же ставкам и будут доступны, не будет существенного поднятия курса валют, большой инфляции и т.п.), то можно предположить, что спрос на рынке жилой недвижимости будет стабильным.

Но увеличение покупательской активности, которую мы видели в 2021 году, и появления новых рекордов – ждать не стоит. 

Надо учитывать еще, что и предложение превышает спрос, на «вторичке» сейчас более 8 тыс. квартир, что для Минска значительное количество. Конкуренция высокая. Спрос довольно активный, но это состояние довольно шаткое. Так, что к росту цен объективных предпосылок нет», — заключил Андрей Чернышев.    

Источник: Blizko