10 главных ошибок при сдаче квартиры по доверенности (и как их избежать)

Знакомая история? Таких случаев - сотни. И почти все они происходят из‑за одних и тех же ошибок. Хорошая новость: все эти ошибки уже сделаны до вас. Учитесь на чужом опыте, а не на своих деньгах.

В этой статье разберём 10 самых частых ловушек при оформлении доверенности на сдачу квартиры. По каждой - пример из практики, чем рискуете и как сделать правильно.

(с) фото smartpress.by

Читайте также нашу статью «Что делать, если вы уже допустили ошибку в доверенности? Пошаговый гид по исправлению», которая выйдет в ближайшее время. Заглядывайте к нам почаще, чтобы не пропустить ничего важного и полезного.

Почему доверенность - это не «бумажка»

Доверенность - односторонний документ. Вы даёте полномочия, но не передаёте право собственности. Однако неправильно составленный документ может привести к тому, что вы потеряете контроль над квартирой или даже саму квартиру.

Ошибки в доверенности делятся на три типа:

• Юридические - документ недействителен или не даёт нужных прав.
• Операционные - доверенное лицо не может выполнить простые действия (подписать акт, получить деньги).
• Стратегические - вы не предусмотрели контроль и отчётность.

Мы пройдёмся по всем трём группам.

Топ-10 ошибок (от самых частых к редким)

Ниже - рейтинг, основанный на реальной практике агентств недвижимости и нотариусов Минска за 2025–2026 годы.

Ошибка 1. Не зафиксировано состояние квартиры и имущества

Пример из практики: Собственник сдал квартиру родственнику по доверенности. Фото не делал. Через год стена в гостиной оказалась в краске. Родственник говорит: «так было». Доказательств нет. Пришлось красить за свой счёт (около 300 рублей).

Чем рискуете: Не сможете доказать, что повреждения появились при этом арендаторе. Залог не вернёте, ремонт оплатите сами.

Как сделать правильно: Составьте акт приёма-передачи с фотографиями. Удобнее всего - через приложение ЧекаЧек. Оно автоматически ставит дату и геолокацию на снимки. Это юридически значимое доказательство. Для максимальной силы можно дополнительно заверить фото у нотариуса (составить фототаблицу), но ЧекаЧек - хороший и вполне достаточный минимум.

Ошибка 2. Слишком общая формулировка полномочий

Пример: Женщина выдала сыну генеральную доверенность «представлять интересы по всем вопросам». Сын продал квартиру. Доказать превышение полномочий не удалось.

Чем рискуете: Доверенное лицо может продать квартиру, подарить её, сдать на 10 лет без права расторжения. Вы не сможете это отменить.

Как сделать правильно: Перечислите конкретные действия. Например: «заключать договоры найма жилого помещения, подписывать акты приёма-передачи, получать арендную плату, представлять интересы в ЖЭСе и РКЦ». Фразу «все вопросы» исключите полностью. Мы обязательно посвятим отдельный материал теме содержания доверенности.

Если ошибка уже есть: Отозвать доверенность и оформить новую - с конкретными полномочиями. Подробнее во второй статье.

Ошибка 3. Отсутствие срока действия доверенности

Пример: Собственник выдал бессрочную доверенность риэлтеру, не зная о необходимости продления. Через несколько недель после фактического окончания срока действительности доверенности риэлтер (уже с недействительной доверенностью) сдал по ней квартиру новому арендатору. Договор признали недействительным, арендатор съехал, собственник потерял доход за 4 месяца аренды.

Чем рискуете: Бессрочная доверенность действует один год (ст. 186 и 187 Гражданского кодекса РБ). Доверенное лицо может об этом не знать и не напомнить о необходимости продления её срока. Результат - потерянный клиент и упущенная выгода

Как сделать правильно: Всегда указывайте срок: обычно 1–3 года. Согласно Гражданскому кодексу, если срок не указан, доверенность действует один год, но лучше прописать явно.

Если ошибка уже есть: При необходимости, оформите новую доверенность. Если такой необходимости нет, напомните доверенному лицу, что доверенность больше недействительна. Подробнее - в новой статье.

Ошибка 4. У доверенного лица нет права на получение денег

Пример: В доверенности прописано «сдавать квартиру», но не указано «получать арендную плату». Доверенное лицо не смогло принять деньги, поскольку арендатор отказался платить "неизвестно кому". Собственник получил арендную плату с заметной задержкой

Чем рискуете: Доверенное лицо не может легально принять арендную плату. Арендатор может отказаться платить.

Как сделать правильно: Пропишите: «получать арендную плату и иные платежи, расписываться в получении, выдавать квитанции».

Если ошибка уже есть: Оформить новую доверенность с правом получения денег. Пока этого нет - арендатор должен платить напрямую вам.

Ошибка 5. Жёсткий запрет передоверия

Пример: Доверенное лицо (родственник) заболел и лёг в больницу. Арендатору нужно было показать квартиру новому жильцу, а сделать это было некому. Квартира простояла месяц без аренды.

Чем рискуете: Никто не сможет подменить доверенное лицо в случае болезни, отпуска или отъезда.

Как сделать правильно: Разрешите передоверие с обязательным уведомления вас. Формулировка: «с правом передоверия полномочий другим лицам с предварительным согласованием с доверителем в течение 7 дней». То есть, риэлтер должен иметь возможность, при необходимости и при согласовании с собственником, передоверить свои полномочия коллеге, например, на время своей болезни или отпуска.

Если ошибка уже есть: Временно - можно выдать отдельную доверенность на подмену. Постоянно - оформить основную доверенность.

Ошибка 6. Нет права подписывать акты приёма-передачи

Пример: Собственник за границей. Доверенное лицо подписало договор, но акт приёма-передачи подписывать было не уполномочено. Арендатор въехал без акта. При выезде обнаружились повреждения, но доказать, что их не было изначально, не смогли.

Чем рискуете: Арендатор остаётся без документов, а при споре вы не докажете состояние квартиры на момент заезда.

Как сделать правильно: Пропишите: «подписывать акты приёма-передачи квартиры, акты сверки, иные документы, связанные с исполнением договора найма».

Если ошибка уже есть: До исправления доверенности - каждый раз отправляйте акт на подпись собственнику (по факсу, скан, e-mail). Это неудобно, но работает.

Ошибка 7. Нет права на представление документов в РСЦ и налоговой

Пример: Доверенное лицо не могло получить справку о задолженности по коммуналке, оплатить налог. Каждый раз нужно было беспокоить собственника. 

Чем рискуете: Затягивание регистрации договора, невозможность получить справки, проблемы с налоговой.

Как сделать правильно: Пропишите: «представлять интересы в расчётных центрах (РСЦ, ЕРИП), органах налоговой службы, получать справки, подавать декларации».

Если ошибка уже есть: Оформить отдельную доверенность на представление в госорганах.

Ошибка 8. Нет права регистрировать проживающих

Пример: Доверенное лицо сдало квартиру иностранцу, но РСЦ потребовал доверенность с правом регистрации граждан. В доверенности этого не было. Арендатор не мог зарегистрироваться, отказался от квартиры.

Чем рискуете: Потеря арендатора, невозможность легально зарегистрировать жильцов-нерезидентов.

Как сделать правильно: Пропишите: «подавать заявления о регистрации граждан по месту жительства (в том числе иностранных граждан), получать свидетельства о регистрации».

Если ошибка уже есть: Арендатор может зарегистрироваться лично по вашему письменному заявлению (но придётся вам ехать в РСЦ, что не всегда возможно). Лучше переделать доверенность.

Ошибка 9. Не отозвана предыдущая доверенность

Пример: Собственник сменил риэлтера, но не отозвал старую доверенность. Прежний риэлтер нашёл арендатора и заключил договор. Собственник узнал об этом только когда арендатор позвонил с жалобой на залив.

Чем рискуете: Два действующих договора, путаница, судебные иски.

Как сделать правильно: При смене доверенного лица или агента письменно отозвать старую доверенность через нотариуса. Уведомить всех, кому она предъявлялась.

Если ошибка уже есть: Немедленно отозвать старую доверенность. Если есть действующий договор - расторгать.

Ошибка 10. Доверенность не переведена и не легализована должным образом (для оформления за границей)

Пример: Собственник из Германии оформил доверенность у местного нотариуса на немецком языке, без апостиля, не перевёл на русский. В Минске РСЦ отказался регистрировать договор. Потеряли 2 месяца.

Чем рискуете: Документ не примут ни нотариусы, ни госорганы. Доверенность бесполезна.

Как сделать правильно:

• Заверить доверенность у местного нотариуса.
• Поставить апостиль (или консульскую легализацию).
• Сделать нотариальный перевод на русский или белорусский язык.
• Отправить оригинал в Беларусь.

Если ошибка уже есть: Переделать по полной процедуре. Другого пути нет.

Как проверить свою доверенность за 5 минут (чек-лист)

Возьмите ваш документ и проверьте:

• Есть ли срок действия? (Лучше 1–3 года, не бессрочно)
• Конкретные полномочия? (Не «все вопросы», а перечень действий)
• Право на получение денег? («получать арендную плату»)
• Право подписывать акты? («подписывать акты приёма-передачи»)
• Право передоверия? (Хотя бы с уведомлением)
• Регистрация арендаторов? («подавать заявления о регистрации»)
• Представление в РКЦ и налоговой? (если нужно)
• Если доверенность из-за границы - есть ли перевод и апостиль?

Если на любой пункт ответ «нет» - вы в зоне риска.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Можно ли выдать доверенность без нотариуса?

Для сделок с недвижимостью - нет. Обязательно нотариальное удостоверение.

2. Какой срок доверенности считается безопасным?

1–3 года. Дольше - риск, что отношения изменятся, а доверенность останется.

3. Может ли доверенное лицо сдать квартиру дешевле рыночной цены?

Если вы не запретили - может. Пропишите: «сдавать по цене не ниже согласованной» или «только по согласованию с доверителем».

4. Что делать, если доверенное лицо превысило полномочия?

Немедленно отозвать доверенность и обратиться в милицию (ст. 209 УК РБ). Как это сделать правильно - читайте в нашей следующей статье.

5. Нужно ли показывать доверенность арендатору?

Да. Арендатор имеет право убедиться, что лицо, сдающее квартиру, действительно на это уполномочено.

6. Как быстро можно отозвать доверенность?

В день обращения к нотариусу. Отзыв действует с момента уведомления доверенного лица и третьих лиц.

7. Сколько стоит оформление доверенности у нотариуса?

От одной (близким родственникам (родителям, детям, родным братьям и сестрам, внукам, деду, бабке), супругам, усыновителям (удочерителям) и усыновленным (удочеренным)) до двух базовых величин (всем остальным лицам).

Не хотите рисковать? Доверьте составление доверенности профессионалам

Проверка доверенности по чек-листу - это первый шаг. Но если вы не уверены, лучше обратиться к специалистам. Риэлтеры «Твоей столицы» (30 лет на рынке, ни одного судебного процесса) помогут:

• Составить доверенность с идеальными формулировками.
• Проверить ваш документ на скрытые риски.
• Сопроводить сделку от и до.

(с) Юлия Широкая. Руководитель отдела аренды жилой недвижимости. Консультации по тел. +375 44 766-42-77 

Ожидайте наши следующие материалы: «Что делать, если вы уже допустили ошибку в доверенности? Пошаговый гид по исправлению».  «Что должно быть в доверенности на сдачу квартиры». Заглядывайте на наш сайт почаще, чтобы не пропустить.