Личный кабинет
Войти с помощью соцсетей:
Регистрируясь, вы принимаете условия, политики в отношении обработки персональных данных и даете свое согласие на обработку персональных данных
Восстановление пароля
Укажите Email
Восстановление пароля
Придумайте новый пароль
Подтвердите новый пароль
Короткие новости
    жабинка

    В Жабинке под Брестом построили детский сад с прозрачными стенами и панорамным лифтом

    введено жилья

    В Минске с начала года введено в эксплуатацию почти 446 тыс. кв. м. жилья

    лучшая улица

    На улице Толбухина в тестовом режиме начал работать новый фудкордт «Лучшая улица»

    детский технопарк

    Общежитие и выставочный павильон Национального детского технопарка готовятся к досрочному вводу ...

    мин. зарплата за июль

    Минтруда и соцзащиты сообщило: минимальная заработная плата за июль составила 482,29 руб.

    ...

    чеки в гродненской обл

    Именные приватизационные чеки "Жилье" проиндексированы в Гродненской области - 22,1765.

    нужд

    В границах Игуменского тракта – 3-го кольца – ул. Оловникова возведут пять жилых домов для нуждающихся...

    витебск мурал

    В Витебске на ул. Строителей, 20/1 появился новый мурал  Urban Myths — «Прастора натхнення»...

    лошица

    Винокурня в Лошицком парке будет преобразована в большой комплекс с Дворцом бракосочетаний

    детская поликлиника в Сухарево

    Новая детская поликлиника с водолечебницей на пересечении ул.Сухаревской - Лобанка практически готова...

    общежитие

    Новое общежитие на 1030 мест для БГУИР и БГМУ строится в Студенческой деревне

    прожит. мин

    С 1 августа размер бюджета прожиточного минимума составит 328,5 рубля

    смолевичи для нужд

    В Смолевичах сданы три многоэтажки для нуждающихся в улучшении жилищных условий минчан

    торги в миорах

    В Миорах на электронных торгах продан центральный рынок за Br 54,5 тыс.

    школа 210

    Надеемся, что средняя школа № 210 в Шабанах будет готова к учебному году

    минск

    С начала года организации всех форм собственности построили в Минске 5,4 тыс. новых квартир...

    зарплата за июнь

    Номинальная начисленная средняя заработная плата работников Беларуси в июне - 1 626,5 рубля...

    построили
    В Беларуси в I полугодии 2022 г. организациями всех форм собственности построено 21,9 тыс. квартир
    Глебовка

    Завершается устройство покрытия кровли общежития художественного колледжа им. Глебова

    введено

    С начала года в Беларуси введено в эксплуатацию 1 913,8 тыс. квадратных метров жилья

За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 за кв. м.

04.12.2020

Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 2015 годом. Сейчас ситуация еще более сложная и непредсказуемая. Мы попытались разобраться, что происходит и как происходящее отличается от прошлого кризиса, вместе с руководителем «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Русланом Орловым.

9.jpg

Помимо общего экономического спада, 2015 год для многих запомнился значительным ростом обменных курсов валют: за год доллар вырос на 57%, а евро на 51%. Для рыночных отношений этот фактор важен по причине того, что арендаторы/покупатели получают доходы в белорусских рублях, а цены и ставки аренды на недвижимость по сложившейся практике устанавливаются в валюте. За счет этого при росте курсов валют автоматически происходит подорожание недвижимости.

— В текущем году курсы валют росли не столь интенсивно: доллар подорожал на 22%, а евро на 31%. Но не стоит забывать, что год еще не закончился, и до конца года еще целый месяц, что по белорусским меркам очень много. Например, только за январь 2015 года евро подскочил на 21%, а доллар на все 29%. Что и вынудило арендаторов массово инициировать переговоры о снижении ставок аренды, — вспоминает Руслан Орлов.

Офисные объемы

В начале 2015 года в Минске были 87 бизнес-центров, совокупной офисной площадью 721 тыс. кв. м, а к концу года их количество уже увеличилось до 103 и более чем 824 тыс. офисных кв. м.


1.jpg

— В 2020 году ожидалось, что к существующим 137 бизнес-центрам и 1080 тыс. офисных кв. м будет введено еще порядка 100 тыс. «квадратов». Но этого не произошло из-за начавшихся постоянных форс-мажоров: вначале пандемия проредила численность офисных арендаторов, и количество свободных офисов начало понемногу увеличиваться, а после к этому добавились общественные волнения и, в частности, начавшаяся «айтишная» релокация, — говорит эксперт. — А ведь именно компании IT-сферы на протяжении последней пятилетки были одним из крупнейших потребителей офисов. На фоне всего этого девелоперы некоторых объектов решили повременить с их вводом в эксплуатацию, в результате чего рынок получил только 38 тыс. кв. м.

Следует отметить, что совокупный офисный объем бизнес-центров Минска за последнюю пятилетку увеличился на 256 тыс. кв. м, или более чем на 30%. Казалось бы, весьма внушительная цифра. Безусловно, но не такая внушительная, как за период с 2010 по 2015 гг., когда рост составил 126% (460 тыс. кв. м).

— Рынок офисной недвижимости Минска в начале 2010-х годов развивался в ситуации явного дефицита новых площадей. Кроме того, в то время получить земельный участок под строительство было куда проще, чем сейчас, — поясняет руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. — В результате массовый спрос рождал широкое предложение. В течение 2015 г. было отмечено максимальное количество бизнес-центров, предлагавшихся по схеме долевого строительства, — 29. Не все из них в итоге были достроены, да и механизм «долевки» за последующие годы, можно сказать, потерял к себе доверие инвесторов. Сегодня предлагается только 2 объекта, один из которых явный долгострой.

Аренда и купля-продажа

По словам представителя «Твоей столицы», одним из наиболее значимых для офисного рынка нововведений за последнюю пятилетку стала переориентация спроса на офисы с купли-продажи на аренду.

— Здесь можно выделить две основные причины: первая сугубо финансовая и заключается в том, что вместе с прошедшим дефицитом офисов и после падения рынка коммерческой недвижимости в период с 2014 по 2016 гг. компании перестали рассматривать офис как инвестиционный актив. Все поняли, что нет смысла замораживать крупные средства, приобретая офис в собственность, когда можно его просто арендовать, а деньги использовать на развитие бизнеса. Кроме того, с каждым годом увеличивалась доля IT-компаний, чья кадровая численность была непостоянной, в результате чего покупать конкретный офис было не целесообразно, поскольку завтра он может быть уже слишком маленьким или наоборот.

А вторая причина состоит в том, что на рынке увеличилась доля крупных арендаторов (в частности, IT-компаний), для которых важен комфорт работы, выражавшийся, в том числе и в оперативности, качественности обслуживания не только конкретного офиса, но и бизнес-центра в целом. А подобное, как правило, было свойственно бизнес-центрам с единым собственником.

Цены и ставки аренды

Поскольку сегодня на рынке преобладает аренда, то начнем со ставок. Если вы думаете, что они за последние 5 лет выросли, то вы ошибаетесь: они, наоборот, уменьшились от 3% (класс В+) до 20% (класс С).

2.jpg

— После падения ставок за период 2014—2016 гг., которое по некоторым объектам достигало -50%, к 2020 г. рынок так и не смог восстановить их максимальный уровень, наблюдавшийся летом 2014 г. И дело здесь даже не в форс-мажорах 2020-го. Даже если бы их не было, то на рынок бы вышли все запланированные бизнес-центры и на фоне увеличившегося предложения ставки бы остановили свой рост, который наблюдался с конца 2017 г.

При этом по данным «Твоя столица», в настоящее время вакантных офисов уже на 46%, или на 27 тыс. кв. м, больше, чем в 2015 г.: сегодня свободные офисы можно найти в более чем 80 бизнес-центрах, в то время как в конце 2015 г. выбор был ограничен 50 бизнес-центрами.

3.jpg

По части купли-продажи тоже отмечается отрицательная динамика цен — в среднем стоимость кв. м потеряла USD 220−250. При этом количество предлагающихся на продажу офисов в бизнес-центрах, наоборот, увеличилось с 13 до 16 тыс. кв. м.

4.jpg

Особенности спроса

По мнению Руслана Орлова, за последние пять лет рынок офисов Минска вырос не только количественно и качественно. Изменились также и запросы арендаторов. Так, например, значительно увеличилась значимость качества инженерных систем офиса: современные системы кондиционирования, отопления, вентиляции и прочее. То, что позволяет арендаторам снизить расходы на эксплуатацию офиса и дает возможность создать комфортные условия для сотрудников. В частности, наличие кондиционирования уже вошло в число базовых требований к офисам класса В. А в кассе В+ уже обязательно должна быть возможность регулировки температуры по отдельным офисным блокам. При этом, как показала практика, наличие мощных систем вентиляции и кондиционирования не может заменить функции открытия окон.

Кроме того, все больше арендаторов офисов от 300 кв. м стараются оборудовать в составе офиса помещение для приема пищи. Подобная тенденция пришла из мира IT-компаний, но уже доказала свою практическую ценность для компании любого профиля — подобные места используются сотрудниками не только как столовые, но и совмещают в себе функции своего рода релакс-комнат и сближают коллектив. Как отмечают некоторые арендаторы, зачастую в процессе чае- или кофепития рабочие вопросы решаются гораздо быстрее и результативнее, чем на совещании.

Вместе с пополнением рынка новыми бизнес-центрами различных классов качества арендаторы переезжают из устаревших зданий в более современные, стараясь при этом сохранить бюджет на аренду. За счет этого предпочтителен формат open space с возможностью свободной трансформации рабочего пространства. И в большинстве случаев это получается, в частности, за счет оптимизации площадей. К тому же во многих старых административных зданиях стоимость коммунальных и эксплуатационных платежей существенно выше, чем в современных бизнес-центрах, что также влияет на итоговый бюджет по содержанию офиса.

На принятие решения потенциальным арендатором в выборе того или иного офиса существенно влияет фактор обеспеченности парковочными местами. Несмотря на отличную доступность офиса общественным транспортом, компании-арендаторы, ориентированные на работу с клиентами или имеющие большой штат сотрудников, предпочитают выбирать офисы, обеспеченные бесплатными парковочными местами.

— В дальнейшем требования к офисам со стороны арендаторов будут все больше увеличиваться, как и конкуренция среди бизнес-центров вследствие выхода новых объектов. Для обеспечения конкурентных преимуществ девелоперам следует не только следить за своевременной эксплуатацией бизнес-центров, но и постоянно внедрять новшества. Все это будет обеспечивать высокий спрос и стабильный уровень ставок аренды, даже в кризисные периоды.

Источник: Realt.by


Возврат к списку
Узнавайте актуальные новости - подписывайтесь
Смотрите полезные советы на
подписывайтесь
ЗАКАЗАТЬ
ЗВОНОК:
00
:
15
:
00
Да
Нет