Как чувствует себя рынок складской недвижимости?

Пандемия, негативно влияющая практически на все сектора экономики, тем не менее в непростые времена помогла складской и логистической недвижимости. Но на отрасли отразились другие факторы, в частности падение грузооборота и объема грузоперевозок.

В чем это выразилось? Как осваивается МКАД-2, на которую возлагались большие надежды? Смог ли Минск безболезненно переварить рекордный ввод складских площадей в 2021 году? Подробнее – читайте в материале.

COVID-19 — двигатель спроса

Следует отметить, что если офисы пустели сначала из-за пандемии, а затем из-за освобождения целых комплексов ІТ-компаниями, то та же пандемия в 2020 году способствовала неожиданному развитию сектора e-commerce и служб доставки. Белорусы стали делать покупки безопасно, что автоматически подтянуло интерес к качественным складским объектам и снизило его к недвижимости в торговых центрах.

Логика проста: выгоднее арендовать дешевые складские площади, а не дорогие и опустевшие торговые.

Но интерес увеличился не ко всем складам равномерно: для e-commerce важен хороший распределительный центр с хорошей транспортной логистикой, поэтому именно такие объекты стали пользоваться спросом.

Но нельзя сказать, что коронавирус оказал на сектор складской недвижимости только положительное воздействие. Главный негативный эффект — снижение активности как юрлиц, так и населения. Так как острая необходимость в офисах и их расширении упала, то снизилась потребность в новой мебели, оргтехнике, ремонте. Упавший спрос на крупногабаритные и дорогостоящие товары длительного пользования еще больше снизил фактическое отсутствие потребительского кредитования. Постепенно оно вернулось, но «заградительные» ставки (при нерастущем курсе доллара в рублях превышающие 20 %) не дают торговле вернуться на прежний уровень. Это уменьшает спрос на складские помещения.

Если в секторах офисной и торговой недвижимости за последние месяцы случилось много громких событий, оказавших на него мощное влияние (речь об освобождении ЕПАМом нескольких офисных центров и о распродаже объектов неожиданно оказавшимся за решеткой владельцем компании «Сигмаполюс» Виталием Синицким), то в складской недвижимости ничего подобного не происходит. Тем не менее нельзя не отметить тот факт, что в первом полугодии было введено в строй рекордное количество площадей. Как это сказалось на спросе?

«Сектор неплохо себя чувствовал и в первом полугодии, и в ІІІ квартале — в нем все довольно стабильно. Несмотря на то что рост оптового товарооборота падает с мая (тогда он вырос на 10,3 %, в по итогам трех кварталов — на 6,5 %), снижаются грузоооборот (за полгода — 101,4 %, за 9 месяцев — 99,4 %) и грузоперевозки (6 месяцев — 98,7 %, за три квартала — 97,5 %), спрос остается стабильным, так как не было избыточного предложения. Даже рекордный ввод в первой половине 2021 года не привел к резкому росту вакантности или падению цен. Я это связываю с тем, что в Беларусь пришли российские маркетплейсы и начали активно развиваться. Этот фактор перекрыл весь негатив остальной части экономики. Если провести параллель с сегментом офисной недвижимости, то там многие юрлица, те же банки, сворачивают потребление офисов. Но раньше росла ІТ-отрасль, покрывавшая весь негатив. Поэтому рост интернет-торговли уравновесил положение и спрос, ставки, вакантность остались примерно на том же уровне», — рассказал старший аналитик Colliers International Сергей Синкевич.

Пауза ввода

Он также отметил, что резкий взлет общего ввода складских площадей в Минске и пригороде (за полугодие введено более 114 тыс. кв. м, за полтора года — более 200 тыс.) не привел к разбалансировке рынка потому, что большинство крупных объектов вводились «под заказ», то есть были рассчитаны на крупных якорных арендаторов либо же строились самими будущими пользователями, которые порой не спешат освобождать уже занятые складские площади. Пример: оператор торговой сети «Мила» построил крупный комплекс, площадью 46 тыс. кв. м, и все ожидали, что четыре имевшиеся в его распоряжении локации он покинет. Но нет, старые места он не освободил. Возможно, начнет освобождать в 2022 году.

Кроме того, с рынка уходят старые складские объекты в Минске, где сносятся промзоны и на их месте вырастают жилые кварталы. Этот процесс активно идет последние лет десять, и склады постепенно выходят за пределы МКАД.

В отчете Colliers International по итогам первого полугодия говорится, что ситуация на рынке за этот период для сферы транспорта и логистики осталась неординарной и сложной, как и в 2020 году. В частности, из-за того, что под санкции попал крупнейший частный логистический оператор страны — ООО «Бремино Групп». Тот же июньский четвертый пакет санкций ЕС предусматривает и секторальные санкции, которые затрагивают сферы, влияющие на рынок транспорта и логистики.

По словам эксперта, до конца года ввода крупных проектов не ожидается, да и те, что планировались к запуску в конце 2021 года, вполне вероятно, дадут старт уже в следующем году. В ІІІ квартале также ничего масштабного в строй не ввели, можно отметить разве что реконструкцию одного из объектов «Табак-Инвеста», но он будет обслуживать саму компанию и на рынок влияния практически не окажет.

«Единственным крупным строящимся объектом, который должен был выйти на рынок в ближайшее время, является строящийся в Хатежино логистический комплекс общей площадью 50 тыс. кв. м. Но, боюсь, его ввод будет скорее всего перенесен на начало 2022 года», — отметил Сергей Синкевич.

В целом во втором полугодии прогнозируемый ввод в Минске и окрестностях будет скромным и составит всего лишь 24 тыс. кв. м — если в начале года рынок пополнился семью новыми объектами, которые в основном являются новыми очередями функционирующих комплексов, то завершение других строек до конца этого года не ожидается.

Вакантность не растет, как и цена

Специалисты Colliers International в своем отчете отметили, что ожидаемой в связи с вводом в эксплуатацию значительного объема новых площадей ротации арендаторов и, как следствие, роста вакантности на рынке не произошло. Вакантность осталась на прежнем уровне — 4 %, но она будет расти, так как не все анонсированные компаниями планы по переезду были осуществлены.

Рекордный ввод повлиял и на цену — ставки арендной платы в текущий период сохранились на прежнем уровне. Пересмотр ставок по текущим договорам носил единичный характер. В целом спрос как на складские площади, так и на услуги профессиональных логистических компаний, услуги таможенных складов сохранялся умеренным, но стабильным, что нашло свое отражение в сохранившемся уровне ставок аренды.

«Что касается цен продаж, то они выросли, что можно объяснить участием в сделках качественных объектов (например, складов в сформировавшейся логистической зоне на ул. Липковской) и объектов в городской черте Минска (к примеру, склады с АБК на ул. Бирюзова). Высокая цена в черте города в большей мере формировалась, исходя из стоимости перехода прав на пользование земельным участком», — отмечено в отчете состояния сектора складской недвижимости за первое полугодие.

Ждущая МКАД-2

Несколько лет назад одним из драйверов сектора виделась новая кольцевая автодорога. Но, несмотря на то что МКАД-2 ведена в строй еще в декабре 2016 года, она остается практически девственно чистой от логистических и складских объектов.

«Этот мощный ресурс используется совершенно неэффективно. Сколько теряет от этого экономика, прекрасно видно, если сравнить с ЦКАД — аналогичной московской дорогой. В России эту магистраль, охватывающую пригороды столицы и Новую Москву, очень активно осваивают с первых месяцев ее запуска. Там уже построены крупные логистические и складские хабы, возводятся другие, заявлено о строительстве новых. А у нас МКАД-2 практически пуста. Это удивительно! Ведь когда замкнули кольцо, была надежда, что оно станет активно использоваться, даст толчок развитию прилегающих территорий. Но пока, кроме разве что объекта в Фаниполе «Запад М14», других и не назвать, потому что логистический центр в Привольном и до этого развивался», — посетовал Сергей Синкевич.

Может, инвесторы и хотели бы использовать этот ресурс, да решили подождать? Каково влияние санкций на их интерес к белорусской складской недвижимости?

«Пока они не оказали влияния. Все, что было запланировано, в строй ввелось, реализуются и ранее стартовавшие объекты. Каким образом инвесторы находят деньги на них, сказать трудно, но хорошо, что стройки не останавливаются. Возможно, сложности с привлечением инвестиций скажутся на будущих проектах или в следующем году, но пока негативных сигналов нет», — обнадежил эксперт.

На последней большой конференции по коммерческой недвижимости активно обсуждалась угроза захвата рынка российскими девелоперами. Тем более сейчас, когда рынок закрыт практически для всех других инвесторов.

«На сегодняшний день с участием российского капитала реализуется один проект — вблизи деревни Антонишки, между ТЭЦ-4 и авторынком, но его нельзя назвать крупным, и он вряд ли окажет влияние на рынок. Россияне скорее осторожно вошли в рынок, чем начали масштабную экспансию. Но на фоне резкой активизации в Беларуси российских маркетплейсов не будет удивительно, если они начнут возводить собственные логистические комплексы. Это нормальный и вполне предсказуемый ход событий», — сделал прогноз Сергей Синкевич.

Следи за нами в Телеграм и Вайбер

Здесь вы найдете свой идеальный офис

Источник данных: belmarket.by