Рассказываем, что сейчас творится на рынке офисов в Минске

За первое полугодие 2021 года ставки аренды на помещения в минских бизнес-центрах упали еще на 11%, а по итогам июня в Минске зафиксировано рекордное за 10 лет предложение офисных площадей. Что еще происходит на рынке этого сегмента коммерческой недвижимости и чего ждать дальше, рассказали в группе компаний «Твоя столица».

«Можно говорить уже о явном профиците офисов»

В «Твоей столице» говорят, что 2020 год запомнился не только началом пандемии, но и снижением спроса на коммерческую недвижимость. Торговому сегменту удалось быстро выйти из зоны стресса и уже в 2021 году его состояние стабилизировалось: величина и интенсивность спроса вернулась на доковидный уровень, в результате чего снижающее давление на ставки аренды исчезло. С офисами же ситуация другая: несмотря на то, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого 2020 года, арендный спрос за первое полугодие 2021 года увеличился на 35%, однако назвать его стабильным и достаточным нельзя. Он по-прежнему остается на 28% ниже показателя первого полугодия стабильного 2019 года. При этом арендаторы предпочитают сокращать затраты на аренду, не говоря уже о смене офиса. Об этом рассказывает руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов.

— В настоящее время можно говорить уже о явном профиците офисов из числа уже присутствующих на рынке, — говорит Руслан Орлов. — Однако мало кто учитывает тот факт, что дополнительным отягчающим фактором профицита выступает нависший над рынком отложенный объем ввода новых офисов, находящихся на разных стадиях строительной готовности. При этом ожидать до конца года значительного оживления спроса со стороны арендаторов и/или покупателей, которое бы смогло поменять расстановку сил на рынке, пока не приходится — серьезным фактором, снижающим развитие бизнеса, является сложная экономико-политической ситуация внутри страны и за ее пределами. А значит вместе с появлением на рынке новых офисных объектов, и без того не простая ситуация, будет только усложняться. Это важно понимать собственникам офисов и учитывать при принятии решений относительно, как текущих, так и будущих договоров аренды.

Подобная расстановка сил на рынке, к настоящему времени уже повлекла за собой вначале значительное увеличение предлагаемых в аренду площадей, а затем и снижение ставок аренды. И это с учетом того, что аренда уже который год является главенствующей, а сделки купли-продажи по сравнению с ним занимают лишь небольшую долю рынка.

Сколько сейчас в Минске вакантных офисных площадей?

По словам эксперта, только за первое полугодие 2021 года количество предлагающихся в аренду офисов увеличилось на 30% и достигло отметки по совокупной площади в более 400 тысяч квадратных метров.

Отдельно стоит выделить из этого объема офисы в бизнес-центрах, поскольку именно они представляют наибольший интерес для арендаторов. В то время как офисы, встроенные в другие объекты недвижимости (дома, торговые центры и т. п.) зачастую используются для размещения клиентских — то есть, по сути, торговых либо оказания услуг.

По итогам июня 2021 года в сегменте бизнес-центров зафиксирован рекордный, как минимум за последнее десятилетие, объем вакантных в аренду офисных площадей — 135 тысяч квадратных метров в 106 бизнес-центрах из 144. При этом из их числа, два бизнес-центра практически полностью пустые (по 12+ тысяч «квадратов»), еще в двух бизнес-центрах насчитывается по 5−7 тысяч квадратных метров свободных офисов, а еще в тридцати бизнес-центрах — от 1 до 5 тысяч «квадратов» в каждом. Подобные цифры арендной вакантности минский рынок офисов еще не видел.

А причем тут айтишники?

Ситуацию усугубляют и такие факторы, как значительный объем отложенного ввода новых бизнес-центров и ощутимое снижение активности (развития) бизнеса, и в частности, компаний IT-сектора.

Сейчас в Минске насчитывается порядка 10 объектов (бизнес-центров и многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные площади), находящихся на разных стадиях строительной готовности, чья совокупная офисная площадь составляет еще порядка 150 тысяч квадратных метров офисных площадей. При этом, как минимум порядка 30 тысяч «квадратов» из них, с учетом их строительной готовности, могут выйти на рынок уже в текущем году, что еще больше обострит конкуренцию между арендодателями офисов.

До середины 2020 года именно компании, работающие в сфере информационных технологий, являлись самым объемным потребителем офисных площадей — причем как в аренду, так и покупку. Для сравнения: их доля в общем объеме арендного офисного спроса в стабильном 2019 году составляла порядка 40%, что по сравнению с другими группами арендаторов, очень много. Например, доля спроса со стороны банковского сектора всего лишь 2%. А сейчас, значительная часть сотрудников IT (и не только) компаний продолжает оставаться на удаленной работе, и новые сотрудники, зачастую набираются именно в таком формате. В такой ситуации, говорить о потребностях IT-компаний в новых офисах не только не приходится, но и даже, более того, уже не редки случаи освобождения ими занимаемых до этого офисных площадей. По словам эксперта «Твоей столицы», во многом именно снижение активности IT-арендаторов подкосило спрос на офисы и повлекло за собой снижение ставок аренды.

Какие сейчас ставки аренды?

Понятно, что в подобной ситуации ставки предложения аренды не могли оставаться прежними. В результате за первое полугодие они снизились в среднем на 11%. И это без учета снижения на -14%, которое было зафиксировано в 2020 году.

— Ставки аренды по заключаемым договорам аренды зависят от характеристик конкретного офиса (местоположение, качество, планировка, техническая составляющая, площадь и т. п.), условий договора аренды (срок, условия оплаты и т. п.), а сегодня, еще и от лояльности собственника. Сегодня ровно половина спроса сконцентрирована в ценовом сегменте «до 10 EUR/кв. м. с НДС» при явном рыночном давлении в сторону его дальнейшего снижения. При этом востребованный еще в начале прошлого года сегмент «более 15 EUR/кв. м. с НДС», в настоящее время является самым малочисленным — всего лишь порядка 13% от всех поступающих заявок, — говорят в «Твоей столице».

— Подобное ценовое распределение спроса началось летом прошлого года, но даже по прошествии 12 месяцев собственникам офисов сложно принять столь кардинальное снижение ставок. У многих из них еще свежи воспоминания про те времена, когда в самом желанном по соотношению «цена / качество» классе В+ господствовала ставка 18 EUR/кв. м. с НДС. При этом в наиболее востребованных объектах она могла превышать и 20 EUR/кв. м. А сегодня, когда в составе спроса стало заметно меньше финансово обеспеченных и не сильно зависящих от курсовых колебаний валют IT-компаний, и в целом, когда арендатор стал более зажат в бюджетах на аренду, да и многие сотрудники по-прежнему остаются на удаленной работе, то рабочая ставка аренды для объемных офисов класса В+ нередко опускается до 10 EUR/кв. м. с НДС и даже ниже.

Руслан Орлов обращает внимание на то, что диапазоны ставок предложения аренды по-прежнему остаются широкими, однако средняя ставка опускается все ближе к нижнему порогу.

Приемлемый для рынка уровень арендных ставок, определенный с учетом ожидаемого дисконта, по итогам первого полугодия 2021 года, по мнению Руслана Орлова, можно назвать на следующем уровне:

• класс «А» = 19−20 EUR/кв. м. с НДС;

• класс «В+» = 12−13 EUR/кв. м. с НДС;

• класс «В» = 8−9 EUR/кв. м. с НДС;

• класс «С» = 6−7 EUR/кв. м. с НДС.

Что дальше?

— В начале 2021 года многие были полны надеждами, что в скором времени ситуация нормализуется и активность вернется на рынок офисов, что позволит не только стабилизировать ценообразование, но и даже вернуть ставки на «до ковидный» уровень. Однако сегодняшняя реальность показывает, что тяжесть ситуации многими была недооценена. Все потому, что сейчас на рынок влияет целая совокупность негативных факторов: это и сужение IT-сектора, и общий экономический стресс для бизнеса, и удаленная работа вследствие пандемии и тому подобное. Именно поэтому ряд находящихся на финальных стадиях крупных офисных объектов вынуждены откладывать свой выход на рынок — чтобы еще больше не усложнить ситуацию на нем и тем самым, не оказать себе медвежью услугу. Но так долго продолжаться не может, и рано или поздно все они появятся в предложении, и к этому надо быть готовым. Скорее всего это будет уже в следующем году. Поэтому сейчас выигрывает тот собственник, у кого заполнены площади, пусть и по более низким, чем средние по рынку, ставкам.

Главный закон снижающегося рынка — это играть на опережение снижению ставок. Не снизив «сегодня» на 1 EUR, «завтра» можно потерять уже 2 EUR — и это не считая упущенной выгоды от простоя офиса. А чтобы в договоре учесть ценовые интересы не только арендатора, но и собственника, следует предусмотреть механизм формирования ставки аренды в зависимости от какого-либо индикатора (например, средней ставки сделок по какому-либо классу качества, информацией о которых обладают ведущие агентства), при изменении которого ставка по договору может увеличиваться либо снижаться.

Источник данных: realt.by