Прогноз: как поменяются цены

2020 год поистине легендарен. Не успел рынок недвижимости кое-как оправиться после первой волны коронавируса, как по нему ударил кулаком политический кризис. Был ли это нокаут, или он еще сможет оправиться в этом году? Есть два варианта развития событий — оптимистичный и пессимистичный. В обоих случаях, скорее всего, стоит ждать снижения цен.

Подробнее об этом расскажут специалисты агентства недвижимости «Твоя столица».

— Как менялось количество сделок и предложений за последние полгода?

— На заинтересованность людей в приобретении недвижимости влияют не только финансовые, но и психологические факторы, что и подтверждает текущая ситуация на рынке. Основной финансовый фактор — покупательская способность. Люди в нашей стране получают зарплату в белорусских рублях, а цены на квартиры устанавливаются в долларах, и с ростом обменного курса стоимость в национальной валюте только увеличивается. Поэтому за скачками доллара следуют просадки количества сделок: люди уже не готовы покупать недвижимость по «новым» ценам, а продавцы не хотят идти на уступки. Как долго продлится эта пассивная борьба, зависит от того, насколько сильно вырос обменный курс и как он поведет себя в дальнейшем.

В 2020-м доллар начал расти еще в феврале, но незначительно (+4,5% за месяц), поэтому существенного влияния на цены это не оказало. К тому же было доступно кредитование на покупку «вторички» и в очередной раз снизилась ставка рефинансирования, что внушало уверенность в завтрашнем дне и стабильности экономики. Но уже в марте, меньше чем за месяц, курс подскочил на +18% — и именно настолько подорожала недвижимость в белорусских рублях. Поэтому в апреле и мае резко сократилось число сделок, хотя обычно это период повышения спроса. Сыграла свою роль и пандемия коронавируса. Покупатели банально боялись выходить на улицу, старались минимизировать контакты с другими людьми, не говоря уже о просмотрах квартир. Но вместе с улучшением эпидемиологической ситуации, стабилизацией доллара и доступностью кредитов рынок начал оживать и уже к июлю вышел на средние для Минска 1000+ сделок в месяц.

Август тоже начался очень активно. Благодаря бодрой первой неделе по итогам месяца количество проданных квартир уменьшилось незначительно (–7%). И это несмотря на общественные волнения, ставшие новым стресс-фактором.

С уровнем спроса тесно связан и объем предложений. На вторичном рынке Минска последние пять лет работает следующая формула: каждый месяц количество сделок в среднем должно быть в районе 1100 квартир, в этом случае количество жилплощади на продажу будет балансировать у отметки 7000. Именно эти показатели можно считать «золотой серединой»: объем предложения соответствует уровню спроса, при этом существует небольшой потенциал для роста цен из-за легкого дефицита.

В 2020-м наблюдается значительное уменьшение спроса: в месяц происходит всего 900 сделок купли-продажи. Поэтому с начала года объем предложений увеличился практически на 60% — с 6200 до более 10 000 квартир. Улучшение экономической ситуации в ближайшее время маловероятно, как и возврат кредитования (а это один из главных драйверов активности на рынке), поэтому снижение уровня спроса и рост объема предложений продолжатся как минимум до конца 2020-го.

— Давайте еще раз перечислим основные факторы, которые сейчас влияют на рынок жилья...

— Общественно-политическая нестабильность, отсутствие кредитования вторичного жилья, неустойчивость обменного курса валют, неуверенность в завтрашнем дне и уровне доходов, которые уже начали снижаться. В то же время фактор пандемии уже можно отнести не к прямо, а к косвенно влияющим.

— Почему продавцы не спешат снижать цены на жилье? Во время кризисов 2011 и 2015 года этот процесс, кажется, шел быстрее...

— Как и любой сложный механизм, рынок недвижимости имеет определенную инертность и всегда реагирует на изменения с некоторым опозданием. В 2011 и 2015 годах обменный курс поднимался гораздо выше — на 181% и 40% соответственно, поэтому и отвечать на такие стремительные перемены нужно было быстрее. За неполный 2020 год доллар вырос не так сильно — на 25%. И в отличие от 2011-го и 2015-го сейчас по некоторым проектам новостроек все еще возможно кредитование (спецпрограммы крупных застройщиков) по доступным процентным ставкам.

Но снижение цен уже началось: по сравнению с началом года на 3% подешевели новостройки и на 7% вторичное жилье. Если ситуация в стране не изменится в лучшую сторону, то темпы снижения цен в ближайшее время ускорятся. Уже сейчас по сравнению с началом года цены реальных сделок в Минске уменьшились на 90 долларов/кв. м. При сохранении нынешних тенденций к концу года снижение может достигнуть 15—17%.

— Какова средняя цена квадратного метра в Минске на данный момент?

— Что нужно для того, чтобы рынок недвижимости активизировался и вошел в нормальное русло, а предложение соответствовало спросу?

— Для того чтобы рынок —  а точнее, покупатели — активизировался, необходимо комплексное изменение ситуации. Есть два варианта развития событий — оптимистичный и пессимистичный. Представим себе оптимистичный сценарий: общественно-политическая и экономическая ситуации нормализуются, курс доллара будет незначительно колебаться, а вот процентная ставка по кредитам останется высокой.

Тогда в течение 4—6 месяцев первичный и вторичный рынки жилья восстановятся, а цены стабилизируются на нынешнем уровне. Правда, в первом полугодии 2021 года все же существует вероятность их снижения не более чем на 8%.

При пессимистичном сценарии все происходит с точностью до наоборот: неблагоприятные для рынка общественно-политические процессы продолжаются, растет курс доллара, экономические показатели (в частности, уровень ВВП на душу населения) снижаются, а вместе с ними и зарплата. В таком случае в ближайшие 8—10 месяцев можно ждать стагнацию и рецессию, которые выразятся в следующем:

• уменьшение количества сделок купли-продажи как на первичном, так и на вторичном рынках, причем в новостройках — как по схемам долевого/облигационного строительства, так и готовых квартир;
• усиление конкуренции между продавцами на вторичном рынке и застройщиками на первичном, что приведет к ухудшению экономического состояния последних;
• дальнейшее снижение цен;
• переориентация фокуса покупателей на дешевые и малогабаритные квартиры.

Если все пойдет по пессимистичному сценарию, до конца 2020 года цены снизятся еще на 5—7%, а за первые шесть месяцев 2021 года, возможно, еще на 12-15%.

— За первые 2 месяца политического кризиса Беларусь покинуло 13 000 человек. Многие из них — айтишники, то есть самая платежеспособная категория граждан. Как это повлияет на рынок в долгосрочной перспективе? Если эти люди не вернутся в Беларусь, цены на жилье не снизятся к уровню 2019 года?

— Снижение цен до уровня 2019 года уже произошло, поэтому в дальнейшем они не будут выше. Если говорить про айтишников, то, как показывает практика, их значительная часть предпочитает арендовать, а не покупать в собственность квартиры. Поэтому особого влияния на ситуацию отъезд из страны специалистов IT-сферы не имеет. Другое дело, что «релокация» может охватить работников других сфер. Это будет только усугублять последствия, описанные в пессимистичном сценарии. 

Источник: Онлайнер