Новостройки Минска - осенний обзор для покупателей

Рынок новостроек не теряет своих сторонников. Что бы ни говорили адепты вторички, желающие вступить в долевку будут всегда, ведь роль играет не только возможность сэкономить на цене метра, но и выбрать подходящую тебе квартиру, пока предложений еще много. Портал prometr.by — путеводитель по новостройкам — проанализировал все столичные предложения и обнаружил интересное: если с начала 2022-го новостройки ежемесячно теряли в цене, то осенью ситуация неожиданно изменилось. Похоже, «по пятьсот» снова откладывается. 

Что и где искать?

Количество новостроек, предлагающихся на продажу застройщиками Минска, продолжает увеличиваться. На сегодня отмечается их абсолютный максимум (без учета домов только для нуждающихся в улучшении жилищных условий) — 159 домов, из которых в активной продаже 136. В оставшихся 23 домах продажи по тем или иным причинам приостановлены. Для сравнения, ровно год назад общее количество новостроек было 153, а в активной продаже только 125. В большом количестве домов с приостановленными продажами нет ничего необычного, это обычная практика, когда, например, остатки квартир придерживают для их продажи после ввода дома в эксплуатацию, но уже по более высоким ценам.

Условно все новостройки Минска можно разделить на 4 класса качества: «Эконом», «Стандарт», «Комфорт» и «Престиж». Различия проводятся по таким характеристикам, как материал стен (панельные дома могут быть только в «Экономе» и «Стандарте»), количество квартир на этаже и их площадь, высота потолков, качество инженерно-технической составляющей, обеспеченность парковочными местами, окружение дома и др.

Абсолютное большинство минских новостроек сконцентрировано в классе «Стандарт» (80%), а меньше всего (1%) в классе «Эконом», хотя еще в конце 2018 года на долю «Эконома» приходилось 26%, а «Стандарт» занимал только 44%.

Причина перетока новостроек в том, что за последние годы застройщики значительно модернизировали проекты домов, добавив в них наиболее востребованные покупателями блага, в результате чего чистый «Эконом-класс» уменьшается, в то время как объектов «Стандарт-класса» становится все больше. Обычно подобный процесс называется развитием рынка.

Основной поставщик новостроек в Минске, как сегодня, так и год назад, это «Минск-Мир» — 59 домов в продаже.

На втором месте с большим отрывом находится «Новая Боровая» с 11 домами. Стоит отметить, что формально Боровая — это не Минск, а деревня Копище, но для покупателей этот комплекс уже давно воспринимается как продолжение микрорайона Уручье.

На третьем месте располагается «Левада» с 7 домами в продаже: на данный момент, это единственный в Минске жилой комплекс, располагающийся на берегу реки (в 2015 году был «Аквамарин» на ул. Филимонова), и при этом имеющий большой потенциал по дальнейшему расширению вдоль ул. Нововиленской.

Четвертое место занимает ветеран рынка новостроек Минска – жилой комплекс «Парк Челюскинцев» с 7 домами в продаже.

И закрывает рейтинг комплекс из центра города — «Депо» с 4 домами. Причем и в прошлом году, и сейчас, этот жилой комплекс является флагманом рынка новостроек Минска по части величины цен — более $3000 по курсу за квадратный метр.

О ценах

Если посмотреть, как цены изменялись с начала года и на протяжении последних 12 месяцев, то наглядно видно их снижение. Класс «Эконом» не в счет — там всего два дома, на которые росла цена в результате их движения по стадиям строительной готовности. В этом отношении наиболее показателен класс «Стандарт»: за счет большой выборки домов влияние частных факторов (строительная готовность, скидочные предложения, остатки квартир по высоким ценам и т. п.) нивелируется, и можно наблюдать четкий тренд. И этот тренд был ниспадающим до конца лета текущего года.

В сентябре же минус был отмечен только по наиболее дорогим предложениям двух- и трехкомнатных квартир в классах «Комфорт» и «Престиж». А в октябре небольшой минус сохранился лишь на «трешки» в самом дорогом классе «Престиж».

При этом отмечены первые случаи поднятия цен. Вот некоторые жилые комплексы, в которых за последние месяцы был отмечен рост стоимости кв. м (от +$20): «Левада», «Новая Боровая», «Квартал на Грушевке», «Гармония».

Средний уровень цен в настоящее время соответствует тому, который наблюдался в конце 2017 года. А по сравнению с октябрем прошлого, 2021 года, ситуация неоднозначная. С одной стороны, средняя цена «квадрата» просела на 5%, а с другой — предложений с минимальной стоимостью квадратного метра стало гораздо меньше.

Как ни странно, минимальные цены за «квадрат» и сегодня, и год назад характерны не для класса «Эконом», а для «Стандарта». Более того, класс «Эконом» за счет малой выборки домов по статистике показывает уверенный рост цен — как за год, так и за пять лет. Если стоит цель найти минимальную стоимость метра, то сегодня ее надо искать в домах класса «Стандарт»: она стартует с $900 по курсу на трех- и четырехкомнатные квартиры, располагающиеся на первом этаже дома, срок сдачи в эксплуатацию которого намечен на второе полугодие 2023-го. Однако это только одно предложение ниже 1000 USD/кв. м. В то время как год назад можно было найти предложения от $910 в эквиваленте на двухкомнатные и от $830 на трехкомнатные квартиры. И подобных предложений ниже $1000 по курсу за метр было в разы больше: 5 на двухкомнатные и целых 19 на трехкомнатные квартиры.

Насколько дорогим может быть квадратный метр в новостройке на стадии строительства? Максимальные цены в классе «Стандарт» поднимаются до $2000 по курсу; в классе «Комфорт» — до $2500, а в «Престиже» — до $3500 в эквиваленте.

Предложений с обязательной покупкой места в паркинге все больше. Это влияет?

В качестве одной из причин уменьшения количества бюджетных предложений можно назвать распространяющуюся тенденцию к обязательной покупке машино-места в паркинге. Аналогичная ситуация наблюдается сегодня в «Экономе»: вроде бы цена за кв. м ниже $1000, но с учетом машино-места — уже становится больше. Подобные обязательства предусмотрены в 7 домах из 107, обеспеченных паркингами. Стоимость места варьируется от $2500 до $30 000 в эквиваленте. При этом и тут есть интересная особенность: минимальные и максимальные цены характерны для домов класса «Стандарт», в то время как в «Экономе» стоимость машино-места составляет порядка $4000—6000, а в «Престиже» — порядка $15 000 в эквиваленте.

Конкурентным преимуществом рынка новостроек перед квартирами вторичного рынка является предоставление застройщиками рассрочки оплаты, срок которой варьируется от «до конца строительства» и вплоть до 5 лет.

И это не единичные предложения, рассрочка доступна в 103 домах из 136 находящихся в активной продаже. Однако надо быть готовым, что в подавляющем большинстве случаев (в 81 доме) при рассрочке стоимость метра увеличится.

Насколько сильно — зависит от срока рассрочки и размера первоначального взноса (от 10%). Один из примеров: при первом взносе в размере 20% рассрочка на год увеличит стоимость квадрата на +10 долларов, на два года — +25, на три года — +30. И это можно назвать весьма интересным предложением.

Альтернатива рассрочке — кредит, доступный для 111 новостроек. Процентная ставка и срок кредитования варьируются по большей части в зависимости от строительной готовности дома (строящийся или введенный в эксплуатацию) и условий конкретного банка.