Существует мнение, что рекорды продаж квартир на вторичном рынке Минска за последний год во многом обязаны новостройкам. Точнее уменьшению их количества и поднявшимся ценам. Так ли это? Давайте разберемся с этим вопросом детально.

Чего хотят покупатели?

Прежде чем рассматривать ситуацию на рынке новостроек, нужно разобраться, чего же хочет покупатель. Вопрос предпочтения между новостройко й и «вторичкой» всегда актуален. При этом решение зависит от того, насколько покупатель уверен в текущей ситуации и ее перспективах на будущее.

Как и со всем новым, подавляющее большинство покупателей мечтают о новостройке (80+%), но окончательное решение принимают, исходя из своих возможностей. Если они готовы ждать завершения строительства без страха, а также не боятся стоимости полноценного ремонта – тогда мечта осуществится. Если же нужно сейчас и сразу, по доступной цене или в определенном месте – тогда безусловно «вторичка».

И еще есть закономерность – в периоды спокойствия и роста доходов, люди намного чаще выбирают новостройку. Даже если это выходит за рамки запланированной площади и бюджета. Так сказать – на будущее. И наоборот – когда экономика вместе с доходами застаивается или даже падает, покупатели стараются снизить и риски, и затраты. И поэтому смотрят на «вторичку». По всей видимости, примерно такая ситуация и сейчас.

Что предлагает рынок новостроек?

А теперь давайте перейдем непосредственно к новостройкам. Условно, в зависимости от их различных характеристик, как например материал стен или количество квартир на этаже, все новостройки можно условно разделить на четыре класса качества: Эконом, Стандарт, Комфорт и Престиж. Существует еще и наивысший класс Люкс, однако до сих пор домов отвечающих его требованиям не появилось в продаже.

По количеству новостроек, выставленных на продажу, переломный момент наступил ровно год назад, в октябре 2022 г. - после двухлетнего, почти непрерывного роста, их число стало сокращаться. В 2023 году эта тенденция сохранилась. За не полный год предложение уменьшилось на 18 домов – с беспрецедентных для Минска 157 до 139 (без учета домов только для нуждающихся в улучшении жилищных условий). Но и это еще не все - в активной продаже находится только 121 новостройка, в то время как остальные по разным причинам их остановили. Это обычная практика – например, застройщики могут останавливать продажи до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, чтобы потом оставшиеся квартиры продать по более высокой цене.

Причина, по которой новостроек стало меньше, довольно простая - новых проектов мало появляется, а существующие заканчиваются и исчезают с рынка. Подтверждением являются данные по распределению домов в зависимости от стадии строительства: год назад было 29 новостроек, которые только начали строить, а сегодня их всего 9. И примерно поровну разделилось количество активно строящихся новостроек (66 домов) и уже сданных в эксплуатацию (64 дома).

Если посмотреть в динамике последних пяти лет, то можно увидеть, что самым крупным поставщиком новостроек был «Минск Мир» – его доля в общем объеме рынка составляла 53% (80 домов в марте 2023 г.). А сейчас он уже подходит к концу, но все равно объемы в продаже внушительные – 67 домов. Есть надежды, что на замену ему придет ЖК «Северный берег», но он только начинает развиваться.

На втором месте по объемам «Новая Боровая» с 19 домами. Несмотря на то, что формально этот комплекс находится в деревне Копище, которая граничит с микрорайоном Уручье, он давно считается столичной новостройкой.

На третьем месте жилой комплекс «Левада», расположенный вдоль улицы Нововиленская на берегу Свислочи. Сейчас там в реализации 8 домов разных форматов и уровней качества. И самое главное, что объемов активного строительства хватит еще, как минимум, на пять лет.

Основные тренды на рынке новостроек Минска:

• Новостроек класса «Эконом», доступных широкому кругу лиц, в продаже нет. Последним из которых был проект «Доступное жильё. Степянка», который уже завершен.

Причины исчезновения «Эконома» с рынка - в модернизации проектов новостроек, которые становятся более современными и продуманными, следуя за растущими требованиями покупателей: переходят от отдельных домов до комплексов разной величины, повсеместно используются бесшумные лифты и видеонаблюдение, улучшаются планировки и придомовая территория. Поэтому можно сказать, что «Эконом» класс постепенно превратился в класс «Стандарт».

• 78% домов, строящихся на коммерческой основе – новостройки класса «Стандарт» (109 домов). И не случайно, что подавляющее большинство проектов именно этого класса, так как здесь наиболее оптимальное соотношение «цена / качество». Тут можно найти, как панельные, так и каркасные дома.

• Количество новостроек класса «Комфорт» - 13% и «Престиж» - 9% осталось на прежнем уровне. Большие площади квартир и высокие цены значительно снижают интерес покупателей к данным новостройкам.

• Кирпичных домов уже давно нет в продаже – последний был продан в сентябре 2019 г.

Помимо уменьшения количества домов, не может не настораживать также и тот факт, что уменьшилось и количество самих квартир в продаже. Например, если ровно год назад по 200+ квартир можно было найти в 4 домах, а от 100 до 200 квартир в 18 домах, то сегодня более 200 квартир не предлагает ни один из домов, а количество новостроек, в которых можно найти от 100 до 200 квартир уменьшилось до 8 домов.

Сравните, как изменилось предложение квартир в разрезе домов за последние 12 месяцев:

В отличие от уменьшившегося количества домов и квартир, цены наоборот - показали ощутимый прирост. И это логично, ведь чем меньше предложение, тем выше цена. Наиболее наглядно это видно по самому многочисленному классу «Стандарт», на дома которого средняя цена квадратного метра выросла на 14%.

Выводы: предложение на первичном рынке жилья Минска за последние 12 месяцев действительно сузилось, а цены при этом ощутимо выросли. Усугубляет ситуацию и поднявшийся обменный курс валют, в котором по сложившейся практике формируется стоимость недвижимости. Все это, а также необходимость ожидания окончания строительства и последующего проведения масштабного чистового ремонта в свежеприобретенной новостройке, заставляют покупателей все чаще переориентироваться на квартиры вторичного рынка.

Значит ли это, что спрос на новостройки упадет? Нет. Снизится? Возможно.

Желающие приобрести абсолютно новую квартиру, в которой до этого никто не жил - будут всегда. К тому по-прежнему рынок новостроек может предложить таким покупателям не только кредитование, но и уникальный козырь - рассрочку оплаты - на "вторичке" такого не встретишь.

Но об этом более подробно мы расскажем вам в наших следующих материалах.

А чтобы их не пропустить - советуем подписаться на наши информационные каналы:

Новостройки Минска: -18 домов и +14% стоимости