В начале августа на российских сайтах появилась информация о новом формате обмана с жильём. В Санкт-Петербурге мужчина купил квартиру за 8 миллионов рублей. Сделал ремонт, въехал, начал обустраиваться. А через некоторое время в дверь позвонил пожилой мужчина, предъявил документ и сказал: «Я здесь живу. Имею бессрочное право».
Продавец, узнав о проблеме, посоветовал покупателю «просто подружиться» с дедушкой и исчез. Полиция развела руками. В суде идти бесполезно - закон на стороне пенсионера.
Ситуация абсурдная. Но, к сожалению, как выяснилось, далеко не единичная. Сегодня мы решили разобраться: может ли такое случиться в Беларуси? И что делать, чтобы не попасть в аналогичную ловушку?
Что произошло в России и почему это стало возможным
В России, как и в Беларуси, в 1990-е годы проходила приватизация жилья. Граждане могли практически бесплатно получить в собственность квартиры, в которых проживали.
Но у этого процесса была одна особенность. Если в квартире проживало несколько человек, приватизировать её можно было на всех - или на одного. Во втором случае остальные члены семьи, как правило, подписывали отказ от участия в приватизации. Законодательство России предусматривает, что такие граждане сохраняют право бессрочного (пожизненного) проживания в этом жилье. Даже если собственник продаст квартиру, право пользования у «отказника» остаётся. И выселить его нельзя. Продавец, зная об этом, может просто «забыть» упомянуть такой нюанс. Новый собственник получает квартиру - и в нагрузку жильца, которого невозможно выселить. Именно это и случилось в Петербурге.
А может ли такое произойти в Беларуси?
Короткий ответ: да, теоретически подобная ситуация возможна и у нас. Потому что действующее жилищное законодательство Беларуси предусматривает, что члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в приватизации, сохраняют право пользования этим помещением (часть 4 статьи 95 Жилищного кодекса Республики Беларусь). Однако это право не абсолютно: в соответствии с частью 2 статьи 95 Жилищного кодекса, по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения подлежат выселению бывшие члены семьи собственника, если иное не установлено брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования.
Кроме того, пункт 2 статьи 275 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Конституционный Суд Республики Беларусь признал эту норму соответствующей Конституции, однако указал на наличие конституционно значимого пробела в правовом регулировании, повлекшего правовую неопределённость взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 275 Гражданского кодекса и статьи 89 Жилищного кодекса. В настоящее время разработан проект изменений в Жилищный кодекс, направленный на устранение этого пробела, - он опубликован для общественного обсуждения.»
Однако есть три принципиальных отличия от России, которые делают эту ситуацию в Беларуси менее рискованной и более управляемой.
Три отличия, которые меняют всё
Отличие первое: приватизация в Беларуси завершена
В России приватизация жилья формально продолжается до сих пор. Новые случаи отказа от приватизации с возникновением права пользования возникают регулярно.
В Беларуси приватизация государственного жилищного фонда завершена. Все «старые» права пользования, возникшие при приватизации, уже сформированы и зафиксированы. Новых случаев не возникает. Это означает, что объём потенциальных проблем ограничен историей - и с каждым годом таких «вечных жильцов» становится меньше.
Отличие второе: право пользования должно быть зарегистрировано как обременение
С 11 июня 2025 года вступили в силу основные положения Закона № 44-З «Об изменении законов по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Этот закон устанавливает обязательную государственную регистрацию ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
Право пользования третьих лиц - это обременение. И оно должно быть отражено в Едином государственном регистре недвижимого имущества (ЕГРНИ).
Что это значит для покупателя? Если право пользования не зарегистрировано в ЕГРНИ, новый собственник может ссылаться на добросовестность приобретения. Он не знал и не мог знать об обременении. И суд, скорее всего, встанет на его сторону. Выписка из ЕГРНИ - это главный документ, который показывает, есть ли на квартире какие-либо «сюрпризы».
Отличие третье: белорусский Жилищный кодекс даёт собственнику больше прав
Российские суды встают на сторону «вечных жильцов» практически автоматически. Белорусское законодательство - более сбалансированное.
Статья 89 Жилищного кодекса Республики Беларусь предусматривает, что бывшие члены семьи собственника, имеющие право владения и пользования жилым помещением, подлежат выселению по требованию собственника.
Белорусское законодательство, в отличие от российского, не встаёт автоматически на сторону „вечных жильцов“. Согласно пункту 4 статьи 89 Жилищного кодекса Республики Беларусь, члены, бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в приватизации, не подлежат выселению, за исключением случаев систематического нарушения правил пользования жилыми помещениями (часть 4 статьи 95 Жилищного кодекса).
В то же время закон предусматривает возможность выселения бывших членов семьи по требованию нового собственника. В соответствии с пунктом 3 статьи 89 Жилищного кодекса, такие лица подлежат выселению по требованию собственника в другое жилое помещение, принадлежащее им либо собственнику. А согласно проекту изменений в Жилищный кодекс, члены и бывшие члены семьи прежнего собственника, имевшие право пользования и давшие согласие на отчуждение жилого помещения, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если они не указаны в договоре как лица, за которыми сохраняется право пользования. Те же, кто сохранил право пользования, подлежат выселению по требованию нового собственника по основаниям, которые имелись у прежнего собственника. Исключение составляют случаи, когда право проживания закреплено брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования.
Если «вечный жилец» не подпадает ни под одно из этих исключений, его можно выселить. И даже если попадает - у собственника есть право требовать выселения с предоставлением другого жилого помещения (пункт 3 статьи 89 ЖК).
Важно понимать: белорусские суды не принимают решения автоматически. Они оценивают все обстоятельства дела. В одном из дел суд отказал в выселении бывшего супруга, несмотря на его длительное отсутствие, потому что в договоре приватизации было специально оговорено сохранение за ним права пользования. В другом деле суд вселил ответчика обратно, признав, что он был лишён доступа в квартиру не по своей воле.
Но есть и другая практика. В подавляющем большинстве дел о выселении по требованию собственника белорусские суды удовлетворяют иски, если ответчик не относится к льготным категориям.
Как агентство «Твоя столица» защищает клиентов
Теперь - к практике. Как мы работаем, чтобы наши клиенты не оказались в ситуации петербургского покупателя?
Приведу реальный случай из практики (имя и детали изменены, но суть сохранена).
В агентство обратился клиент для покупки квартиры в Минске. Выбранный им объект - привлекательный, цена - адекватная. Продавец уверяла, что квартира приватизирована на неё, все члены семьи выписаны, обременений нет. Она даже не упомянула, что у неё когда-то был муж, - в её новом паспорте не было никакой отметки о браке.
Мы запросили выписку из ЕГРНИ. И обнаружили в разделе обременений запись: «Право пожизненного пользования. Стали разбираться и выяснили, что это бывший супруг». Дальше - изучение договора приватизации. Оказалось, что квартира была приватизирована на продавца в 2000-х годах. Её супруг в момент приватизации был зарегистрирован в квартире и подписал отказ от участия в приватизации. Согласно Жилищному кодексу, он сохранил пожизненное право пользования.
Продавец «забыла» упомянуть этот факт. Если бы мы не проверили документы, клиент купил бы квартиру и получил бы в нагрузку бывшего супруга продавца с законным правом там жить. Выселить его без предоставления другого жилья было бы невозможно, а предоставить другое жильё - дорого и сложно. Клиент, узнав о риске, был в шоке. Он поблагодарил нас за то, что мы предотвратили катастрофу, и немедленно отказался от сделки. Мы сэкономили ему многолетние судебные тяжбы, финансовые потери и нервы, а также подобрали ему другую квартиру.
Вывод: профессиональная проверка - это не дополнительная услуга. Это базовый стандарт работы, который защищает ваши деньги.
Как мы проверяем объект: алгоритм «Твоей столицы»
У агентств недвижимости есть возможности, которых часто нет у обычного покупателя. Мы работаем по полному протоколу, который включает:
Шаг 1. Запрос выписки из ЕГРНИ
Мы имеем право запрашивать выписки из Единого государственного реестра недвижимости по каждому объекту. Это даёт нам полную информацию о зарегистрированных правах и обременениях.
Шаг 2. Анализ договора приватизации
Мы изучаем, кто участвовал в приватизации, кто отказался, есть ли условия о сохранении права пользования. Эти документы не всегда доступны покупателю, но мы имеем доступ к архивным материалам и электронным базам данных государственного регистра недвижимости.
Шаг 3. Проверка зарегистрированных лиц
Мы запрашиваем справку о лицах, зарегистрированных в квартире. Это показывает, кто фактически прописан и может иметь право пользования.
Шаг 4. Проверка брачных договоров и соглашений
Мы проверяем наличие брачных договоров и письменных соглашений о порядке пользования, которые могут сохранять право проживания за третьими лицами.
Шаг 5. Юридическая экспертиза
Закреплённый за сделкой юрист анализирует все документы в комплексе, выявляет скрытые риски и даёт заключение о юридической чистоте сделки.
Кстати, если вы нашли квартиру самостоятельно, но хотите быть уверены в её юридической чистоте, мы предлагаем специальную услугу - полную проверку объекта с большой скидкой:
"Экспресс-сделку". Вы получите заключение нашего юриста, которое гарантирует безопасность сделки.
Вместо послесловия
Российская история с «вечным жильцом» - страшный сон любого покупателя. И хотя в Беларуси риски ниже, чем в России, они всё равно существуют. Главное - не полагаться на устные заверения продавца и не пренебрегать проверкой документов.
Профессиональное агентство, которое проводит полную юридическую экспертизу объекта, - это не роскошь, а необходимость. Мы в «Твоей столице» проверяем каждый объект «от и до». Потому что знаем: цена ошибки - слишком высока.
(с) Валентина Сенчихина, 2026
руководитель Управления договорной и общеправовой работы агентства недвижимости Твоя столица
