Какие тренды на офисы ожидать в 2022 году?

Рынок офисов за последние вот уже почти 2 года существенно изменился. Начальным толчком послужила пандемия, после добавилась еще и нестабильная экономическая ситуация в стране. Прежде чем озвучить ожидаемые тренды у нас, в Беларуси, давайте посмотрим, как обстоит ситуация сейчас у других стран.

Начнем с Казахстана. Здесь можно выделить 4 главных тренда на рынке офисной недвижимости, которые будут влиять на отрасль и в 2022 году:

1.    Трансформация и цифровизация пространства, в том числе внедрение «гибких» технологий, которые модернизируются из открытых офисов «open-space», где сотрудники вместо закреплённого рабочего места занимают свободное заранее забронированное.

2.    Офисы становятся «зелёными» – у арендаторов формируется запрос на повышение экологической эффективности рабочего пространства.

3.    Офис как сервис, когда гибкие условия аренды и возможности для изменений площади офисов плюс полное сервисное обслуживание и всё это включено в ежемесячную плату.

4.    Офис «под ключ» с подбором локации – некоторые арендаторы имеют специфические бизнес-процессы, поэтому им нужен офис под себя, поэтому операторы сервисных офисов предлагают продукт built-to-suit (BTS) или создание помещение под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда.

Россия. Здесь на 2022 год мы выделили следующие тренды:

1.    Всем стал нужен воздух. Многих теперь волнуют нормы освещенности, объем воздуха и его качество. Последний аспект стал особенно актуален в связи с эпидемиологической ситуацией.

2.    “Гибкие” рабочие места. В конце прошлого года на смену удаленному формату работы пришел смешанный, когда порядка 30% сотрудников работают из дома, а остальные посещают офис. Поэтому компании стали смотреть в сторону меньших площадей и изменили подход к организации рабочего пространства.

3.    Повышение спроса на офисы класса А. Один из трендов на 2022 год — оптимизация арендуемых площадей. Арендаторы теперь снимают более компактные помещения, но с лучшими условиями.

4.    Забота о сотрудниках. Пинг-понг, кабинки для сна и гамаки перестали быть преимуществами, которыми хвастают IT-компании. Сейчас этот тренд становится по-настоящему мейнстримом — все больше арендаторов ищут офисы с особенностями, которые повысят привлекательность их как работодателя.

5.    Коворкинги для корпораций. Продолжится тренд 2021 года на коворкинги для компаний, и речь не о маленьких стартапах, а о крупных корпорациях. Кроме того, коворкинг – это возможность гибкого подхода – можно расшириться, арендовав большее количество рабочих мест, если это необходимо. Или, наоборот, сократить площади и запустить еще арендаторов.

А теперь что у нас? У нас все не так радужно, как хотелось бы. Наши тренды более приземленные и насущные по причине сложной и неоднозначной экономической ситуации, сдерживающей развитие бизнеса. А именно:

1.    Преобладающая доля спроса будет сконцентрирована в диапазоне ставок до 15 EUR/кв. м. При этом надеяться на рост ставок аренды не приходится - нестабильная экономическая ситуация, отсутствие позитивных предпосылок в ее развитии и большой объем свободных офисов - все это будет оказывать давление на ставки аренды в сторону их снижения.

2.    Для привлечения арендаторов будет обязателен косметический ремонт за счет собственника, в ряде случав включающий установку перегородок под арендаторов.

3.    Изменились требования к технической составляющей офисов со стороны арендаторов. В частности, пристальное внимание сегодня обращается на систему вентиляции и климатические системы. При этом со стороны не только арендаторов офисов высоких классов качества «А» и «В+», но и наиболее качественных из класса «В». Сегодня вопрос уже стоит не в достаточном воздухообмене, а в требования с точки зрения обеспечения здоровья: чистка воздуховодов, замена фильтров и так далее.

4.    Недостаток спроса на площади более 500 кв. м. Сейчас на такие офисы особенно непросто найти арендаторов. Многие компании, напротив, приняли решения об оптимизации и все чаще переезжают в более маленькие помещения с бескрайних «open-space».

Резюмируя, сегодня собственникам офисов нужно принимать сложившуюся ситуацию на рынке такой, какова она есть на самом деле, а значит и ориентироваться на новый уровень ставок аренды. Завышенные ставки аренды — сегодня это главная причина недостатка спроса и простоя офиса. И именно на простое офиса собственник теряет больше всего, а не на скидке в несколько евро. В частности, чтобы не упустить арендатора или не допустить его отказа от части площадей, собственникам можно за неиспользуемые арендатором площади снизить ставку аренды.