Как выбрать квартиру в новостройке и не ошибиться

Современные дома — современные технологии и материалы

Существует несколько широко распространенных технологий возведения многоэтажных домов. Каждая из них обладает достоинствами и недостатками.

Панельный дом

Доступность — главное достоинство крупнопанельной технологии строительства. Она вполне может стать решающим фактором, если финансовые возможности ограничены, и вы готовы мириться с такими недостатками, как:

• плохая звукоизоляция;
• неудовлетворительные теплоизоляционные качества;
• ограниченность планировочных решений.

Важную роль играет качество строительства. Если герметизация стыковочных швов между наружными плитами выполнена плохо, то жильцам придется столкнуться с такими проблемами, как сырость и плесень.

Монолитно-каркасный дом

Выбрать квартиру в новостройке данного типа можно из-за следующих преимуществ:

• хорошая теплоизоляция;
• большой выбор планировочных решений, возможность перепланировки;
• высокая общая надежность конструкции дома;
• относительно невысокая цена квадратного метра.

В целом монолитно-каркасная технология строительства обладает хорошим балансом технических и потребительских характеристик.

Кирпичный дом

Многоэтажные дома из кирпича — большая редкость в наше время. Из него строят жилье класса комфорт и люкс, так как итоговая цена квадратного метра достаточно высока из-за значительных затрат и невысоких темпов строительства. Однако это конструкционный материал, который позволяет возводить комфортабельные жилые дома.

Стадии и этапы строительства новостроек

Возведение объекта капитального строительства, в том числе жилых домов, проходит в несколько этапов:

1. Проектирование.
2. Получение разрешения на строительство.
3. Возведение.
4. Подключение коммуникаций.
5. Ввод в эксплуатацию.

Покупать жилье в полностью готовом и введенном в эксплуатацию доме — лучшее решение в плане безопасности капиталовложений. Но между тем, участие в долевом строительстве помогает сэкономить значительную сумму.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке

Существуют несколько достаточно веских причин, почему следует выбрать новостройку, а не искать подходящее жилье на вторичном рынке:

• абсолютно новый дом;
• отсутствие износа конструкций, оборудования и коммуникаций;
• современная планировка;
• приличные соседи;
• юридическая безопасность покупки.

И все же, так как речь идет о достаточно серьезном капиталовложении, подходить к вопросу приобретения жилья следует крайне серьезно. Ошибка способна обернуться значительными финансовыми потерями. Нужно учитывать основные критерии выбора новостройки:

• технология строительства;
• стадия строительства;
• классификация новостройки;
• параметры (этаж, планировка, площадь);
• цена и варианты оплаты.

Каждому из перечисленных критериев необходимо уделять внимание, чтобы приобретение жилья стало действительно радостным событием и не превратилось в катастрофу.

Классификация новостроек

Жилая недвижимость разделяется на классы по комфорту проживания. Стоимость квадратного метра в различных домах отличается существенно, и вы должны понимать, в чем заключается разница, чтобы правильно выбрать квартиру в новостройке. Критериев оценки много — от технологии строительства до наличия системы «Умных дом».

Люкс

В домах класса «Люкс» созданы самые комфортные условия для проживания. Они расположены в хороших районах, в непосредственной близости от центральных транспортных артерий или зон отдыха. Недопустимо соседство с промышленными или другими инфраструктурными объектами. Существуют конкретные технические требования к таким домам:

• количество этажей — не более 6;
• высота потолков — не менее 3 м;
• количество квартир — не более 48;
• количество парковочных мест на семью — 2.

Дома должны быть оснащены централизованной системой кондиционирования и видеонаблюдения, адаптированы для использования системы «Умный дом», а квартиры оборудованы вторым санузлом, при площади 90 кв. м. и более. Наружная отделка дома предусматривает использование натурального или искусственного камня, стеклофасад.

Престиж

По расположению дома класса «Престиж» аналогичны представителям элитного класса, но условия проживания несколько отличаются:

• количество этажей — без ограничений;
• высота потолков — не менее 2,7 м;
• количество квартир — не более 250;
• количество квартир на лестничной площадке — не более 4;
• количество парковочных мест на семью — 1.

Допускается наличие малогабаритного жилья, но не более 20% от общего объема жилплощади. Второй санузел предусматривается при площади от 110 кв. м.

Комфорт

Дома класса «Комфорт» располагают вдоль основных транспортных артерий города. Качество инженерно-технических коммуникаций и отделки фасада остается высоким. Технические характеристики:

• количество этажей — без ограничений;
• высота потолков — не менее 2,7 м;
• количество квартир — не более 400;
• количество квартир на лестничной площадке — не более 8;
• количество парковочных мест на семью — 1.

Допустимое количество малогабаритного жилья увеличивается до 40% от общего числа квартир.

Стандарт

Требования к домам класса «Стандарт» содержат мало ограничений. Количество квартир на площадке — не более 10. Минимальная площадь 2- и 3-комнатных вариантов — 50 и 65 кв. м. соответственно. Парковка, огороженная территория, видеонаблюдение, управляющая компания, бесшумный лифт — все это может быть, но необязательно, как в случае с домами более высоких классов.

Эконом

Дома класса «Эконом» — это, как правило, панельные дома (реже каркасно-блочные), единственные требования к которым — не более 60% малогабаритного жилья, то есть менее 50 кв. м. На лестничной площадке допустимо размещать более 10 квартир.

Выбираем квартиру в новостройке

Базовые параметры, которые должны определять выбор квартиры в новостройке, — общая площадь и количество комнат. В отношении площади существуют нормы и предпочтения. Первые основаны на санитарно-гигиенических требованиях и составляют 33 кв. м. для 1-комнатной квартиры и 45 кв. м. для 2- комнатной. Но это минимум, и если есть возможность, то не нужно ими ограничиваться. Для комфорта требуется порядка 50–70 кв. м. для одного.

Этаж

Традиционно «неудобными» для проживания считаются первый и последний этажи. Этому есть разумное объяснение. Недостатки жилья на первом этаже:

• затененность зелеными насаждениями;
• расположение над подвалом, в котором размещены инженерные коммуникации;
• возможность затопления из-за засора канализационной системы;
• невысокий уровень приватности;
• более высокая вероятность ограбления.

Из-за перечисленных недостатков жилье на первом этаже может стоить на 15–20% дешевле.
Негативное отношение к последним этажам связано с крышей — возможности ее протечки или сильного нагрева летом. С другой стороны, никто «не ходит по голове», уличный шум остается далеко внизу, из окна часто открывается прекрасный вид, так что не все так однозначно. На последних этажах часто обустраивают шикарные апартаменты или пентхаусы.

Отделка

Застройщики предлагают жилье с черновой отделкой и без нее. В первом случае строительная компания выполняет оштукатуривание стен и обустройство стяжки пола. Владельцу остаются: шпатлевка стен и потолка, декоративная отделка, укладка напольного покрытия. Вариант «без отделки» не предусматривает каких-либо отделочных работ в принципе.

Планировка

Существует несколько базовых видов планировок. Мы не будет рассматривать «гостинку», «малосемейку» и вариант со смежными проходными комнатами, так как их практически не применяют в современном строительстве. Как правило, застройщики предлагают квартиры следующих видов:

1. Студия. Основная характерная черта — отсутствие перегородки между кухней и жилой комнатой. Это наиболее распространенный тип планировки современного 1-комнатного жилья.
2. С изолированными комнатами. Каждая из комнат имеет собственный выход в общий коридор.
3. Со свободной планировкой. Широко распространенное решение в домах, построенных по монолитно-каркасной технологии. Отсутствие несущих стен позволяет владельцу самостоятельно определять расположение и площадь комнат путем установки перегородок.

Стоимость квартир в новостройках и способы покупки

Можно купить квартиру в новостройке любого класса и, соответственно, по различной цене.

Цены за квадратный метр в Минске и пригороде

Стоимость квадратного метра жилья в Минске на конец 2021 года в зависимости от класса и количества комнат распределяется следующим образом (цены в долларах США):

Класс новостройки	1-комнатные квартиры	2-комнатные квартиры	3-комнатные квартиры	4-комнатные квартиры
Эконом	1077	1125	1042	875
Стандарт	1348	1272	1276	1292
Комфорт	1620	1603	1468	1506
Престиж	1662	1686	1776	1738

Способы покупки и финансовые инструменты

Варианты оплаты стандартные и не отличаются от приобретения любых других материальных ценностей:

1. Одномоментная оплата. Если позволяет финансовое состояние, то покупку можно оплатить полностью одним платежом. Такой вариант расчета приветствуется всеми застройщиками без исключения.
2. Оплата частями. Вариант, который в принципе должен устроить вас и строительную компанию в случае долевого строительства, при условии, что оба участника сделки будут выполнять взятые на себя обязательства.
3. Рассрочка. Купить квадратные метры у застройщика в рассрочку можно как в строящемся, так и в готовом доме. Такой способ в первую очередь подходит покупателям, которые не располагают полной суммой для оплаты квартиры, но которые готовы выплачивать ее частями в течение определенного периода. Рассрочка отличается от кредита тем, что сумма ежемесячной выплаты выше, так как рассрочка предоставляется на короткий срок, но и итоговая переплата, тем самым, меньше.
4. Кредитование. Второй способ купить собственную квартиру, если у вас не хватает собственных средств. Партнерские программы банков и застройщиков на приобретение квартиры в новостройке – это самые выгодные процентные ставки, длительный срок выплат с возможностью досрочного погашения без штрафных санкций.

Для многих проблему составляет не столько выбор новостройки, сколько отсутствие средств на приобретение жилья. Далеко не все обладают необходимой для этого степенью финансовой свободы. Однако варианты есть:

1. Продать старую квартиру (дачу, дом в деревне, машину) и купить новую с доплатой. Неплохой вариант, если у вас есть ликвидное ценное имущество.
2. Кредит в банке. Ипотечное кредитование, когда залогом является объект приобретения — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в цивилизованных странах. Главное — правильно рассчитать свои возможности, ну и быть морально готовым к некоторым ограничениям своих желаний на время выплат по займу.
3. Рассрочка от застройщика. Редко, но бывает так, что застройщик сам предоставляет финансовые услуги покупателям недвижимости. Как правило, процентная ставка по займу несколько меньше, чем в банке, поэтому вариант неплохой.

Выбор всегда остается за вами

Вы абсолютно свободны в своем выборе. Какую квартиру, в каком доме, на каких условиях приобретать — решать только вам. Наш портал со своей стороны делает все возможное, чтобы ваш выбор был основан на реальных фактах, с учетом всех имеющихся предложений, возможностей и обстоятельств. На страницах сайта собрана информация о готовых и строящихся объектах в Минске и других городах Республики Беларусь, строительных компаниях, кредитных предложениях, а также представлены статистические данные и аналитика рынка недвижимости.