То, что так горячо обсуждали в профессиональной среде, наконец свершилось: новый Закон о риэлтерской деятельности принят обеими палатами парламента и подписан Президентом Беларуси. Этот Закон существенно меняет правила деятельности агентств недвижимости, что не может не оказать влияния на рынок недвижимости в целом. Своим мнением о том, как положения этого Закона отзовутся на продавцах, покупателях и арендаторах недвижимости, а также на рынке в целом, поделился руководитель группы компаний Твоя Столица Владимир Иванович Давидович. Итак, что же самое главное в новом законе?
О палате риэлтеров
Закон предусматривает создание профессиональной саморегулируемой организации - Палаты риэлтеров.
— Было бы логично, чтобы членами Палаты могли становиться юридические лица. Ведь именно они в состоянии формировать единую политику развития рынка, а также финансировать отрасль. Но Закон предусматривает членство в Палате только физических лиц. И это не совсем правильно. А ещё было бы логично предусмотреть создание в рамках этой организации структуры, в которую входили бы руководители агентств недвижимости. Что-то вроде Комитета по инвестициям, — считает Владимир Иванович.
Эксперт полагает, что такая организация Палаты способствовала бы развитию инфраструктуры рынка риэлтерских услуг. К сожалению, наша страна в этом отношении отстаёт в этом отношении от своих соседей, в первую очередь от России.
— Не думаю, что членские взносы физических лиц позволят финансировать сложные цифровые разработки, которые могли бы создать единое информационное пространство для профессиональных участников рынка недвижимости и компетентных органов, а также структур, которые предоставляют агентствам информацию для безопасного осуществления сделок. Давно назрела задача создания единой базы объектов и прав на них, обеспечения безопасного доступа к государственным информационным ресурсам. Такое единое информационное пространство позволило бы безопасно проводить сделки, минимизировав бумажную волокиту и влияние человеческого фактора. Работа в формате человек-человек всегда оставляет поле не только для ошибок, но и мелкой коррупции.
О государственно-частном партнёрстве
В своё время Твоя столица принимала участие в пилотной программе по регистрации прав собственности через риэлтерскую организацию. Этот был совместный проект с НКА.
— Суть проекта была в том, что покупатель обращался в агентство недвижимости или к застройщику, договор купли-продажи готовил аттестованный риэлтер, согласовывал его с подразделением Национального кадастрового агентства, а потом отсылал уже согласованный документ в НКА, а обратно получал свидетельство о регистрации объекта. На нём ставилась печать Твоей Столицы - без всякой нервотрёпки, беготни по инстанциям и стояния в очередях. В выигрыше были все - регистраторы, агентство и, в первую очередь, клиентам. В рамках программы агентство Твоя столица выдала десять таких свидетельств.
Несмотря на то, что для участия в программе были подготовлены и аттестованы дополнительные риэлтеры, приобретено специальное оборудование, обустроены зашифрованные каналы передачи данных, проект свернули.
— Эта пилотная программа стала отличным примером того, как риэлтерская организация может взять на себя отдельные административные процедуры. Сегодня этого остро не хватает.
О профессии агента по недвижимости
Эта профессия скоро канет в лету: работать на рынке недвижимости теперь будут только аттестованные риэлтеры, являющиеся членами Палаты риэлтеров.
Снято ограничение, которое до недавнего времени допускало к квалификационному экзамену на риэлтера только лиц,имеющих высшее, как правило юридическое, экономическое или строительное образование. Теперь профессия доступна любым гражданам, имеющим любое законченное высшее образование, не обязательное профильное. Если же такого образования нет, то человек должен отработать на рынке недвижимости не менее трёх лет.
— Конечно, снятие ограничений на доступ к экзамену - несомненный шаг вперёд. Но отказ от профессии агента, скорее всего, приведёт к дефициту аттестованных специалистов, который будет ощущаться, минимум, ближайшие полтора-два года. Как это скажется на потребителях? Похоже, придётся дожидаться своей очереди осмотреть заинтересовавшую квартиру несколько дней. Раньше показать квартиру мог обычный агент, теперь же это может сделать только аттестованный риэлтер. А ведь не секрет, что до 80% времени на подготовку договора проходит “в поле”.
О подготовке новых специалистов
— Требования закона об обязательной аттестации риэлтеров вступает в силу через год. И это очень хорошо: ведь в первом проекте закона на это отводилось только три месяца. Теперь же у всех, кто принял решение остаться в профессии, есть достаточно времени, чтобы пройти обучение и аттестацию в Министерстве юстиции.
Однако, далеко не все из тех, кто сегодня работает на рынке недвижимости, захотят остаться в профессии и подтверждать свою квалификацию. Количество работающих на рынке может уменьшится в полтора-два раза. Кроме того, далеко не все действующие агентства осознали проблему необходимости подготовки своих сотрудников к экзамену, пустив вопрос на самотёк. Так что даже не все желающие смогут сдать этот экзамен, тем более, что Минюст предупреждает, что экзамен станет сложнее. А ведь он и сегодня не лёгкий… Твоя столица создала систему подготовки своих специалистов к аттестационному экзамену. Процесс идёт давно, поэтому мы уверены в своём завтрашнем дне.
Об информатизации и дистанционной работе
Владимир Давидович уверен: чтобы стоять на месте, нужно бежать. А чтобы двигаться вперёд - нужно бежать ещё быстрее. Так что вопрос внедрения в работу агентств онлайн-технологий сегодня стоит особенно остро. Покупатель должен иметь возможность более взвешенно принимать решение о личном визите в квартиру, знакомясь с видеообзорами объектов и 3D-турами по ним, не выходя из дома.
Как уже упоминалось, показать покупатели заинтересовавший его объект, теперь сможет только риэлтер.
— Что такое осмотр, скажем, квартиры? По сути это развёрнутая консультация по всем аспектам объекту, в том числе и юридическим нюансам возможной сделки. Но и тут возникают вопросы. Скажем, покупатель хочет самостоятельно осмотреть дачу, но не уверен, сможет ли он сам найти её в большом садовом товариществе? Он был бы благодарен, чтобы до места его сопровождал сотрудник агентства. Обязательно ли это должен быть именно риэлтер? Как отличить осмотре объекта от сопровождения клиента до его местоположения? Пока непонятно. Надеюсь, что со временем Палата даст ответ на этот вопрос.
Куда деться "нериэлтерам"?
Что же делать тем специалистам, которые не сдадут экзамен, просто не захотят его сдавать или вовсе не будут к нему допущены? У них будет возможность продолжить работу на рынке недвижимости, но уже в другом качестве: специалистами по информационному сопровождению, работниками колл-центров или подразделений по рекламе и маркетингу.
— Часть из них сможет обзванивать клиентскую базу, принимать и обрабатывать входящий трафик заявок, заносить полученную информацию в базу данных, вести другую аналитическую работу. Это очень важная часть работы, на которую сегодня у многих специалистов не хватает времени или, будем честными, нет желания. На долю же риэлтера останется более ответственная работа: подбор подходящих вариантов, показы объектов, обеспечение юридической чистоты сделки.
Новая угроза: маргинализация рынка
Эксперт считает, что отказ от агентов несёт рынку ещё одну серьёзную угрозу: его маргинализацию.
— Уже сегодня налицо тревожная тенденция: дробление рынка. Резко снизился порог входа в сферу риэлтерских услуг. Сегодня достаточно снять небольшой офис, нанять пару аттестованных риэлтеров, получить в Минюсте лицензию, оплатить страховой полис (3-4 тысячи рублей) - и вперёд! Далеко не каждый учредитель такого агентства заинтересован в создании стабильно работающего бизнеса. Более того, многим такая задача не под силу вовсе. Вот и стараются “срубить капусту” по-быстрому, не задумываясь над тем, как их работа повлияет на рынок и на отношение людей к профессии риэлтера. В таких агентствах практически отсутствует контроль, никто не заморачивается с внедрением современных технологий. Сотрудники берут оплату наличными, значительная часть этих средств идёт “мимо кассы”. О качестве услуги никто не думает. То есть, активно формируется “серый рынок”. на котором клиент никак не защищён. А отличить агентство-однодневку от серьёзной компании может далеко не каждый.
Если в 2023 году в Минске появились 4 новых агентства недвижимости, то в 2024 - вчетверо больше. Согласитесь, это очень необычно для такого рынка с высокой конкуренцией и низкой рентабельностью.
— Сегодня нельзя пренебрегать такой опасностью, как уход с легального поля части опытных агентов со сложившейся за годы работы личной клиентской базой. Они будут использовать как “крышу” такие мелкие агентства, в которых на первое место поставлена сиюминутная прибыль, а для контроля агентов нет ни воли, ни компетенций, ни ресурсов. Но даже если такое агентство будет лишено лицензии, то его собственники просто его закроют и откроют новое, с другим названием. А то и сохранят старое с каким-нибудь довеском: “плюс”, “форте”, “про” и т.п.
Вернутся ли чёрные риэлтеры?
Владимир Иванович опасается, что на рынке вновь появятся чёрные риэлтеры”. Воспользовавшись ситуацией, они могут находить клиентов и представляться им лицензированными специалистами. После этого предлагать разные сомнительные условия: оформление сделки со скидкой, оплата услуг в валюте, подписание договора на дому у клиента и т.п.
— Многие люди не видят ничего плохого в том, чтобы подписать договор, не выходя из дома. А что? Это очень удобно! Времени мало, график плотный… Но это удобство только кажущееся, причём скрывающее опасность. В соответствии с действующим законодательством, договоры на оказание риэлтерской услуги должны заключаться только в тех офисах агентства, которые прямо указаны в лицензии и нигде больше. С этого начинается безопасность сделки. Во-первых, вы видите, что компания - не фантом, она существует. Во-вторых, что у неё есть лицензия, в которой указаны места оказания услуг, в том числе именно этот офис. Вы можете потребовать у риэлтера предъявить его свидетельство. Если же всё происходит на дому, риск столкнуться с серьёзными проблемами достаточно высок.
Как новый закон скажется на потребителях?
Почувствуют ли обычные люди изменения на рынке, вызванные законом? Подорожают ли риэлтерские услуги? Останутся ли они доступными?
— Пока сложно прогнозировать то, какие ещё могут возникнуть проблемы. Давайте подождём: у рынка есть почти год, чтобы адаптироваться к требованиям нового Закона. Мы уверены, что и государственные регуляторы, и риэлтерское сообщество работали в одной команде, честно и эффективно. Тогда можно преодолеть можно любые сложности, разрешить любые споры.Чтобы не пропускать важные новости о недвижимости - подписывайтесь на наши информационные каналы 
