Есть ли потенциал у коворкингов в Минске?

В 2020 г. вместе с приходом пандемии и рожденным ею удаленным форматом работы, появился интерес и к коворкингам – гибким офисам. Но, как показывает практика, появление интереса не гарантирует широкой востребованности. А еще – в разных странах и городах, интерес к коворгингам будет разный. Что и доказывает ситуация в Минске и Москве – в разных столицах их востребованность разная. Насколько коворкинги развиты в Минске и каков у них потенциал в белорусской столице – далее в материале.

Коворкинг (от английского «co-working» – совместная работа) представляет собой офис открытого типа, организованный по принципу «open-space». Но уникальность его в том, что здесь можно арендовать даже одно место, в том числе на сверхкороткий период времени (от 1 часа). Поэтому в коворкингах могут размещаться как отдельные лица, так и компании в выделенных кабинетах, но при этом для них будут общими санузлы, зоны кухни, отдыха и т.п.

Следует отличать общедоступный коворкинг от коворкинга в рамках компании. Во втором случае гибкий офис полностью предназначен для сотрудников одной компании, которые могут работать в любое время дня в офисе либо дома – именно такой формат был востребован в разгар пандемии. Поскольку количество рабочих мест здесь меньше, чем самих сотрудников, то это позволяет оптимально использовать площади помещения, и тем самым снизить затраты на аренду, обустройство офиса, и при этом создать все необходимые условия для сплочения и командной работы. А еще, что немаловажно, обеспечить возможность быстро и легко производить перепланировку помещения.

Еще один плюс коворкингов в экономии затрат на обслуживание офиса и периферии в нем. В классическом офисе все расходы на ремонт, организацию IT-инфраструктуры, обслуживание оргтехники, закупку расходных материалов, организацию эксплуатации офиса ложатся на плечи арендатора. В коворкинге – все наоборот: арендаторы получают уже оборудованные и оснащенные всем необходимым для работы помещения с рабочими местами и даже дополнительными услугами: ресепшн, курьер, IT-поддержка и др. Поэтому аренда гибкого офиса выгодна компаниям, заинтересованным в экономии на капитальных расходах, поскольку аренда классического офиса добавляет к расходам стоимость организации работы, кофе, клининга, интернета, ремонтов, офис-менеджера, секретаря и т. д.

Формат коворкингов хорошо прижился в Москве. Например, в РФ гибкими офисами уже пользуются банки «Тинькофф» и «Открытие», «Яндекс.Маркет» и МТС, а также Google и Avito. Средняя площадь коворкинг-пространства в российской столице составляет 1,5 тыс. кв. м., а средняя ставка аренды рабочего места в сетевых гибких пространствах Москвы по итогам августа составила 39 853 росс. руб./рабочее место/месяц с учетом НДС, что в пересчете на более понятную белорусским арендаторам валюту составляет 665 EUR/раб место/мес.

Общий объем существующих гибких пространств Москвы на конец августа 2022 года составил 366 тысяч кв. м. (111 коворкингов управляемых 63 операторами) или порядка 2% от общего объема всех московских офисов. В то время как еще в 2020 году общий объем предложения был в три раза меньше – 122 тыс. кв. м. Все потому, что по данным международной консалтинговой компании Knight Frank Russia, в 2022 году в Москве открылось рекордное количество коворкингов: с начала года эта цифра достигла +15 новых коворкингов совокупной площадью примерно в +104 тыс. кв. м., рассчитанных на 1,4 тысячи рабочих мест. В результате, показатель ввода за неполный 2022 г. уже на треть превысил итоговый показатель 2021 года и все годовые результаты прошлых периодов. Но и это еще не все – до конца 2022 года в Москве анонсировано открытие еще +15 коворкингов общей площадью более +63 тыс. кв. м.

А теперь давайте сравним ситуацию с коворкингами в Минске. В отличие от Москвы, в белорусской столице гибкие офисные пространства не обрели распространения в больших масштабах. Можно сказать, что у нас в стране рынок коворкингов пока находится в стадии зарождения.

Сейчас в Минске присутствует 8 коворкингов, 6 из которых размещаются во встроенных помещениях, а остальные два в бизнес-центрах: «Campus» и «Paparats Kvetka». Для понимания порядка цифр на аренду, отметим, что в коворкинге на базе «Campus»’а, аренда рабочего места за день составит 30 р., а абонемент на 1 месяц – 500 р.

В коворкинге на «Paparats Kvetka» размещается самая большая международная сеть коворкингов Regus, которая насчитывает более 3 300 объектов по всему миру. В 2019 году коворкинги Regus вышли на белорусский рынок, однако прогнозируемый спрос на коворкинги оказался меньше, чем реальные значения. Арендная ставка на коворкинги Regus очень различается в зависимости от желаний арендатора. Стоимость абонемента на 1 месяц составит 354 р., также есть абонементы на 5 и 10 посещений со ставкой 267 р. и 318 р. соответственно +НДС. Цена на данные офисы формируется, исходя из расходов владельцев Regus на конкретном рынке.

 – Три года назад основными арендаторами коворкингов были индивидуальные предприниматели, «фрилансеры» и лица из-за рубежа, которым нужно было временное рабочее место. Коворкинги для них выступали удобной и доступной заменой полноценного офиса, – рассказывает руководитель «Твоя столица – Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. – Рынок Коворкинга предприниматели стали изучать ещё в 2017 году, используя собственные наработки или рассматривая открытие бизнеса по франшизе. Усиление интереса к ним стало проявляться уже ближе к концу 2019-началу 2020 года - во время распространения пандемии. После закрытия границ в конце 2020 года приток специалистов из других стран значительно сократился, а спрос на коворкинги, как на временный офис, сузился до минимума.

В настоящий момент, когда предложений офисных помещений в избытке (190+ тыс. кв. м. – абсолютный рекорд для Минска), а ставки аренды на них за последние 2 года снизились более чем на 30% – востребованность коворкингов еще больше снижается. По сути, целевая аудитория коворкингов, это все те-же ИП и фрилансеры, которые не хотят арендовать офис на постоянной основе. При том, что и тех, и других за последние 2 года стало гораздо меньше. А если на фоне озвученных нововведений по увеличению налоговой нагрузки на ИП с 2023 г., предприниматели начнут переходить в категорию юрлиц, то коворкинги еще больше потеряют в спросе, поскольку юрлицам с наемными сотрудниками гораздо выгоднее арендовать офис. Особенно с учетом перехода на установление стоимости аренды офиса в BYN и высокой лояльности собственников офисов по отношению к арендаторам.

Чего ждать?

По мнению Руслана Орлова, в сложившейся экономической ситуации спрос на офисы невысокий, поэтому и активизации спроса на коворкинги ждать не стоит. Тот минимум, который сейчас есть, позволит им поддерживаться на плаву и не более того. В результате, некоторые игроки будут уходить с рынка за счет того, что основной источник их дохода – коворкинги. Поскольку вакантность офисных площадей достаточно высокая, собственники больших бизнес-центров могут предоставлять свои офисные площади под коворкинги для почасовой сдачи рабочих мест, чем могут перебить даже международные бренды коворкингов.

Рост востребованности на коворкинги будет наблюдаться только в том случае, когда арендная вакантность полноценных офисных площадей будет в дефиците либо в паритете и достигнет допандемийного значения в 35-50 тыс. кв. м. – напомним, что сейчас эта цифра составляет более 190+ тыс. кв. м.

Ищете офис? Для Вас – база офисов

Ищете арендатора? Для Вас – база спроса

За актуальными новостями коммерческой недвижимости можете следить в наших мессенджерах: