Доллар упал. А цены на недвижимость? Мнение экспертов

Февраль подарил повышение ставок на ипотечные кредиты. Доллар продолжил мягкое падение. А как эти явления сказались на рынке недвижимости? Как ни странно, спрос на квартиры по-прежнему достаточно высок, хотя и несколько снизился по сравнению с прошлым годом. При этом доля сделок с привлечением кредитов практически не изменилась. В марте наиболее востребованными оказались однокомнатные квартиры с хорошим ремонтом. Цены на столичное жильё тоже демонстрировали определённую динамику. О том, как начался весенний сезон на рынке недвижимости поделились своим мнением известные эксперты.

“Рост цен на 1,5% показали только квартиры с хорошим ремонтом”

Количество сделок в марте оказалось незначительно больше февральского показателя: 1 550 мартовских против 1 450 февральских. В этой статистике не учтены сделки с комнатами и долями в квартирах. Но это значительно меньше, чем в прошлом году. Март 2024 года показал 1 800 зарегистрированных сделок со столичными квартирами, отметил заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев:

Андрей Чернышев, Твоя столица

- В прошлом месяце дважды увеличивались ставки по ипотечным кредитам, а цены, пусть и незначительно, но продолжили свой рост. Это привело к тому, что сегодня те, многие из тех, кто хотел купить себе квартиру вера, сегодня уже не могут себе этого позволить. Ситуацию со спросом не спасло даже существенное снижение курса доллара по сравнению с прошлым годом.

В нашей стране курс доллара - один из важнейших факторов, влияющих на ситуацию на рынке недвижимости. Например, низкий доллар означает рост покупательской способности: за свою зарплату можно купить больше валюты. Во-вторых, цена на квартиры стала меньше и в белорусских рублях. Но и удешевление валюты не смогло остановить ни уменьшение количества сделок, ни сформировать дополнительный спрос. Оно лишь дало некоторым покупателям вскочить в последний вагон пока ещё относительно доступных ставок по ипотеке, частично компенсируя их рост и удорожание квартир, пусть себе и незначительное, - пояснил специалист.

***

Недорогая однокомнатная квартира на ул. Бельского, 19

Если сравнивать структуру спроса в марте и феврале, то по-прежнему доминируют запросы на однокомнатные квартиры не дороже 65 000 у.е. На рынке ещё можно найти такие квартиры, но не стоит ожидать того, что они будут в хорошем состоянии или в удачной локации. Чаще всего, они потребуют вложения дополнительных средств в их ремонт. Ещё одной важной тенденцией, отмечает Андрей, стало то, что намного сложнее стало самостоятельно найти подходящий вариант на рынке. В результате всё больше людей готовы оплачивать агентствам услугу по подбору квартиры. Ещё совсем недавно платить за подбор были готовы не более 20% покупателей, сегодня же доля таких клиентов выросла до 35% и продолжает расти.

Сегодня на рынке создался дефицит относительно небольших студий и однокомнатных квартир площадью до 35 квадратных метров. Точнее, такие квартиры остались только в старом жилом фонде. Андрей высказал уверенность в том, что если бы кто-то из застройщиков предложил рынку дом, в котором были бы только компактные единички, да ещё не по завышенной цене, то они разлетелись бы, как горячие пирожки. Их разобрали бы ещё в самом начале продаж.

Двухкомнатная квартира с ремонтом и 9-метровой кухней по цене студии, Бачило, 24

Доля покупателей, предпочитающих квартиру в новостройке выросла до более чем 80%. Скорее всего, в ближайшем будущем их доля достигнет 90%. Но жильё в новостройках не только подорожало, но и продолжает дорожать. В этой ситуации покупатели вынуждены переключать внимание на вторичный рынок. Но и на нём цены на квартиры в новых домах стали заметно выше.

***

- Сегодня на рынке сложилась ситуация, когда разница в ценах между жильём одного класса на первичном и вторичном рынках становится всё менее заметной. В результате маятник качнулся в другую сторону: покупатели снова начали рассматривать квартиры в новостройках. Ход рассуждений примерно такой: я лучше напрягу свои ресурсы, влезу в долги, но куплю более ликвидное жильё поновее. Так что хочу разочаровать продавцов вторички: низкий курс доллара вовсе не даёт индульгенцию на дальнейшее повышение цен. Наоборот: попытка урвать ещё пару-тройку тысяч долларов может привести лишь к тому, что квартира “зависнет” в рекламе, а потом придётся сбавлять цену даже относительно той цены, за которую квартиру можно продать сегодня. Так что сегодняшние тенденции позволяют с уверенностью утверждать: попытка увеличить цену на квартиру на вторичке приведёт к обратному результату.

Ещё больше сложностей сегодня с продажей долей квартир: самому найти на них покупателя практически нереально. Раньше такое жильё покупали, в основном, родители студентов. Сегодня же в Минске построили много современных студенческих общежитий. Кроме того, многие купили квартиры-студии, которые были массово выброшены в Минск-Мире и нескольких других жилых комплексах. Сегодня выгоднее другая схема: пока студент учится, семья собирает деньги на квартиру для него. И если выпускник остаётся в Минске, то к выпускному вечеру у неё, как правило, достаточно средств, чтобы приобрести для него студию, пусть и с привлечением кредита. Это намного выгоднее покупки доли или отдельной комнаты.

Квартира-студия в Минск-Мире с отделкой по хорошей цене

Если проанализировать весь объём предложений, то в нём можно видеть множество квартир, требующих серьёзных вложений, но при этом по совершенно неадекватным ценам. Мы понимаем желание продавцов продать свою квартиру подороже. Более того, агенты тоже заинтересованы продать квартиру своего клиента по как можно более высокой цене, ведь от этого зависит его заработок!

***

- Устанавливая цену на свою квартиру, нужно ориентироваться не столько на те предложения, которые видны в рекламе, сколько на здравый смысл и ценами реальных сделок. Анализ этих сделок показал, что за март на 1,5% выросли цены только на аккуратные квартиры. 

Но при этом покупатель не готов переплачивать за студии, за которые продавцы рассчитывают получить $2 500 за квадратный метр. Точнее, он готов платить такие деньги только студии, полностью готовые к проживанию: со стильным и качественным ремонтом, а также упакованные современной бытовой техникой и мебелью.

Видовая однокомнатная квартира-студия на 19 этаже, улица Игоря, Лученка, 28

Значительный спрос на столичном рынке создают покупатели из регионов: их доля достигает 20-25%. Столица по-прежнему остаётся центром притяжения жителей Беларуси, благодаря большому количеству неплохо оплачиваемых рабочих мест и большим возможностям найти приложение своим силам и способностям.

Ещё 5-8% сделок - это покупка инвестиционных квартир. Люди вкладывают свои деньги в недвижимость, чтобы в дальнейшем получать пассивный доход от сдачи её в аренду. Сегодня он приносит 5-7% годовых. Это заметно выше, чем ставки в банках по валютным депозитам. 

***

Ещё один источник дохода - перепродажа квартир. Такая схема работает, когда квартира покупается на пике падения цен, а продаётся - на пике их подъёма. Но Это идеальный случай. В жизни же поймать такие моменты очень сложно. Сейчас мы подошли к пику цен. Так что, вкладываться в недвижимость нет смысла? Отнюдь! Некоторые из наших клиентов по 2-3 года ждут падения цен. Если бы они в 2022 году купили квартиры, то заработали бы за эти годы не менее 6 000 долларов. Если бы они всё-таки купили бы тогда квартиру, то она выросла бы в цене на 30%. Но не каждая квартира подходит для инвестиций. При её выборе нужно оценивать ожидаемую доходность, как от сдачи в аренду, так и росте в цене. А эти показатели зависят от многих факторов: локации, возраста дома, планировочных решений и дополнительных инвестиций в ремонт и обстановку.

Двухкомнатная квартира на Юго-Западе по хорошей цене

«Стали чаще использовать системы строительных сбережений»

Дмитрий Дьяченко, директор АН «Группа компаний Мариэлт» отметил, что февральский тренд по снижению предложения распространился и на март.

Пока ставки по ипотечным кредитам не достигли запретительных значений, а это 20% и выше, их относительная доступность поддерживает на рынке некоторую активность. Это объясняется тем, что люди пытаются срочно взять кредит до того, как они подорожают в очередной раз. Поддерживает активность покупателей и подешевевший доллар: его курс делает более привлекательными цены на квартиры, выраженные в белорусских рублях.

На что берут кредиты? Как правило, это либо ликвидные квартиры, либо, наоборот, квартиры большой площади.

- Сегодня сохраняется спрос и на хрущёвки, и брежневки, но сроки экспозиции в рекламе у них дольше, а покупатели активно торгуются. Чаще всего такие квартиры покупают без кредита, чтобы сдавать в аренду или перепродать после ремонта. Доля квартир, покупаемых с привлечением кредита, пока держится на уровне 25-30%, но постепенно снижается по мере роста банковских ставок.

Средняя стоимость квадратного метра в Минске пока растёт, отметил эксперт. Главным образом, в квартирах с современными планировками, со стильным ремонтом и в новых домах. Новостройки тоже дорожают.

Цены растут и на большинство объектов в популярных локациях. Да, многие застройщики устраивают распродажи, предоставляют рассрочки и скидки, но далеко не на все квартиры в своих домах. Да и нет особой необходимости в таких акциях: за квартирами в таких ЖК, как “Минск-Мир”, “Дубравинский” и “Северный берег” буквально выстроились очереди.

***

По мнению Дмитрия, новой тенденцией на рынке стало использование системы стройсбережений. Она стала особенно заметной после снижения курса доллара. Наблюдается увеличение количества сделок с другими видами финансирования: всё чаще для покупки жилья используется материнский капитал, привлекаются лизинговые компании. Покупатели наконец поняли, что часто выгоднее покупать квартиру с готовым ремонтом. В первую очередь это касается тех, кто покупает квартиру для последующей сдачи в аренду.

- Если кто-то ещё считает, что сейчас не время для инвестиций в недвижимость, то мы напоминаем, что именно недвижимость по-прежнему эффективный механизм не только сохранения накоплений, но и их приумножения. На сегодня самое выгодное вложение - покупка ликвидных однокомнатных квартир и квартир в новостройках. Конечно, рост ставок по ипотечным кредитам и удорожание отделочных материалов и ремонтных работ снижают ожидаемую доходность. Но недвижимость - “долгоиграющий” актив. Его эффективность можно оценивать только при долгосрочном планировании.

Дмитрий Дьяченко не ожидает от апреля никаких неожиданностей: скачков цен ни в ту, ни в другую сторону не предвидится. Если же ставки по кредитам продолжат свой рост, то возможно некоторое падение спроса, которое может быть частично скомпенсировано акциями от застройщиков.

Альтернативное мнение: “Инвестировать в недвижимость? Не сегодня!”

Мнение директора нового агентства недвижимости «Бриллиантовый лев», специалиста с большим опытом работы, Кирилла Авласова отличается от мнения коллег. Он считает, что ставки по кредитам уже практически достигли запретительного уровня. Но жизнь покупателям немного облегчает изрядно подешевевший доллар, который пока поддерживает существующий спрос.

Да, ни февраль, ни март, не продемонстрировали каких-то рекордов. Но активность рынка пока остаётся достаточно высокой. Мы можем говорить о в целом стабильном рынке. По-прежнему кредиты привлекаются для покупки всех типов жилья: и на бюджетные квартиры, и на жильё комфорт-класса.

Но сам эксперт уверен, что сегодня не то время, чтобы инвестировать. Цены на пике. В это время инвестировать в жильё - плохая идея: не выгодно.

Эксперты в области финансов ожидают, что в апреле курс доллара будет колебаться в пределах 3,15 - 3,25 рублей, а ставки по кредитам вряд ли вырастут. Значит, рынок, скорее всего, сохранит свою стабильность.

Квалифицированную консультацию о ценах на квартиры, возможностях обмена квартиры на новостройку и ситуации на рынке новостроек можно получить по тел. +375 17 336-77-30 и +375 29 371-01-01.

Чтобы не пропускать важные новости о недвижимости - подписывайтесь на наши информационные каналы